Mnóstwo mieszkań na sprzedaż wjedzie wkrótce na rynek. Zobaczcie, co się stanie z cenami
Ten argument to podatek od sprzedaży mieszkania, a raczej jego brak. Jak sprzedasz mieszkanie w ciągu pięciu lat od zakupu, płacisz 19 proc. od zysku, czyli w obecnych okolicznościach bardzo dużo. Ale po pięciu latach nie płacisz nic. Analitycy PKO BP się połapali, że wkrótce minie te pięć lat wielu nieruchomościom, bo właśnie pięć lat temu zaczął się ogromny boom na inwestycyjny zakup mieszkania. W związku z tym może nas czekać nowa, nieuwzględniana dotąd fala podaży.
Co się stanie z cenami mieszkań w 2025 r.? Co chwilę czytam takie analizy i w sumie nic z nich nie wynika oprócz tego, że niewiele się stanie. Jedni mówią, że ceny będą stały w miejscu i można liczyć na jedynie symboliczne obniżki, inni, mówią zdecydowanie, że ceny spadną, ale nie będzie to ani żaden krach, ani nawet jakoś bardzo znacząca przecena. Wychodzi na to samo, tylko język inny.
I w sumie nikt nie ma nic ciekawego do powiedzenia, choć wszyscy mówią bardzo dużo.
Aż wjeżdża raport PKO BP i w końcu dorzuca jakąś nową cegiełkę.
Kto chciał kupić mieszkanie, już kupił
Analitycy banku w raporcie "Rejs w nieznane. Perspektywy na 2025” piszą, że ceny mieszkań ich zdaniem w 2025 r. będą stabilne, choć popyt będzie nadal słabł. Ciekawe, że według nich po prostu rynek się nasycił podczas masowych zakupów przy wykorzystaniu Bezpiecznego kredytu 2 proc. I to nie do końca jest tak, że ludzie teraz mało kupują, bo ich nie stać, bo jest za drogo, ale przede wszystkim mniej potrzebują, to mniej kupują.
Drugi ciekawy wniosek to, że marże deweloperów spadną - nie dlatego, że sami je obniżą, ale dlatego, że ceny staną w miejscu, a koszty robocizny i energii nie.
Trzeci to prognoza, że ceny najmu długoterminowego mogą rosnąć w 2025 r.
A czwarty to coś naprawdę nowego - czynnik podatkowy, który wjedzie właśnie lada chwila i może przyłożyć się do spadku cen mieszkań.
Warto pamiętać, że wchodzimy w czas, kiedy zaczyna upływać 5-letni okres, po którym inwestorzy indywidualni mogą zbyć kupione w czasie boomu mieszkania bez podatku dochodowego - piszą analitycy PKO BP.
Ceny mieszkań. Pandemia napędziła zakupy inwestycyjne
No właśnie, wróćmy do 2020 r. W lutym/marcu dotarło do nas, że pandemia jest u wrót, a właściwie już je przekroczyła, zaczęły się lockdowny i w sumie wszystko wyglądało jak z jakiegoś filmu katastroficznego. Giełda spadała, mieszkania przestały się zupełnie sprzedawać, nie było business as usual, gospodarka się waliła, więc RRP obniżyła stopy procentowe z i tak niskiego poziomu 1,5 proc. do 0,1 proc.
No i się zaczęło. Latem ludzie zdążyli się przyzwyczaić do nowej normalności i zamiast rozdziawiać buzie, zorientowali się, że nie mają gdzie wydawać pieniędzy, te się więc kumulują w oszczędnościach, a co gorsze, już wcześnie zgromadzone oszczędności leżą bezczynnie, bo skrajnie niskie stopy procentowe powodują, że nie ma gdzie bezpiecznie zarobić.
No i zaczęli masowo kupować mieszkania. Ceny zaczęły rosnąć już po wakacjach. W 2024 r. Polski Instytut Ekonomiczny w jednym z raportów podkreślał, że w latach 2019-2022 średnia cena 1 mkw. mieszkania w Polsce wzrosła o 40 proc., a to prawie dwukrotnie mocniej niż w całej drugiej dekadzie XXI wieku.
Więcej wiadomości na temat nieruchomości:
Tak na marginesie, to właśnie wtedy mieszkania zaczęły odjeżdżać Polakom, bo o ile w latach 2010-2019 przeciętne wynagrodzenie z roku na rok pozwalało kupić większy kawałek mieszkania, o tyle po wybuchu pandemii średnia płaca pozwalała na zakup coraz mniej. O ile w 2019 r. średnia krajowa pozwalała kupić 0,98 mkw. mieszkania, o tyle w 2022 r. już tylko 0,88 mkw. Jeśli komuś się wydaje, że różnica niewielka, to wyjaśniam, że to oznaczało spadek do poziomu obserwowanego dziesięć lat wcześniej, czyli w 2012 r.
Ucieczka przed podatkiem dopiero od 2026 r., ale oferty sprzedaży można wystawiać już
Ale wróćmy do tych podatków. Ci, którzy właśnie w 2020 r. zaczęli kupować mieszkania inwestycyjnie, wkrótce będą mogli zrealizować zyski bez konieczności zapłaty podatku.
Zasad jest taka: jeśli sprzedasz lokal do pięciu lat od zakupu, płacisz 19 proc. od zysku (nie od ceny sprzedaży), chyba że uzyskaną kwotę przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe.
Załóżmy, że mówmy o 50 mkw. mieszkaniu w Warszawie. Zgodnie z danymi NBP o średnich cenach transakcyjnych, w III kw. 2020 r. inwestor zapłacił za nie 510 tys. zł, jeśli było od dewelopera lub 525 tys. zł na rynku wtórnym.
Obecnie, według danych o cenach transakcyjnych za III kw. 2024 r., to mieszkanie warte jest 785 tys. zł, co oznacza zysk w wysokości 260 tys. zł, czyli należy podatek w wysokości ponad 49 tys. zł.
Wiadomo, lepiej poczekać ze sprzedażą jeszcze kilka miesięcy i nie zapłacić fiskusowi nic. To dlatego wiele mieszkań, które mogły w ostatnich latach trafić na rynek, czekały. I żeby była jasność - jeszcze się nie doczekały.
PKO BP mówi o tym czynniku w kontekście 2025 r. zapewne dlatego, że te mieszkania zaczną być gdzieś w połowie roku wystawiane na sprzedaż, bo to trochę trwa. Ale żeby nie zapłacić podatku, do transakcji musi dojść dopiero w 2026 r., bo pięć lat fiskus liczy od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została kupiona. Nie ma więc znaczenia, czy był to styczeń, czerwiec czy listopad 2020 r., pięć lat zacznie się liczyć od stycznia 2021 r., więc upłynie dopiero 31 grudnia 2025 r.
