Mieszkania tanieją w oczach. Bańka właśnie pęka w Niemczech
Kto z was marzy o kryzysie na rynku mieszkaniowym, który doprowadzi do przeceny lokali o jedną czwartą, powinien przeprowadzić się do Niemiec. Mimo że niemieckie organizacje branżowe krzyczą, że do 2025 r. zabraknie miliona mieszkań, to wcale nie wywołuje to rajdu cen, dokładnie przeciwnie, ceny się załamały i spadają, aż świszczy.
Pamiętacie, jak zaledwie dwa lata temu cała Polska zbierała szczękę z podłogi, bo w Berlinie przeprowadzono referendum z pytaniem, czy wywłaszczyć wielkie fundusze inwestujące w mieszkania? Odpowiedź brzmiała: tak, bo obywatele coraz bardziej odczuwali błyskawicznie rosnące ceny najmu.
Rok wcześniej zresztą, w lutym 2020 r., ustawą zamrożono na pięć lat czynsze ok. 1,5 mln mieszkań w Berlinie i to na poziomie cen z czerwca 2019 r. Do tego wprowadzono maksymalne stawki czynszu za metr kwadratowy w zależności od wieku i standardu lokalu. Pisałam o tym więcej tu.
I to by było na tyle, jeśli chodzi o to, co przeciętny Polak wie o rynku mieszkaniowym w Niemczech. Czyli nie wie nic. A tymczasem trwa tam prawdziwy armagedon.
Katastrofa na rynku, budowlanka staje
Owszem, z czynszami w Niemczech - nie tylko w samym Berlinie, ale też w innych metropoliach - nadal jest problem i ponownie rozgorzała dyskusja o mrożeniu stawek czynszów, tym razem na trzy lata.
Ale okazuje się, że rynek sprzedaży mieszkań idzie w dokładnie odwrotnym kierunku - właśnie się załamuje, bo mówić o poważnej korekcie, to chyba jednak za mało.
DW.com właśnie informuje, że niemieckie budowlane organizacje branżowe ostrzegają przed poważnym kryzysem, bo zamówienia w budownictwie gwałtownie spadają. Oczekują pomocy państwa, jak choćby radykalnej obniżki VAT na materiały budowlane. Jak nie, to budowy nie ruszą, w najgorszym przypadku może zabraknąć nawet miliona mieszkań do 2025 r. - mówi prezydent Głównego Związku Przemysłu Mieszkaniowego w rozmowie z gazetą „Bild".
Z kolei dyrektor generalny Centralnego Związku Niemieckiego Budownictwa ZDB nazywa spadek zamówień wręcz „katastrofalnym”.
I słusznie. Kilka dni temu poznaliśmy dane mówiące o tym, że Niemcy zgłaszają najwyższy poziom anulowanych projektów budowlanych od czasu zjednoczenia kraju trzydzieści lat temu.
Skoro mieszkań może brakować coraz więcej, to znaczy, że ceny rosną? Otóż nie! Przedstawiciel Niemieckiego Związku Najemców mówił niedawno na łamach „Die Welt”, że już teraz w Niemczech brakuje 700 tys. mieszkań, a niemal codziennie pojawiają się kolejne doniesienia o anulowaniu projektów mieszkaniowych i składaniu przez deweloperów wniosków o upadłość. Czyli rzeczywiście może brakować coraz więcej mieszkań, ale to bynajmniej nie jest dobra wiadomość dla liczących na wzrost wartości mieszkania.
Czytaj też: Grozi ci wywłaszczenie? Zobacz, co ci się należy
Dmuchanie bańki
Co właściwie działo się z cenami mieszkań w Niemczech w ostatnich latach? Z pachnącego jeszcze nowością raportu Deloitte Property Index 2022 wynika, że w ubiegłym roku to Niemcy miały trzecie najwyższe ceny metra kwadratowego mieszkania w Europie. Na pierwszym miejscu był Izrael (5701 EUR/mkw), na drugim Austria (4925 EUR/mkw), a na trzecim właśnie Niemcy z ceną 4800 EUR/mkw.
Ciekawsze jest jednak tempo wzrostu cen. W całym 2022 r. cena mkw wzrosła w Niemczech o 4,3 proc. r/r. Niby nie tak wiele, bo w Polsce w tym samym okresie mieliśmy wzrost o 14,1 proc.
Ale spójrzmy w dłuższym horyzoncie. Dane Eurostatu pokazują, że w latach 2010-2022 ceny mieszkań w Niemczech wzrosły o 94,2 proc. Dużo. Przy czym Niemcy nie były liderem tych wzrostów, były nim Węgry - wzrost o 171 proc., Luksemburg - wzrost o 135 proc. i Litwa - 132 proc.
