Flipperzy zawyją z bólu. Nierozgarnięci kupujący mogą wpaść w pułapkę

Zaraz po tym, kiedy jasne stało się, że kredyt 0 proc. nie znajdzie większości w Sejmie, bo brak poparcia dla tego pomysłu jasno zadeklarowała Polska 2050 ustami Szymona Hołowni, okazało się, że ustawa antyflipperska przygotowana przez aktywistów i Lewicę właśnie została skierowana do pierwszego czytania w Sejmie. I to nawet jakoś idzie całkiem sprawnie, bo projekt wpłynął przecież do Sejmu zaledwie 29 marca 2024 r.

I w sumie to zabawne, bo skoro nie będzie kredytu 0 proc., to z największym  prawdopodobieństwem ceny mieszkań po ostatniej dzikiej fali wzrostu spadną (nie żeby szykowała się jakaś rzeź, ale jednak ceny odleciały za mocno w zbyt krótkim czasie, więc jakaś korekta się należy), a skoro ceny będą spadać, flipperzy sami schowają się do nory, bo na spadającym rynku ich biznes robi się bezsensu. W końcu rzecz w tym, żeby kupić tanio, sprzedać drożej, a jak ceny z czasem spadają, to nawet po jakimś remoncie, który podnosi wartość mieszkania, może okazać się, że to biznes pt.: kupić tanio, sprzedać jeszcze taniej albo zostać z zamrożoną gotówką nie wiadomo, na jak długo.

Ale to nie znaczy, że ustawa antyflipperska jest bezsensu i w związku z tym należy ją wyrzucić do kosza. Przeciwnie - to doskonały moment na przygotowanie przepisów na trudniejsze czasy, które kiedyś pewnie znów nadejdą, na przykład wtedy, kiedy rynek rozruszają obniżki stóp procentowych.

Załóżmy więc, że ustawa przygotowana przez Lewicę wspólnie z aktywistami z Miasto Jest Nasze  przejdzie przez cały proces legislacyjny, zostanie przyjęta i wejdzie w życie, co nie jest wcale takie niemożliwe. Co wtedy?

Projekt zakłada uderzenie we flipperów i spekulantów na dwóch frontach. Pierwszy polega na tym, że w okresie pięciu lat flipper właściwie może kupić tylko dwa mieszkania, żeby nie dostać domiaru podatkowego. Normalnie każdy kupujący przy transakcji zakupu płaci 2 proc. podatku PCC (od czynności cywilno-prawnych), ale zmiana ma polegać na tym, że:

I tu właściwie wszystko jest jasne. Oczywiście można się czepiać, że flipper doliczy sobie ten podwyższony podatek jako koszt i po prostu o tyle drożej potem wystawi flippowany lokal na sprzedaż, co ostatecznie jeszcze podbije ceny mieszkań. Ale to teoria, równie dobrze może być tak, że mieszkania od flipperów będą droższe niż od innych i przez to kupujący zaczną je omijać.

Więcej o rynku mieszkaniowym w Polsce przeczytasz na Bizblog.pl:

Ale to szczegół, bo jest jeszcze drugi front, który może być pułapką dla kupujących, a wcale nie dla flipperów.

Otóż projekt ustawy zakłada też wprowadzenie trzech nowych stawek podatku PCC w zależności od tego, po jakim okresie mieszkanie jest sprzedawane:

No i wszystko fajnie, tylko że te podniesione stawki w wysokości nawet 10 proc. będzie musiał zapłacić Bogu ducha winny kupujący lokal, bo to zawsze kupujący płaci PCC, ale nie flipper, który sprzedaje lokal kilka miesięcy po jego zakupie.

Czy to jakkolwiek zadziała na zahamowanie aktywności flipperów? Owszem, może, bo kupujący może zrezygnować z zakupu od flippera z powodu nieopłacalności takiej transakcji, jeśli podatek z 2 proc. skoczy mu do 10 proc. Przecież w przypadku mieszkania za 500 tys. zł mówimy o wzroście należnego podatku z 10 tys. zł do 50 tys. zł.

Tylko że jest jeden problem - to teoria, a flipper, sprzedając lokal, nie zawsze przedstawia się klientowi, mówiąc: dzień dobry, jestem flipperem. Z kolei kupujący to nie zawsze najbardziej na świecie rozgarnięte istoty, które mogą po prostu nie zbadać sytuacji i dopiero u notariusza, w trakcie podpisywania umowy przyrzeczonej, dowiedzieć się, że fiskus ich ostro dojedzie.

Co wtedy? Wtedy nie ma rady, klient podpisał już wcześniej umowę przedwstępną, zapłacił zadatek, który mu przepadnie, jeśli z transakcji się wycofa. Nie może przecież wycofania się zrzucić na fakt, że sprzedający wprowadził go w błąd, bo rolą sprzedającego nie jest informowanie kupującego o zakresie jego własnych obowiązków podatkowych.

Uważacie, że przesadzam i kupujący nie może być tak nierozgarnięty? To przypominam, że na przykład Polacy masowo właśnie składają wnioski o wakacje kredytowe błędnie, bo nie dotarło do nich, że nowe wakacje mają kryterium dochodowe w przeciwieństwie do starych, które przysługiwały każdemu.

No ale nic, może i w Sejmie ktoś się zorientuje, że to może być uderzenie w kupujących, których ustawa ma chronić, jest jeszcze przecież czas na poprawki w projekcie.

To moje zastrzeżenia do tego nieco dziwnego projektu ustawy, ale flipperzy mają swoje. Stowarzyszenie Mieszkanicznik, które zrzesza ludzi zajmujących się rynkiem nieruchomości, głównie najmem, ale flipperzy też się pewnie w nim znajdą, opublikowało własne uwagi do tego projektu, który im się nie podoba. Jakie?

Że projekt nie zawiera oceny skutków regulacji, że w sumie nie przedstawiono dowodów na to, że to rozwiąże problem dostępności mieszkań czy wzrostu cen, że chodzi tylko o to, żeby Skarb Państwa zgarnął kasę z dodatkowych podatków albo że w ogóle nikt nie bierze pod uwagę, że flipping podnosi standard mieszkań i tworzy miejsca pracy. A na dodatek nikt nie przedstawił aktualnych danych o skali flippingu w Polsce. 

Owszem, bo tych danych nie ma. Ale to nie znaczy, że niczego nie wiemy. Jedyny sensowny naukowy raport powstał już jakiś czas temu i jego autorem byli dr Adam Czerniak z SGH, Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów oraz Tomasz Bojęć, wiceprezes Fundacji Rynku Najmu. Ich raport pt. „Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym” pokazywał, że liczba transakcji flippingowych przekracza na niektórych rynkach 10 proc., a w takim Krakowie to nawet 13 proc.

Niemało - mówimy o co dziesiątym mieszkaniu. A raport ukazał się w 2021 r., można więc spokojnie założyć, że 2023 r. przyniósł jeszcze większą aktywność flipperów, którzy ubiegli zakupy pod Bezpieczny kredyt 2 proc. A zatem nie - to nie jest marginalna skala. I warto to załatwić, zanim flipperzy po nadchodzących chudych miesiącach znów wyjdą z nor po decyzjach RPP.