Pęknięcie bańki? Ceny mieszkań zrobiły w tył zwrot. Ekonomiści tłumaczą, co się dzieje
Ceny mieszkań w Polsce zaczęły spadać – i to po raz pierwszy od siedmiu lat. Ale czy to początek większego tąpnięcia? Ekonomiści zapowiadają, że czeka nas długi okres korekty, a spadki cen potrwają jeszcze dwa lata. Co to oznacza dla kupujących i sprzedających? Jak zmienia się rynek nieruchomości i co czeka nas w najbliższych miesiącach? Oto najnowsza analiza.
Nie, to nie pęknięcie bańki mieszkaniowej - uspakajają ekonomiści Pekao. Ale dla sprzedających i inwestujących w nieruchomości i tak nie mają dobrych wiadomości, bo przed nami dość długi okres spadków cen. No bo czego się spodziewaliście? Że mieszkania to jakieś superaktywo, którego nie dotyczą prawa rynku? Otóż zaczęliśmy właśnie cykliczną korektę, a do wzrostów to wrócimy może dopiero pod koniec 2026 r., czyli prawie za dwa lata.
Pierwszy sygnał, że sprzedawcy w końcu zmienili podejście i poddali się temu, co nastąpić musiało, czyli korekcie cen mieszkań, już w Bizblog opisaliśmy - to dane NBP o cenach transakcyjnych w IV kwartale 2024 r., które pokazały, że w Warszawie ceny spadły zaledwie w ciągu trzech miesięcy o 6 proc. Gdyby taka dynamika utrzymała się przez rok, mielibyśmy niezły pogrom i redukcję cen niemal o jedną czwartą. Ale to tylko gdybanie, o ile ceny jeszcze spadną (bo to, że to dopiero początek, jest pewne), nie wiadomo i w sumie nikt teraz nie wróży korekty aż tak dużej.
Jednak w międzyczasie analitycy Pekao wyłowili z tych danych drugi sygnał - spadły ceny nie tylko transakcyjne, ale też ofertowe i jak spojrzeć na dane o średniej cenie dla siedmiu największych miast Polski łącznie, okaże się, że to pierwsze spadki cen ofertowych od siedmiu lat. Ich skala nie jest duża, to jedynie 0,5 proc. kwartał do kwartału, ale fakt, że do nich w ogóle doszło jest znaczący.
Ceny mieszkań. Bańka mieszkaniowa nam nie grozi
Nie, to nie jest sygnał pękającej bańki - podkreślają analitycy Pekao. Przede wszystkim dlatego, że strukturalnie dalej w Polsce brakuje mieszkań. W ogóle jest ich za mało, a te, co są, są przeludnione.
Jeszcze w 2022 r. liczba ponad 400 mieszkań na tysiąc mieszkańców plasowała nas w okolicach Irlandii czy Austrii, ale już wskaźnik przeludnienia mieszkań mieliśmy na poziomie Bułgarii i poniżej Grecji – a przez ostatnie dwa lata raczej niewiele się w tej kwestii zmieniło - pisze Pekao.
To ja, pozwolicie, sięgnę bardziej szczegółowo do danych Eurostatu za 2023 r., które pokazują, że ponad jedna trzecia Polaków mieszka w zbyt małych mieszkaniach i tylko w trzech krajach UE jest gorzej niż w Polsce. Co znaczy „zbyt małych”? Eurostat normę określa jako co najmniej jeden pokój dzienny (salon) i jedna sypialnia przypadające na każde gospodarstwo domowe, co oznacza, że dwa pokoje należą się, czy to parze, czy samotnej osobie pełnoletniej.
Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać poniżej:
W Polsce wskaźnik przeludnienia wynosi 33,9 proc., podczas gdy średnia dla Unii Europejskiej to 16,8 proc. Co prawda od 2014 r. sytuacja w Polsce znacząco się poprawia, bo wskaźnik przeludnienia nam spadł z 44,2 proc., czyli o 10,3 pkt. proc., ale do europejskiej normy nadal nam daleko. Po drugie, mamy za sobą program Bezpieczny Kredyt 2 proc., który nienaturalnie szybko wywindował ceny i popyt, więc kiedy go nie ma, zrozumiałe, że sytuacja wraca do normalnego rytmu. Po trzecie, mamy bardzo wysokie stopy procentowe, które utrzymują się długo, nic więc dziwnego, że pojawiła się korekta.
Ale właśnie, to tylko korekta - przekonuje Pekao. Bo przecież są z drugiej strony chociażby rosnące pensje Polaków.
Dwa lata spadków cen mieszkań przed nami
I teraz najlepsze: analitycy zebrali wszystkie czynniki po stronie popytu, jak właśnie te rosnące pensje i stopy procentowe, i po stronie podaży, jak liczba wydawanych pozwoleń na budowę i koszty budowy, i stworzyli model ekonometryczny, który jest trochę jak szklana kula - przewiduje przyszłość. I ów model przewidział, że korekta cen mieszkań potrwa jeszcze dwa lata i jest zupełnie normalnym zjawiskiem w cyklu. A po tym dwuletnim epizodzie wrócimy do normalności, czyli stopniowego wzrostu cen bez dziwnych szaleństw.
Konkrety:
- o ogromnym wysypie ofert mieszkań już na pewno słyszeliście, tylko on de facto jeszcze nie przekłada się na spadek cen, zobaczymy to dopiero od II kwartału 2025 r., a najsilniejszy wpływ zalania rynku ofertami na ceny mieszkań zobaczymy wręcz dopiero na początku 2026 r. Jak ktoś dziś próbuje sprzedać mieszkanie, może się trochę tego przestraszyć, ja bym się poważnie zlękła;
- spadki cen mieszkań w skali roku nie tylko kwartał do kwartału, ale już nawet rok do roku, zobaczymy w drugim półroczu 2025 r.;
- ponieważ Pekao obstawia, że obniżki stóp procentowych zaczną się w połowie 2025 r. (choć są na rynku i tacy pesymiści, którzy twierdzą, że będzie to znacznie później), a teoria mówi, że decyzje RPP przekładają się na rzeczywistość dopiero po sześciu kwartałach, to niższe stopy i przez to tańsze kredyty wzmocnią popyt na mieszkania i przyczynią się do ponownego wzrostu ich cen dopiero na koniec 2026 r.