Dla porównania w Polsce w tym czasie ceny wzrosły niemal dwukrotnie słabiej niż w Niemczech - o 56,4 proc., a przecież i tak nas boli ten wzrost.
Przeczytaj więcej na temat cen mieszkań w Polsce:
Ciekawe, że w Niemczech jest bardzo duża różnica pomiędzy cenami nowych mieszkań i tych z rynku wtórnego. Z raportu Deloitte wynika, że średnia cena ofertowa nowego mieszkania to 4800 euro za mkw, ale starszego z rynku wtórnego to już 3400 euro. Niestety danych na temat cen transakcyjnych nie ma dla tego rynku, ale i tak rozjazd jest bardzo duży. W Polsce jest znacznie mniejszy: średnia cena nowego mieszkania w ubiegłym roku wynosiła 2048 euro za mkw, a na rynku wtórnym 1903 euro.
Czyli co? Deweloperzy sprzedają znacznie drożej niż prywatni właściciele, a i tak padają? To może rynek wtórny jakoś radykalnie zaniża ceny? Ale dlaczego miałby to robić, gdyby był popyt?
Otóż popytu nie ma! A wszystkiemu winne są inflacja i rosnące stopy procentowe, które powodują, że Niemców nie stać na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Z ich zdolnością kredytową stało się to samo co z naszą, polską, mimo że na tamtejszym rynku króluje stałe oprocentowanie i to na długie kresy. Ale mimo to proces jest bolesny. Stałe oprocentowanie 20-letniego kredytu hipotecznego od początku 2021 r. do teraz wzrosło z ok. 1 proc. do niemal 4 proc. Stopa procentowa 10-letniego kredytu wzrosła wręcz z niecałych 0,5 proc. do 3,70 proc.
Efekt?
Bańka u sąsiada właśnie pęka
Wzrost cen ofertowych z ostatnich lat, zwłaszcza wysoki wzrost z roku poprzedniego, nie był kontynuowany; zamiast tego ceny ofertowe wzrosły tylko w niektórych miastach, podczas gdy w innych utrzymywały się na stałym poziomie lub nawet spadły. Należy nadmienić, że dynamika cen z poprzednich lat trwała do II kwartału 2022 r., a następnie w ciągu roku stopniowo malała; w związku z tym wartości średnioroczne kształtują się często na poziomie zbliżonym do roku poprzedniego - tak, dość oględnie, o tym, co działo się już w 2022 r. na niemieckim rynku mieszkaniowym pisze Deloitte w swoim raporcie.
Ale proces, który zaczął się już delikatnie w 2022 r., dopiero na koniec roku zaczął przybierać na sile, a teraz rozhulał się na dobre.
Konkrety:
IV kwartał 2022 r. - pojawił się pierwszy od 12 lat spadek średnich cen mieszkań. Według Federalnego Urzędu Statystycznego ceny spadły o 3,6 proc. rok do roku, a w porównaniu do III kwartału 2022 r. o 5 proc.
Dane te były znane na koniec marca 2023 r. i już wtedy Bundesbank mówił, że ceny nieruchomości mieszkaniowych wciąż pozostają mocno przewartościowane o jakieś 25-40 proc.
Eksperci mówili z kolei, że nie szykuje się typowe pęknięcie bańki cenowej jak podczas kryzysu finansowego, tylko raczej korekta. A z pęknięciem banki mielibyśmy do czynienia, gdyby ceny spadły o więcej niż 15 proc. i to byłby bardzo, ale to bardzo zły znak, ale to się raczej nie wydarzy.
I mówili to, mimo że raport Global Real Estate Bubble Index 2022 uplasował Monachium i Frankfurt w czołówce miast, którym zagraża pęknięcie bańki mieszkaniowej.
Przyszedł kolejny kwartał, czyli I kw. 2023 r. - ceny mieszkań znów spadają i to głębiej - o 6,8 proc. r/r. To już największy spadek od 2000 r.
Maj 2023 r. - dynamika spadku pogłębia się do 11,7 proc. r/r. Czerwiec - tąpnięcie o 13,1 proc. r/r. - to rynek wtórny.
Ceny nowo wybudowanych mieszkań w maju spadają o 12,1 proc., a w czerwcu o 10,5 proc. r/r. To z kolei największe załamanie od października 2004 r. Warto zwrócić uwagę, że nawet podczas światowego kryzysu finansowego dynamika spadków była mniejsza.
I to nie koniec, bo Deutsche Bank prognozuje pogłębienie załamania, w wyniku którego ceny spadną o 25 proc. w porównaniu do szczytu z czerwca 2022 r.
Nie, to nie korekta.
