Ceny mieszkań, które wam podają, to ściema. Są niższe nawet o jedną czwartą
Wiecie, że w Warszawie mieszkania kupuje się średnio po 15 tys. zł za mkw.? To może dziwić przeglądających ogłoszenia na portalach, że tak mało, bo ceny ofertowe są aż o 23 proc. wyższe niż transakcyjne. A właściwie były w II kw. W I kw. ta różnica sięgała niespełna 19 proc., a więc jest coraz gorzej, podczas gdy w pozostałych dużych miastach jest już coraz lepiej i sprzedający schodzą powoli na ziemię.
Po tym, jak NBP podał cokwartalne dane na temat cen mieszkań w I kw. 2024 r. - zarówno ofertowych jak i transakcyjnych - postanowiłam wam pokazać, jak ogromne są różnice. Trochę się wtedy naliczyłam, a efekty możecie sobie przypomnieć tu.
Dziś mamy już dane za II kw. 2024 r. i z ciekawością przeczytałam gdzieś na portalach, że ta przepaść pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi zaczyna się po raz pierwszy zmniejszać. Wow!
Ile naprawdę kosztuje metr kwadratowy mieszkania, a ile sprzedający by chcieli?
No to spójrzcie przede wszystkim na rynek wtórny, bo tam jednak jest bardziej Dziki Zachód. Ceny ofertowe w II kw. 2024 r. były wyższe niż transakcyjne:
- w Warszawie o 23,5 proc.
- w Łodzi o 18 proc.
- w Gdańsku o 16,5 proc.
- w Krakowie o 15 proc.
- w Poznaniu o 14 proc.
- we Wrocławiu o 10 proc.
Na rynku pierwotnym (sprawdź ofertę kredytu hipotecznego) te różnice były znacznie mniejsze, ale nadal były, co pokazuje, że z deweloperem też negocjuje się cenę. Ceny ofertowe były bowiem wyższe od transakcyjnych:
- w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu o ok. 3 proc.,
- w Krakowie i Gdańsku o prawie 10 proc.
- a w Łodzi to nawet prawie o 12 proc.
Wszyscy już schodzą na ziemię, tylko Warszawa odlatuje jeszcze bardziej
Ale wróćmy do tego, że jest coraz lepiej. Bo dowodu na tę tezę nie znalazłam na wspomnianych portalach. Zaczęłam więc liczyć na piechotę w oparciu o bazę danych NBP i co się okazuje? Na pierwszy rzut oka to bzdura i jest właśnie coraz gorzej, czyli rozjazd pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi wręcz rośnie!
Jeśli spojrzymy na średnią ceną za mkw podawaną przez NBP dla siedmiu największych miast w Polsce, to okaże się, że:
- w I kw. 2024 r. ceny ofertowe były wyższe od transakcyjnych o 15,3 proc.;
- w II kw. 2024 r. ta różnica jeszcze wzrosła, choć symbolicznie, do 15,5 proc.
No to gdzie to zasypywanie przepaści? Trzeba sięgnąć jeszcze jeden kwartał wstecz i wtedy widać, że w IV kw. 2023 r. ceny ofertowe były wyższe od transakcyjnych o 17,1 proc., czyli jednak rzeczywiście trochę spada.
Więcej wiadomości o rynku mieszkaniowym
Ale to zasypywanie przepaści można tak naprawdę zobaczyć przede wszystkim po odsianiu Warszawy. Jak porównamy średnią cenę dla sześciu największych miast bez Warszawy właśnie, okaże się, że:
- w IV kw. 2023 r. ceny ofertowe były wyższe od transakcyjnych o 17,6 proc.;
- w I kw. 2024 r. ceny ofertowe były wyższe od transakcyjnych o 15,5 proc.;
- w II kw. 2024 r. już tylko o 13,4 proc.
To teraz zobaczcie, jak bardzo w Warszawie sprzedającym odbija i to odbija coraz bardziej, dlatego stolica zaburza statystki dla największych miast:
- w IV kw. 2023 r. ceny ofertowe były wyższe od transakcyjnych o 17,4 proc.;
- w I kw. 2024 r. ceny ofertowe w Warszawie były o 18,9 proc. wyższe niż transakcyjne;
- w II kw. 2024 r. sytuacja jeszcze się pogorszyła i ta przepaść wręcz urosła do 23,5 proc.
Na marginesie dodam, że na przykład w drugiej połowie 2022 r. te różnice w stolicy nie przekraczały 5 proc. A jeśli cofniemy się aż do początku 2017 r., czyli od początku ostatniej fali nieruchomościowej hossy (nieco zatrzymanej przez pandemię), okaże się, że nigdy różnica pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi nie była większa niż 15,7 proc. (dokładnie tyle wyniosła w I kw. 2017 r.).
Warszawa, halo! Tu ziemia!
