Nie licz na nowy program mieszkaniowy rządu. To eldorado dla kolegów burmistrza

I strasznie mnie to rozbawiło. Rozbawiło mnie po pierwsze dlatego, że to nieprawda, bo rynek wtórny nie działa odgrodzony grubym murem od rynku pierwotnego. Jeśli na rynku wtórnym ceny istotnie wzrosną, podąży za tym i rynek pierwotny, więc deweloperzy na tym skorzystają dokładnie tak samo, jak na dopłatach kredytowych.

Po drugie dlatego, że nawet jak na chwilę uwierzymy ministrowi, że deweloperzy nie będą beneficjentami, to będą nimi inwestorzy, którzy kupowali masowo mieszkania na wynajem kilka lat temu, a teraz już im się biznes słabiej spina, więc dostaną doskonałą okazję do wyjścia z inwestycji z zarobkiem, bo minister właśnie powstrzymuje dla nich spadki cen. Niektórzy nawet mówią, że skorzystają flipperzy, ale to akurat według mnie margines.

Po trzecie, w tym odcięciu się ministra od rynku pierwotnego nie ma żadnej logiki poza tym, że to ruch PR-owy - minister w ten sposób chce jedynie spowodować, żeby jego koalicjanci przestali wykrzykiwać hasła o nabijaniu kieszeni deweloperom.

Ale zostawmy to, bo najlepsze w tym programie jest co innego - limit ceny metra kwadratowego.

Na ten limit, który minister Paszyk już nawet określił, można patrzeć dwojako: zarazem jest i go nie ma. Kici kici…. Nie, nie zwariowałam, tylko czule smyram kota Schrödingera.

Zacznijmy od rzeczywistości numer jeden, w której limit jest. Jest on ustawiony na poziomie 10 tys. zł za metr kwadratowy dla całej Polski oraz 11 tys. zł dla pięciu najdroższych miast w Polsce (nazwijmy je dla uproszczenia Polską A, ale błagam, niech nikt się nie uczuje tym urażony, jeśli będzie też B).

Trzeba przyznać, że tu ministrowi doskonale udał się żart. Jaki? Sięgnijmy do świeżutkich danych NBP na temat cen transakcyjnych w siedemnastu miastach Polski w IV kwartale 2024 r. Owe pięć najdroższych miast to:

Jasne, to średnie ceny transakcyjne, co nie oznacza, że jak w Gdyni średnia cena to 11,9 tys. zł za mkw., to nie ma tam mieszkań, które można kupić poniżej 11 tys. zł za mkw. Tylko że na Gdyni taka dyskusja się kończy.

Znalezienie w Warszawie czy Krakowie mieszkania za 11 tys. zł za mkw. jest albo zupełnie niemożliwe, albo będzie to rudera, nieocieplona, ze starymi oknami i ogrzewaniem, które powinno już zniknąć z powierzchni ziemi. I tak oto z państwowej kasy mielibyśmy dokładać do zakupu nieefektywnych energetycznie budynków, nie wymagając wcale od nowych właścicieli, żeby zrobili z nimi porządek.

De facto limit 11 tys. zł za mkw. dla pięciu największych miast to fikcja, mieszkańcy tych miast zostaliby w praktyce z programu wykluczeni.

Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać poniżej:

Z kolei po drugiej stronie jest cała reszta Polski z limitem 10 tys. zł. Nie ma znaczenia, czy to mała mieścina, czy średniej wielkości miasto. Przy czym wszystko wysypuje się już nawet na poziomie całkiem dużych miast.

Wróćmy do ostatnich danych NBP, pokazują one, że średnie ceny transakcyjne to:

Jak myślicie, co się stanie z cenami w miastach, w których limity cen zostały ustawione o kilka tysięcy złotych wyżej niż aktualne ceny rynkowe?

Przecież takie ustawienie limitów przez ministra to naplucie rynkowi w twarz!

I tu przechodzimy do kota, którego jednocześnie nie ma.

Tylko dwa poziomy limitów cenowych (10 i 11 tys. zł) i to w dodatku tak niemądrze ustawione to coś, jak fejk. Ich de facto nie będzie, bo pomysł ministra rozwoju polega na tym, że jak limit rzeczywiście jest nieadekwatny do realiów rynkowych, gmina może sobie go zmienić. I tu docieramy do sedna.

Jeśli gminy będą leniwe i nie zrobią nic, ustawione limity spowodują, że w dużych miastach program będzie martwy, a w mniejszych będzie trampoliną dla cen. Czyli część Polski będzie z programu wykluczona, a część dostanie ostro po kieszeni, jeśli jest kupującym, albo nieźle się obłowi, jeśli będzie sprzedającym.

Jest też druga możliwość - gminy będą chciały dostosować limity cen do swoich lokalnych warunków, a wtedy będziemy mieli de facto 2477 programów mieszkaniowych, bo tyle mamy gmin w Polsce i każda samodzielnie będzie prowadzić swoją politykę mieszkaniową.

Co w tym złego? Dwie rzeczy. Po pierwsze Polacy będą nierówno traktowani. Pieniądze na te dopłaty do kredytów będą szły ze wspólnej kieszeni, z centrali w Warszawie, ale niektórzy systemowo nie będą mogli po nie sięgnąć, a innym lokalne władze szeroko otworzą po nie drzwi.

Łatwo wyobrazić sobie sytuację, w której Kraków ustala limit ceny mkw. na poziomie 25 tys. zł, co znowu pompuje ceny. I co zrobisz? Nic, miasto ma do tego prawo zgodnie z tym pomysłem. 

A po drugie, to otwiera ogromne pole do nadużyć, pole do działania dla lobbystów, którzy na poziomie gminy z łatwością mogą wpływać na jej decyzje. I nie trzeba być wielkim inwestorem, który ma szereg speców od lobbingu wpływających na kształt ustawy w Sejmie. Wystarczy pan Roman, który jest kolegą burmistrza i ma akurat trzy mieszkania na sprzedaż. Dam sobie rękę uciąć, że przynajmniej jedna taka afera ujrzałaby światło dzienne.

Te limity cen są dramatem w pomyśle ministra Paszyka w dwójnasób: oznaczają, że minister oddał ten element strategii mieszkaniowej walkowerem i jeszcze zaprosił wszelkiej maści cwaniaków, żeby zrobili sobie na swoim podwórku eldorado.