bańka mieszkaniowa

Ceny mieszkań w Polsce zaczęły spadać – i to po raz pierwszy od siedmiu lat. Ale czy to początek większego tąpnięcia? Ekonomiści zapowiadają, że czeka nas długi okres korekty, a spadki cen potrwają jeszcze dwa lata. Co to oznacza dla kupujących i sprzedających? Jak zmienia się rynek nieruchomości i co czeka nas w najbliższych miesiącach? Oto najnowsza analiza.

Wiecie, że w Warszawie mieszkania kupuje się średnio po 15 tys. zł za mkw.? To może dziwić przeglądających ogłoszenia na portalach, że tak mało, bo ceny ofertowe są aż o 23 proc. wyższe niż transakcyjne. A właściwie były w II kw. W I kw. ta różnica sięgała niespełna 19 proc., a więc jest coraz gorzej, podczas gdy w pozostałych dużych miastach jest już coraz lepiej i sprzedający schodzą powoli na ziemię.

Rynkiem najmu zachwiał gwałtowny napływ Ukraińców, ale choć popyt z ich strony dawno zanikł, ceny najmu ciągle utrzymują się na tym nienaturalnie wysokim poziomie. Prawdopodobnie już za chwilę zobaczymy jednak ostry zjazd cen. A to pękniecie nadmuchanego balonika może ostro namieszać w cenach mieszkań.

Ceny najmu mieszkań zatrzymały się w miejscu, ale ceny zakupu rosną — to oznacza, że rentowność zakupu mieszkania na wynajem spada. Zawsze niby jeszcze jest zysk z samego wzrostu wartości mieszkania, tylko że to kiedyś się skończy — bańka nie bańka, ale każdy rynek ma swoje cykle i ten właśnie swój cykl wzrostowy kończy.

Sprzedający na rynku wtórnym zresztą też. Styczeń miał przynieść stabilizację na rynku mieszkań, a jednak przyniósł kolejne wzrosty. Gdyby w każdym miesiącu 2024 r. ceny rosły tak jak w styczniu, za rok za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie możemy płacić już średnio 22,5 tys. zł.

Sąd w Hongkongu wydał orzeczenie, które może wpędzić chiński sektor nieruchomości w jeszcze głębszy kryzys. Evergrande, najbardziej zadłużona spółka deweloperska na świecie, musi zostać zlikwidowana, ponieważ ciągnący się od wielu miesięcy proces jej restrukturyzacji utknął w martwym punkcie. Chiny zmagają się obecnie z najpoważniejszym kryzysem ekonomicznym od wielu lat, a załamanie na rynku nieruchomości to główne źródło bólu głowy decydentów w Pekinie.

My akurat należymy do krajów, w których ceny rosną niemal najszybciej w Europie. Powód jest oczywisty - Bezpieczny kredyt 2 proc. Czy gdyby nie on, u nas też mieszkania by taniały? Tego się nigdy nie dowiemy. Ale zobaczcie, co się dzieje na rynkach, gdzie politycy nie podgrzewają atmosfery. U nas mieszkania podrożały w rok o 9,3 proc., a w Niemczech potaniały w tym czasie o 10,2 proc.

Wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w listopadzie 2023 r. wzrosła o 255,4 proc. – wynika z najnowszego badania Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe Biura Informacji Kredytowej. Oznacza to, że w ubiegłym miesiącu w przeliczeniu na dzień roboczy, banki i SKOK-i przesłały do BIK zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę wyższą o 255,4 proc. niż rok wcześniej. Na taki wynik złożyło się kilka czynników, w tym bezprecedensowe zainteresowanie programem Bezpieczny Kredyt 2 proc., który mocno napędza wzrost cen nieruchomości. Czy właśnie jesteśmy świadkami pompowania mieszkaniowej bańki?

Wartość kredytów mieszkaniowych, o które wystąpili w październiku 2023 r. klienci banków i SKOK-ów wzrosła o 254 proc. proc. – wynika z najnowszego BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe. Oznacza to, że w przeliczeniu na dzień roboczy instytucje udzielające kredyty hipoteczne przesłały do Biura Informacji Kredytowej zapytania o na kwotę wyższą o 254 proc. w porównaniu do października 2022 r. W ten sposób średnia wartość hipoteki, o którą starali się klienci, osiągnęła najwyższy poziom w historii. Trudno się oprzeć wrażeniu, że napędzające się wzajemnie ceny nieruchomości i wartości kredytów znów pompują nam banieczkę mieszkaniową.

Największe szaleństwo zakupowe na rynku mieszkań przypadło na trzeci kwartał. I wiecie, czym to się skończyło? W Krakowie ceny nowych mieszkań od deweloperów na koniec września były niemal o 30 proc. wyższe niż rok wcześniej, w Warszawie prawie o 20 proc. Nic dziwnego, bo nie ma już czego kupować na rynku. Ale niewykluczone, że jesteśmy w schyłkowej fazie tej paniki, bo coraz więcej przedstawicieli branży zaczyna głośno mówić, że dalej się tak nie da, że to mu runąć.

