Opodatkowanie najmu - ile wynosi, jak rozliczyć

Od 2023 roku jedyną formą opodatkowania najmu jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawka ryczałtu wynosi 8,5 proc. dla przychodów do 100 tys. zł oraz 12,5 proc. dla przychodów powyżej 100 tys. zł. Ponadto podatnicy zobowiązany jest złożyć deklaracją PIT-28 – w 2025 roku termin upływa 30 kwietnia.

W tym wariancie opodatkowania właściciel mieszkania nie ma możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu. W dalszym ciągu podatnicy mogą jednak rozliczyć stratę powstałą przed 2023 rokiem. Odlicza się ją od przychodu uzyskanego z najmu, a odpowiednie kwoty należy uwzględnić w formularzu PIT-28. Podatnik może rozliczyć stratę jednorazowo w maksymalnej kwocie 5 mln zł lub w ciągu kolejnych pięciu lat, odliczając maksymalnie 50 proc. kwoty początkowej straty w jednym roku.

Małżonkowie, pomiędzy którymi istnieje wspólność majątkowa, co do zasady rozliczają przychód z najmu nieruchomości po połowie. Mogą jednak złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychody będzie rozliczać tylko jeden z nich. Formalności należy dopełnić do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano pierwszy w roku przychód z najmu. W przypadku małżonków, bez względu na to, czy rozliczają oni przychód razem, czy też rozlicza go tylko jedna strona, pierwszy próg podatkowy wynosi nie 100 tys., a 200 tys. zł. Stawka 12,5 proc. znajduje więc zastosowanie dopiero po przekroczeniu 200 tys. zł przychodu.

Więcej o najmie mieszkań przeczytasz na Bizblog.pl:

Rozliczenie najmu może odbywać się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ustawodawca wprowadził dla przedsiębiorców korzystniejsze rozwiązania, zgodnie z którymi mogą oni stosować skalę podatkową lub podatek liniowy. W przypadku skali podatkowej pierwszy próg, do którego dochód opodatkowany jest na poziomie 12 proc., to 120 tys. zł. Dochód powyżej tej kwoty opodatkowany jest według stawki 32 proc. Podatek liniowy nie uwzględnia natomiast progów – każdy dochód opodatkowany jest według stawki 19 proc. Ponadto przedsiębiorcy nie mogą uwzględniać w kosztach odpisów amortyzacyjnych budynków i lokali mieszkalnych. Do celów podatkowych mogą amortyzować wyłącznie wyodrębniony lokal o charakterze użytkowym.

Od 2023 roku osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej nie mogą już odliczać od podstawy opodatkowania kosztów związanych z najmem mieszkania, co jest dla nich niekorzystne. Planowane w opodatkowaniu najmu prywatnego zmiany również uderzą we właścicieli mieszkań. Docelowo mają oni płacić podatek według wyższej stawki, co z jednej strony zwiększy wpływy do budżetu, z drugiej strony zachęci do przeniesienia środków na rynek kapitałowy. Władza zakłada, że zakup mieszkań na wynajem przestanie być atrakcyjnym rozwiązaniem, a inwestorzy zaczną lokować oszczędności na przykład w akcjach czy obligacjach. Szczegóły planu nie są jednak znane, dlatego trudno powiedzieć, w jakim kształcie, kiedy i czy w ogóle zostanie wprowadzony w życie. Nie wiadomo też, co z opodatkowaniem najmu nieruchomości przez przedsiębiorców. Póki co, w 2025 roku obowiązują takie same zasady rozliczeń, jak w roku poprzednim.