Trzymanie ludzi w klatkach ma więcej sensu, niż wam się wydaje. Oto najlepszy przykład
Internet powszechnie oburza się na mikrokawalerki po 16 mkw. za które trzeba zapłacić ze 2,5 tys. zł. I nie chodzi tylko o cenę, ale o ten metraż, bo jak można oczekiwać, że ludzie żyjący na takiej powierzchni podejmą decyzję o założeniu rodziny? To nie mieszkanie, to klatka dla kur. I to wszystko racja, ale pod warunkiem, że ktoś myśli, że takie mieszkania skierowane są dla dorosłych ludzi, którzy mieliby spędzić tam pół życia. A czy ktoś sprawdził, ile kosztuje i jakie warunki oferuje prywatny akademik?
Hitem ostatnich dni w internecie jest wynajem pokojów w mieszkaniu na wrocławskim Starym Mieście. Jan Śpiewak nazywa tę ofertę „chowem klatkowym” i w tym przypadku nie przesadza ani o jotę, bo jedno mieszkanie zostało podzielone na 25 pokoi, w tym 23 jednoosobowe i dwa dwuosobowe. Aż dziw, że inwestor pomyślał, żeby zrobić w nim więcej niż jedną łazienkę i kuchnię, bo to w sumie wcale nie musiało być takie oczywiste. W każdym razie łazienki są cztery, a kuchnie dwie.
Średnio każdy z tych pokoi ma 3 mkw. i kosztuje 1,4 tys. zł. Śmiać się, czy płakać? Ja bym raczej płakała, szczególnie, jak wyobrażę sobie, jak 27 osób czeka w kolejce do jednej z dwóch kuchni, żeby rano zrobić sobie kawę czy śniadanie. Piekło.
Takie mieszkanie to klatka dla człowieka
A jakby tak mieć nadal małą klitę do dyspozycji, ale w której nie trzeba stać w kolejce do czajnika ani pod prysznic? I tu dochodzimy do kolejnego patozjawiska mieszkaniowego, które może wcale nie jest takie pato? Mikrokawalerki też podnoszą ciśnienie ludziom już od kilku lat. Jak można oferować na sprzedaż czy wynajem kawalerkę o powierzchni poniżej 20 mkw., skoro przepisy jasno mówią, że 25 mkw. to minimum do życia?
Ha! 20 mkw. to już byłby luksus. Przepisy nikomu nie przeszkadzają, na rynku w dużych miastach, szczególnie akademickich, znajdziecie mnóstwo ofert kawalerek, które mają po 16 albo i 13 mkw. Na tych 13 mkw. zmieści się i aneks kuchenny i normalna łazienka, więc kawalerka, jak się patrzy, a więc i cena jak za pełnoprawne mieszkanie, szczególnie, że takie lokale to stosunkowo nowy trend, więc są niedawno wyremontowane i w dobrym standardzie.
Cena za taką klatkę dla człowieka? Przeglądam kilka ofert z Warszawy. 16 mkw. w kamienicy w samym sercu Pragi Północ - prawie 2500 zł + jeszcze czynsz 350 zł. Albo 2200 zł + podobny czynsz w nowo wykończonym mieszkaniu, ale w trochę gorszej lokalizacji w wieżowcu z wielkiej płyty. Albo 16 mkw. na Mokotowie za 2200 zł + 400 zł czynszu. Albo 13 mkw. w Wawrze, czy dzielnicy już peryferyjnej - za 1600 zł + 430 zł czynszu.
Wystarczy.
Drogo. Szaleństwo. A przede wszystkim skandal. Jak w tam mieszkaniu planować przyszłość, zakładać rodzinę? No i tu dochodzi do pułapki myślowej, bo jest po prostu źle zadane pytanie. Jasne jest, że z takich ofert korzystają przede wszystkim studenci, a nie 40-latkowie i to do nich skierowana jest przede wszystkim taka oferta. A skoro tak, należy sprawdzić, jaką mają alternatywę.
Prywatny akademik za 5800 zł dla 4 osób
Tradycyjny akademik alternatywą jest dla niewielu, bo jak wynika z danych firmy doradczej zajmującej się rykiem nieruchomości komercyjnych CBRE, w roku akademickim 2020-2021 studiowało w Polsce 1,215 mln osób, większość w głównych ośrodkach akademickich jakimi są Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Łódź, Lublin i Katowice. A z drugiej strony w tych właśnie miastach dostępnych jest 81,8 tys. miejsc w akademikach, co oznacza, że mniej niż co dziesiąty student może liczyć na taką opcję zakwaterowania. W Warszawie miejsc wystarcza dla 7 proc. studentów, w Krakowie, gdzie jest najwięcej miejsc w akademikach - dla 13 proc. studentów.
Oczywiście przydział w akademiku publicznym dostaje się według kryterium dochodowego na członka rodziny i odległości uczelni od miejsca zamieszkania.
Ceny? W roku akademickim 2023/24 w akademikach Uniwersytetu Warszawskiego cena za miejsce w pokoju dwuosobowym to 529-950 zł w zależności od domu studenckiego i standardu pokoju. Wychodzi na to, że cały pokój dwuosobowy może kosztować nawet 1900 zł.
Alternatywą są również prywatne akademiki. Wiedzieliście, że takie są? A i owszem. CBRE na koniec ubiegłego roku wyliczało, że w Krakowie z 17,2 tys. miejsc w akademikach 2,2 tys. to są właśnie miejsca w akademikach prywatnych. W Warszawie ta baza noclegowa jest trochę mniejsza - na 16,4 tys. wszystkich miejsc w akademikach 1,6 tys. znajduje się w akademikach prywatnych.