Właściwie na upartego ktoś mógłby powiedzieć, że są nawet za tanie, bo od 2013 do 2022 r. ich ceny wzrosły o 69 proc., ale zarobki Polaków jeszcze mocniej — o 80 proc. To jeden z dowodów na to, że żadnej bańki mieszkaniowej u nas nie ma.

W latach 2019-2021 ceny mieszkań w Polsce były o jakieś 10-20 proc. za drogie, czyli mówiąc bardziej branżowo - przewartościowane. Czy mieliśmy bańkę cenową, o której mówiło się już głośno? Tak - teoretycznie. Czy pękła? Hmm, trochę, ale zupełnie tego nie widzieliśmy, bo oczy zamydliła nam inflacja, a później interwencja rządu w postaci Bezpiecznego kredytu 2 proc. Najciekawsze jest jednak to, że dr Adam Czerniak ze Szkoły Głównej Handlowej twierdzi, że te za drogie mieszkania nie wróciły do odpowiedniej wyceny, przewartościowanie nie zostało zniwelowane - jeszcze nie, co brzmi bardzo znacząco.

My tu sobie gadu gadu o szalejących cenach mieszkań, lobbyści rynku deweloperskiego opowiadają, że ceny zaraz skoczą o kolejne 20 proc., a tymczasem w połowie Europy właśnie pęka bańka mieszkaniowa. Załamanie przerabiają już nie tylko Niemcy, ale i Szwecja, Dania, a poza Europą to już w ogóle jest niewesoło.

Kto z was marzy o kryzysie na rynku mieszkaniowym, który doprowadzi do przeceny lokali o jedną czwartą, powinien przeprowadzić się do Niemiec. Mimo że niemieckie organizacje branżowe krzyczą, że do 2025 r. zabraknie miliona mieszkań, to wcale nie wywołuje to rajdu cen, dokładnie przeciwnie, ceny się załamały i spadają, aż świszczy.

Młodzi w ostatnich latach kupują tyle mieszkań, że deweloperzy nie nadążają z budowaniem. Nie tylko w Polsce. I banieczka się elegancko dmucha, a ceny rosną. Ale co się stanie, kiedy pokolenie baby boomersów zacznie umierać, a dzieci rodzi się tak mało, że nie mamy zastępowalności pokoleń? Zobaczymy dziesiątki tysięcy pustych mieszkań, z którymi nie ma co zrobić i jest to perspektywa już najbliższej dekady.

Ceny mieszkań w Szwecji w ostatnich miesiącach spadły już o 15 proc., co oznacza, że wyparowały praktycznie wszystkie wzrosty, jakie nastąpiły w ciągu ostatnich trzech lat po wybuchu pandemii koronawirusa. Choć wysokie stopy procentowe windujące koszty kredytów oraz inflacja zjadająca dużą część zarobków dotyka większości cywilizowanych krajów, to nigdzie nie przełożyło się to na tak gwałtowne procesy cenowe na rynku mieszkaniowym. Agencje nieruchomości nie spodziewają się odwrócenia tego trendu w dającej przewidzieć się przyszłości.

Jeżeli na rynku deweloperskim powstała jakaś bańka, to co najwyżej taka, którą można dmuchać bez końca. Ceny nowych mieszkań na początku 2023 roku nie dość, że nie spadają, to jeszcze rosną. I to w dość szybkim tempie. Klientom pozostaje się tylko pogodzić z tym, że nieruchomości w Polsce po prostu są drogie.

Deweloperzy straszą, że cała branża budowlana zaraz runie, a prace straci 100 tys. osób. Tylko mało kto przejmuje się ich pojękiwaniami, bo jasne jest, że ich cel jest jeden: ciągle zarabiać rekordowo dużo. Nie rozumieją, że czasy się zmieniły i nie przekonają już polityków do napychania kieszeni bankom i landlordom i psucia rynku mieszkaniowego. Ale są rozwiązania, na których skorzystać mogą wszyscy – i deweloperzy, i zwykli Polacy. I nawet budżet państwa nie będzie musiał sypać kasą, dopłacając bankom do naszych kredytów. Lobbyści najwyraźniej są ślepi, więc podpowiadam, za czym powinni się teraz uganiać.

Jak to było? Czeka nas stabilizacja, ale o żadnych spadkach cen mieszkań nie może być mowy? Deweloperzy od wielu miesięcy starają się przekonać klientów, że o promocjach mogą zapomnieć, bo na polskim rynku nieruchomości nie ma żadnej bańki. Na swoich stronach internetowych kreślą jednak grubymi czerwonymi liniami stare cenniki i zaczynają wyprzedaż.

Ceny nieruchomości w błyskawicznym tempie spadają w wielu wysokorozwiniętych krajach, ale huk jako pierwszy rozległ się tam, gdzie rynek rozgrzał się najbardziej. Czyli w Kanadzie, Szwecji, Australii i Nowej Zelandii. Szkoda, że nie w Polsce, westchnie sobie pewnie wiele osób. Nasz kraj na liście potencjalnych naśladowców jest dość daleko, a wielu ekspertów jest zdania, że do pęknięcia bańki nie dojdzie, bo... nigdy jej nie było.