Grozi ci wywłaszczenie? Zobacz, co ci się należy

Przez wywłaszczenie nieruchomości należy rozumieć sytuację, w której dotychczasowemu właścicielowi odbiera się bądź znacząco ogranicza prawa do niej. Wywłaszczenie może dotyczyć prawa własności, wieczystego użytkowania nieruchomości czy innego prawa rzeczowego realizowanego na nieruchomości. Dokonuje się go wyłącznie wtedy, gdy obszar, na którym znajduje się nieruchomość, ma zostać przeznaczony na cele publiczne.

Najczęściej wywłaszcza się budynki lub grunty położone na obszarze, którym ma biec droga. Niemniej jednak wywłaszczenia można dokonać, jeśli cele społeczne nie mogą zostać zrealizowane w inny sposób. Co istotne, nieruchomość można wywłaszczyć jedynie na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Niedopuszczalne jest natomiast wywłaszczenie na rzecz osoby fizycznej lub prawnej.

Procedurę wywłaszczenia dzieli się na kilka etapów. Pierwszy z nich to rokowania pomiędzy właścicielem nieruchomości a starostą. Ich celem jest wypracowanie porozumienia, na mocy którego starosta przejmie nieruchomość, a dotychczasowemu właścicielowi zostanie wypłacone odszkodowanie. Właściciel może zgodzić się na odszkodowanie w formie pieniężnej, lecz dopuszcza się również przekazanie mu innej nieruchomości o podobnych parametrach.

W sytuacji, gdy właściciel otrzyma na własność inną nieruchomość, której wartość jest różna od wartości nieruchomości wywłaszczonej, należna będzie mu dopłata. Jeśli pomiędzy starostą a właścicielem nieruchomości nie dojdzie do zawarcia porozumienia, zostaje wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe. Jego celem jest ustalenie wysokości odszkodowania. Należy tutaj wziąć pod uwagę:

15 czerwca 2022 roku do sejmu wpłynął projekt zmian w ustawie, zgodnie z którym w inny sposób będzie szacowana wartość odszkodowania. Ustalając wysokość odszkodowania w kontekście prawa własności, podstawę stanowić będzie wartość tego prawa powiększona o kwotę 10 proc. wartości gruntu oraz 20 proc. różnicy pomiędzy wartością nieruchomości i wartością gruntu.

W kontekście użytkowania wieczystego odszkodowanie będzie równe wartości tego prawa powiększone o 10 proc. Natomiast odszkodowanie za wywłaszczenie lokalu stanowić będzie wartość prawa do lokalu powiększonego o 20 proc. Procedurę wywłaszczenie wieńczy wydanie decyzji o wywłaszczeniu. Stanowi ona podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Czytaj także: Księgi wieczyste - co to jest i jak je sprawdzić?

W przypadku wydania decyzji o niezwłocznym opuszczeniu nieruchomości, wywłaszczanemu przysługuje zaliczka w wysokości 70 proc. wartości odszkodowania. Wypłacana jest ona jednorazowo w ciągu 50 dni od złożenia wniosku.

Czytaj też: Zaliczka a zadatek - czym się różnią? Ta niewiedza może słono kosztować

Wywłaszczenie najczęściej spotyka się z oporem osób, którym mają zostać odebrane prawa do nieruchomości. Rodzi się więc pytanie, czy można w jakiś sposób się przed nim bronić? Niestety, przepisy prawa nie dają takiej możliwości. Jedynym sposobem zapobiegania jest wniesienie odwołania od decyzji o wywłaszczeniu (obowiązuje tutaj ustawowy termin 14 dni od dnia odebrania decyzji), jednak przesłanką nie może być tutaj osobista niezgoda.

Wiele kontrowersji budzi natomiast kwestia ustalania odszkodowań. Często można usłyszeć, że są one zbyt niskie w stosunku do rzeczywistej wartości nieruchomości. Jeśli na tym tle pojawią się wątpliwości, warto zgłosić się do rzeczoznawcy, który specjalizuje się w tematyce wyceny nieruchomości. Posiłkując się jego oceną, można sporządzić odwołanie. Przepisy nie precyzują, jak dokładnie ma ono wyglądać oraz jakie elementy powinno zawierać. Niemniej jednak, mając na uwadze stopień skomplikowania procedury wywłaszczeniowej, należy precyzyjnie określić zarzuty dotyczące wyceny.