To oni wykupili mieszkania w Polsce. I tylko ich będzie stać, by kupować kolejne

Ta proporcja 70 do 30 proc. na niekorzyść zwykłych Polaków jest szokująca. Ale to dane wiarygodne, bo pochodzące z „Raportu o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce” przygotowywanego co roku przez NBP.

Pozostaje jeszcze pytanie, kim jest właściwie inwestor? W tej kategorii NBP wrzuca jednocześnie tych, którzy kupują mieszkania na wynajem jak i tych, którzy trzymają puste lokale spekulacyjnie, licząc, że odsprzedadzą je drożej za jakiś czas.

Ciekawostka, że inaczej w 2022 r. sytuacja wyglądała na rynku pierwotnym, a inaczej na wtórnym. Inwestorzy wykupują masowo mieszkania przede wszystkim u deweloperów, czyli na rynku pierwotnym. Jak wynika z danych NBP, w 2022 r. to właśnie na rynku pierwotnym inwestorzy zepchnęli zwykłych Polaków na margines, wykupując aż 70 proc. mieszkań.

I stało się to błyskawicznie, zaledwie w ciągu jednego roku, bo w 2021 r. proporcje były odwrotne. Jednak między 2021 a 2022 r. w projektach deweloperskich w przeciętnych lokalizacjach, a więc ani nie w apartamentach w śródmieściu ani w najmniej atrakcyjnych dzielnicach miast, liczba osób fizycznych kupujących swoje pierwsze mieszkanie spadła aż o 80 proc.

Nieco lepiej w ubiegłym roku mieli się ci, którzy mieli już własne mieszkanie, ale chcieli je na przykład zamienić na większe i poprawić standard. Liczba kupujących kolejne mieszkanie w celu poprawy warunków bytowych, czyli też dla siebie, spadła w 2022 r. o 50 proc.

Ale to wszystko zakupy nowych lokali. Na rynku wtórnym pogrom był nieco mniejszy. Okazuje się, że odsetek kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych wynosił w 2022 r. już nie 70, a 51 proc. I wcale tak ostro się nie zwiększył, bo jedynie o 5 pkt proc. - w 2021 r. wynosił 46 proc. Ale to fakt - również na rynku wtórnym w ubiegłym roku to inwestorzy mieli przewagę nad kupującymi na własne potrzeby, tyle że ta przewaga wynosiła jedynie 51-49 proc.

Czytaj także: Opłata adiacencka a zmiana właściciela nieruchomości

Wszystko stanęło na głowie w 2022 r. Powód? Oczywiście wysokie stopy procentowe, które zaczęły rosnąć jesienią 2021 r. Zanim to się stało, inwestorzy byli w mniejszości. Ale tak naprawdę już od lat rozpychali się na rynku łokciami. Od kiedy? NBP coroczne raporty publikuje od 2002 roku, ale do 2013 r nie były one jeszcze tak obszerne i nie ma w nich tak dokładnych danych jak obecnie. Przejrzałam wszystkie. Dopiero od 2014 r. NBP zaczyna zauważać, że rośnie opłacalność inwestycji mieszkaniowej na wynajem wobec kosztu obsługi kredytu. Wtedy powiedział po raz pierwszy wprost: ludzie biorą kredyty hipoteczne, które spłacają uzyskanym z najmu czynszem, bo oszczędzanie na lokatach im się coraz mniej opłaca. Ale skali zjawiska jeszcze brak.

W 2015 r. też dalej nie wiemy, ile osób kupuje mieszkanie jako inwestycję, ale NBP mówi, że skala rośnie, bo rosną czynsze najmu, a oprocentowanie lokat dalej spada. W 2016 r. po raz pierwszy pojawiają się jakieś szacunki i od razu cyk!

Więcej na temat Bezpiecznego Kredytu 2 proc. przeczytasz tu:

Dokładnego opracowania doczekaliśmy się w 2018 r., kiedy jest już naprawdę gorąco na rynku mieszkaniowym. Wówczas wiadomo już, że 63 proc. mieszkań od deweloperów kupują Polacy na własne potrzeby, zaś inwestorzy odpowiadają za 37 proc. zakupów.

To, co najbardziej rzuca się w oczy pomiędzy 2018 a 2021 rokiem, to fakt, że regularnie spada odsetek kupujących pierwsze mieszkanie u deweloperów. W 2018 r. stanowili oni 37 proc., w 2021 r. już tylko 31 proc. W lepszej sytuacji byli ci, którzy kupowali również dla siebie, ale kolejny lokal. W latach 2018-2021 ich odsetek wzrósł z 26 proc. do 31 proc., a w międzyczasie sięgnął nawet 35 proc.

Z drugiej strony zakupy inwestycyjne w 2021 r. stanowiły taki sam odsetek jak w 2018 r. - 37 proc., choć w 2020 r. spadł chwilowo do 30 proc. To wszystko rynek pierwotny. A wtórny? Tak, tam właśnie przesunęli się młodzi. Odsetek kupujących pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym w 2020 r. wynosił 26 proc., a w 2021 r. 29 proc.

Ale wiecie, co jeszcze rzuca się w oczy, czytając setki stron tych corocznych raportów? Przez lata powtarza się ta sama fraza: „wzrost cen transakcyjnych przyspiesza… popyt inwestycyjny może przekształcić się w spekulacyjny i doprowadzić do pojawienia się problemów w sektorze nieruchomości, ale… to zjawisko nie następuje”.

I to samo w raporcie co roku. Co roku, że skala zakupów spekulacyjnych, czyli kupna z zamiarem odsprzedaży, jest niewielka i się nie zmienia. Tylko że jak się wczytacie dokładnie w załączone wykresy, to się okaże, że ich udział wzrósł dwuipółkrotnie. W raportach sprzed lat mówi się o 2 proc., a w 2021 r. już o 5 proc.

A to dopiero początek, bo mówimy o 5 proc., które są kupowane od deweloperów i trzymane puste tylko pod odsprzedaż. Ale do tego dorzucić trzeba jeszcze kolejne 5 proc., które w międzyczasie są wynajmowane - to już w sumie 10 proc., czyli co dziesiąte mieszkanie. Chociaż to taka połowiczna spekulacja.

A na rynku wtórnym? Jeszcze lepiej. Na przykład w 2018 r. skala zakupów w celu późniejszej odsprzedaży w korzystnym okresie to 14 proc. Co dzieje się teraz? Dowiemy się dopiero za rok, bo te szczegółowe raporty publikowane są z dużym opóźnieniem. Bezpieczny Kredyt 2 proc. z pewnością odwrócił proporcje i zakupy inwestycyjne pewnie znów zeszły poniżej 50 proc., oddając pola Kowalskiemu.

Pytanie, na jak długo, bo jak preferencyjny kredyt nadal będzie tak pompował ceny lokali, to na mieszkania znów będzie stać głównie tylko inwestorów, a obniżki stóp procentowych uratują sytuację częściowo.