Standard w takim przybytku? Cena? Sprawdzam pierwszy z brzegu. Wszystko w miarę nowe, czyste, marmurów nie ma, ale naprawdę chciałoby się mieszkać. To taka kawalerka dla jednej osoby z własnym aneksem kuchennym i łazienką na 16 mkw. Cena? 2530 zł + do tego opłata ryczałtowa 320 zł za media, internet, pomoc techniczna 24/7 i dostęp do strefy work&chill. Łącznie 2850 zł za 16 mkw.
Albo studio 22 mkw. również z własną łazienką i aneksem kuchennym, ale dla dwóch osób. Cena od osoby to 1230 zł + 320 zł za media itd. Łącznie więc koszt takie apartamentu przy dwóch osobach to 3100 zł. Przypominam, że to tylko 22-metrowa kawalerka. A! I zapomniałam wspomnieć: wszystkie mieszkania w tym prywatnym akademiku na najbliższy rok akademicki są zarezerwowane.
Sprawdzam kolejny z brzegu. Pokój jednoosobowy - ładny, nowy, elegancki - o powierzchni od 8 do 12 mkw. kosztuje 2200 zł za miesiąc. Nie, nie ma własnej łazienki ani aneksu kuchennego, te luksusy są wspólne dla dwóch takich jednoosobowych apartamentów. W sumie to tak, jakby mieszkanie o powierzchni łącznej ok. 25-30 mkw. dla dwóch osób kosztowało 4400 zł.
Więcej na temat cen mieszkań przeczytasz tu:
Albo pokoje dwuosobowe za 1450 zł od osoby. Taki pokój mieszczący dwie osoby ma powierzchnię 12-13 mkw. Kuchnia i łazienka jest wspólna dla dwóch takich pokoi dwuosobowych. A więc to tak, jakby mieszkanie dwupokojowe o powierzchni ok. 30 mkw. zamieszkałe przez cztery osoby kosztowało 5800 zł. A! W cenie jest sprzątanie raz w miesiącu. Ale to i tak piekielnie drogo. Jak kogoś ta cena nie przeraża, mam złe wieści - nic już nie da się zarezerwować, bo wszystkie pokoje na ten rok akademicki są już zarezerwowane.
No to teraz wróćmy do tych patokawalerek oferowanych przez osoby prywatne na rynku nieruchomości i okaże się, one wcale nie są pato ani takie drogie. To są po prostu prywatne akademiki, ale zakładane przez prywatnych inwestorów, z tą różnicą, że zamiast budować cały blok dla studentów, robią to skali mikro i kupują w normalnym bloku zwykłe mieszkanie, dzieląc je na dwa mniejsze. Albo i trzy. Można to nazywać „chowem klatkowym ludzi”, a można prywatnym akademikiem, kwestia przyjęcia optyki. W tym drugim przypadku nagle okazuje się, że zupełnie nie ma się co oburzać.
Czy trzymanie ludzi w klatkach ma przyszłość?
Nie, nie chcę przez to powiedzieć, że takie dzielenie mieszkań na mikroapartamenty jest superopłacalne i rekomendować inwestorom takiej strategii. Nikt nie wie, w jaką stronę pójdzie rynek za 10-20 lat i może się okazać, że takie kawalerki będą zupełnie niewynajmowalne. Ale chcę przez to powiedzieć, że może niepotrzebnie wywołują oburzenie, bo wygląda na to, że dziś są zwyczajnie potrzebne na rynku tak samo, jak potrzebne są normalne kawalerki o powierzchni 30 mkw. A to, że tych drugich brakuje, nie jest winą inwestorów, którzy chcą maksymalizować zyski z najmu, ale winą państwa, które po prostu nie prowadzi żadnej polityki mieszkaniowej, bo abdykowało i oddało ją w ręce prywatne.
Pozostaje jeszcze pytanie, jak duży jest rynek tych studentów, którzy gotowi są zapłacić ponad 2 tys. zł za prywatny apartament.
Niedawno GetHome.pl pokazywał swoje badania, z których wynika, że 39 proc. studentów szuka lokum do kwoty 1,5 tys. zł. Kolejne 43 proc. ma budżet na mieszkanie do 2 tys. zł, a 14 proc. 2-2,5 tys. zł. Ponad 2,5 tys. zł za lokum gotowe jest zapłacić tylko 4 proc. studentów.
Przy okazji, wiecie, jaką kwotę miesięcznie wydaje na swoje utrzymanie student? Z raportu „Portfel Studenta 2023” przygotowanego niedawno przez Warszawski Instytut Bankowości (WIB) i Związek Banków Polskich wynika, że statystyczny polski student w zbliżającym się roku akademickim wyda na swoje utrzymanie średnio 3 867 zł. Dużo? Mało? Ważniejsze, że jeszcze zaledwie pięć lat temu, czyli w 2016 r. kwota ta była dwukrotnie mniejsza i wynosiła poniżej 1600 zł.
Jeszcze mocniejsze jest to, że według tego raportu aż co piąty polski student przyznał, że z przyczyn materialnych rozważał w ciągu ostatniego roku rezygnację ze studiów, w tym 11 proc. chciało rzucić je na zawsze, 5 proc. brało pod uwagę wzięcie urlopu dziekańskiego, a kolejne 4 proc. myślało o obu tych rozwiązaniach. Na ten problem odpowiedzieć powinno państwo, a nie prywatni inwestorzy.
