Zapanował dziki popyt na mieszkania. Czy branża to wytrzyma?
Polacy masowo wykupują mieszkania po preferencyjnych kredytach. A wszystko za sprawą Rady Polityki Pieniężnej, która przestała podnosić stopy procentowe, rząd wyszedł z pomysłem tanich kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, a Komisja Nadzoru Finansowego złagodziła wymagania dotyczące badania zdolności kredytowej. Tylko czy branża nieruchomości zdoła zaspokoić ogromny popyt na mieszkania? Analitycy HREIT odpowiadają czy starczy mieszkań dla wszystkich chętnych.
Spowolnienie, które uderzyło w rynek mieszkaniowy w 2022 r., zniknęło, ponieważ już na kilka miesięcy przed faktycznym uruchomieniem Bezpiecznego Kredytu 2 proc. Polacy ruszyli do biur deweloperów.
Bezpieczny Kredyt 2 proc. wywołuje żywiołowe reakcje wśród kupujących mieszkania
Według analiz HREIT w ostatnim czasie zrealizowała się samospełniająca się przepowiednia. Wiele osób obawiało się, że uruchomienie programu tanich kredytów spowoduje wykupienie oferty i wzrost cen mieszkań. Aby tego uniknąć, Polacy ruszyli na zakupy, zanim jeszcze rządowy program został uruchomiony. Rezultat był taki, że mieszkania faktycznie zostały wykupione, a ceny poszły w górę.
Trudno się więc dziwić, że program Bezpieczny Kredyt 2 proc. wywołuje bardzo żywiołowe reakcje. Jedni wychwalają jego zalety i fakt, że skrócił on drogę do własnego mieszkania o ponad połowę. Inni natomiast preferencyjny kredyt obwiniają za wykupienie oferty i wzrost cen mieszkań. A prawda jest taka, że co najmniej po części racje mają zarówno apologeci, jak i krytycy rządowego programu. Bezpieczny Kredyt 2 proc. ma bowiem zarówno plusy, jak i minusy. Dopiero czas pokaże, jaki będzie bilans rządowej interwencji. Tymczasem dziś możemy zastanowić się nad tym, jaką mieliśmy alternatywę - mówi Michał Sapota, właściciel HREIT SA.
Więcej o rynku nieruchomości
Ekspert przypomina, że w 2022 r. budownictwo mieszkaniowe było na kolanach, rynek najmu dramatycznie wykupiono, a czynsze skokowo rosły. Jakby tego było mało, to ponad połowa dorosłych Polaków w wieku 25-34 mieszkała z rodzicami. Sytuacja była na tyle dramatyczna, że wręcz sam nasuwać mógł się pomysł wzmocnienia popytu. Dzięki temu warunki mieszkaniowe młodych mają szansę szybko się poprawić, budownictwo mieszkaniowe wstać z kolan, a presja wywierana na rynek najmu zelżała.
Program tanich kredytów to cios w fundusze inwestycyjne budujące w Polsce portfele mieszkań na wynajem, bo deweloperzy wolą sprzedawać mieszkania osobom fizycznym - uważa Michał Sapota.
Jego zdaniem plusy przeważają więc nad minusem programu, jakim są rosnące ceny mieszkań. Przy tym trzeba mieć świadomość, że i bez rządowego wsparcia stawki i tak zaczęłyby rosnąć, ale co najwyżej kilka kwartałów później, kiedy niższe stopy procentowe również doprowadziłyby do skokowego wzrostu popytu na mieszkania. Ten spotkałby się jednak z ekstremalnie małą podażą mieszkań na sprzedaż, bo zapaść w budowlance trwałaby znacznie dłużej.
Czytaj też: Cisza nocna w bloku – jakie są przepisy?
Popyt na mieszkania jest większy niż podaż
Tak czy inaczej, Sapota uważa, że zobaczylibyśmy wyższe ceny, a zwlekając z interwencją na rynku mieszkaniowym, dłużej patrzylibyśmy na pogarszającą się sytuację w budownictwie. Im dłużej by ona trwała, tym trudniej byłoby obudzić deweloperów z zimowego snu. Efektem byłaby więc przedłużająca się sytuacja, w której w Polsce budowałoby się mało. Tym samym potrzeby mieszkaniowe dłużej pozostałyby niezaspokojone, a trzeba mieć świadomość, że te powiększyły się w ostatnim czasie, chociażby w związku z przyjęciem w Polsce imigrantów z Ukrainy.
Świadczyć mogą o tym dane Eurostatu, z których wynika, że Polska jest krajem o największym przeludnieniu wynajmowanych mieszkań. Nie jest przy tym tajemnicą, że imigranci częściej korzystają z najmu, szczególnie w pierwszych latach pobytu w nowym kraju - tłumaczy Michał Sapota.
Zdaniem Sapoty już samo zakończenie cyklu podwyżek stóp procentowych, zdjęcie z banków nadmiernych wymagań stosowanych przy badaniu zdolności kredytowej oraz uruchomienie rządowego programu tanich kredytów spowodowały nie tylko wzrost liczby zawieranych transakcji, ale też wyraźną zmianę nastawienia wśród firm deweloperskich.
Te najpierw zaczęły deklarować, że chcą budować więcej, a od lipca 2023 r. dane GUS dają nadzieję, że te deklaracje zaczynają się przekładać w faktyczne uruchamianie nowych projektów. Jeśli znajdzie to potwierdzenie w kolejnych miesiącach, to będzie to dowód na zmianę nastrojów w sektorze budownictwa mieszkaniowego o 180 stopni, a zwrot ten może zostać zrealizowany w ciągu zaledwie roku - podsumowuje Michał Sapota.
HREIT zachęca do zapoznania się z prognozami, które sformułował na najbliższe kwartały oraz do lektury pełnej wersji raportu.
W raporcie HREIT poruszył tematy:
- Wykupienia oferty mieszkań na sprzedaż,
- Popytu na kredyty,
- Bezpiecznego Kredytu 2 proc. oraz tego kiedy zabraknie pieniędzy na dopłaty i jakie da to efekty,
- Liczby zawieranych transakcji na rynku mieszkaniowym,
- Wzrostu zdolności kredytowej Polaków,
- Cen mieszkań i prognoz dotyczących dalszych ich zmian,
- Efektów rządowego programu mieszkaniowego,
- Kondycji gospodarstw domowych,
- Kondycji sektora budownictwa mieszkaniowego,
- Sytuacji na rynku najmu i jego perspektyw,
- Długoterminowych prognoz dotyczących poziomu stóp procentowych w Polsce.
Czytaj także: Opłata adiacencka a zmiana właściciela nieruchomości
