ceny najmu

Spadki cen najmu z pierwszej połowy roku to nie była anomalia. Anomalią było to, że się zatrzymały w oczekiwaniu na coroczną falę studentów. Ale studenci już się przetoczyli przez rynek i wracamy do normalności - do spadków cen. W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu czy Trójmieście jest już taniej niż rok temu.

Nie tylko ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym hamują, o stabilizacji można też śmiało mówić na rynku najmu. We wrześniu w Warszawie nastąpił jeden z największych spadków cen miesiąc do miesiąca – wskazują eksperci.

Pamiętacie burzę o to, że wielkie fundusze inwestycyjne wykupują od deweloperów całe bloki na wynajem? Och, sam premier Morawiecki się z tego powodu zapienił i wygrażał palcem. No to możecie już odetchnąć. Od kilku kwartałów wiemy, że inwestorzy indywidualni nie wykupują już mieszkań na wynajem, bo to przestało być opłacalne, a teraz jedna z dużych spółek na rynku najmu się z tego częściowo wycofuje.

Mamy szczyt sezonu na rynku najmu mieszkań, bo do miast akademickich zjeżdżają powoli studenci. I co? I nic - ceny najmu wcale specjalnie nie rosną. O ile rok temu większa część mieszkań znikała w ciągu miesiąca od wystawienia ogłoszenia, o tyle teraz stoją puste tygodniami, a znalezienie najemcy trwa nawet i do trzech miesięcy.

Nie tylko galopujące ceny mieszkań dają się na rynku nieruchomości we znaki. Jeśli spojrzeć w skali całej Europy w nie lepszej sytuacji są ci, którzy nad Wisłą decydują się na najem nieruchomości. W Warszawie średnie stawki najmu są wyższe niż w Rzymie, Wiedniu czy Pradze - wynika z analiz Cushman & Wakefield.

Kosmiczny wzrost cen to wcale nie wina napływu Ukraińców. Owszem, nagły wybuch popytu ze strony uchodźców tuż po wybuchu wojny z Ukrainą trochę się do tego przyczynił, ale okazuje się, że przeceniamy ich rolę w gwałtownym wzroście cen. Okazuje się, że główny powód jest inny: to inflacja i szybko rosnące raty kredytów skłoniły wynajmujących to ostrych podwyżek czynszów.

Ceny najmu mieszkań spadają już kolejny miesiąc z rzędu. I nad właścicielami lokali w sumie nie ma co płakać, bo ceny najmu i tak ciągle są o 50 proc. wyższe niż przed wybuchem wojny w Ukrainie. A to może znaczyć, że jest jeszcze duży potencjał do przecen.

Pierwsze jaskółki kłopotów właścicieli mieszkań w Warszawie było już widać w grudniu 2023 r. i w styczniu 2024 r., a luty przyniósł już ogromny spadek cen najmu rzędu 10 proc. W tej chwili, w połowie maja obniżki według mnie pogłębiły się do ok. 20 proc. - mówi w rozmowie z Bizblog.pl Anna Paprota, ekspertka rynku najmu. Mamy ewidentnie rynek najemcy - rynek, na którym lokator nie ma zamiaru płacić prowizji za najem pośrednikom, bo przebiera w ofertach. Za to oferty nie znajdują chętnych już od kilku miesięcy i lokale masowo stoją puste.

Całkiem niedawno Expander pokazał pierwsze od lat spadki stawek najmu, które nastąpiły w lutym. Ale spadek cen był tylko w porównaniu do poprzedniego miesiąca, a rok do roku nadal było drożej. Mimo to spadki te zostały nazwane trzęsieniem ziemi. Danych za marzec jakoś nikt nie pokazuje, a ja wam pokaże już dane za kwiecień, z których wynika, że jest już znacznie taniej niż rok temu.

W 2023 r. ceny mieszkań wystrzeliły - w Krakowie o 34 proc., we Wrocławiu o 21 proc., a w Warszawie o 19 proc. I to nie marzenia sprzedających, czyli ceny ofertowe, ale ceny transakcyjne. W 2024 r. ceny mają wzrosnąć już tylko o 5-10 proc. Dlaczego o tyle i dlaczego w ogóle miałyby dalej rosnąć?

Ceny najmu mieszkań zatrzymały się w miejscu, ale ceny zakupu rosną — to oznacza, że rentowność zakupu mieszkania na wynajem spada. Zawsze niby jeszcze jest zysk z samego wzrostu wartości mieszkania, tylko że to kiedyś się skończy — bańka nie bańka, ale każdy rynek ma swoje cykle i ten właśnie swój cykl wzrostowy kończy.

Internet powszechnie oburza się na mikrokawalerki po 16 mkw. za które trzeba zapłacić ze 2,5 tys. zł. I nie chodzi tylko o cenę, ale o ten metraż, bo jak można oczekiwać, że ludzie żyjący na takiej powierzchni podejmą decyzję o założeniu rodziny? To nie mieszkanie, to klatka dla kur. I to wszystko racja, ale pod warunkiem, że ktoś myśli, że takie mieszkania skierowane są dla dorosłych ludzi, którzy mieliby spędzić tam pół życia. A czy ktoś sprawdził, ile kosztuje i jakie warunki oferuje prywatny akademik?

Zaczyna się najgorętszy sezon najmu mieszkań w roku. Dobre wieści są takie, że popyt na mieszkania na wynajem jest dziś o ok. 13 proc. mniejszy niż rok temu, za to mieszkań na wynajem jest sporo więcej, od 40 do 130 proc. więcej w zależności od miasta. Czyli co, ceny ostro spadły? Spadły, ale nie ostro i wcale nie wszędzie.

Czy przez szaleństwo na rynku sprzedaży mieszkań ceny najmu w końcu spadną? Niekoniecznie. Umówimy się, popyt na Bezpieczny kredyt 2 proc. to ciągle za mało, żeby ceny najmu runęły, bo dotąd udzielono ok. tysiąca takich kredytów w skali całej Polski. Ale przynajmniej ceny najmu przestały rosnąć i to już dobra wiadomość, bo w dużych miastach i tak jest już nieznośnie drogo. Jak bardzo?

3 tys. zł za wynajem 34 mkw. w Krakowie? To już lekka przesada. Właściciele mieszkań nakręcili się i uważają, że mogą dyktować warunki, jakie tylko im się podobają, część nadal w to wierzy, ale ten dyktat właśnie się załamuje. Ceny najmu już zaczynają spadać, a za chwilę warunki znów będą stawiać najemcy. I popyt ze strony uchodźców z Ukrainy nic nie zmieni.

Wygląda na to, że państwo się uczy. Państwowy PFR Nieruchomości zorientował się, że nie wypada podnosić ludziom czynszów za wynajem o wskaźnik inflacji, zwłaszcza kiedy ci do najbogatszych nie należą, i zamroził czynsze aż do 2025 r. Teraz pora, żeby urzędnicy przestali zatrudniać na śmieciówkach i kupili elektryczne auta.

Ale w najświeższych statystykach Eurostatu jest też coś na otarcie łez. Wydaje nam się, że dopadło nas w ostatnich latach szaleństwo cenowe, tymczasem od 2010 r. ceny mieszkań w Polsce wzrosły zaledwie o 58 proc., a w Estonii o 199 proc., na Węgrzech o 174 proc., a w Czechach o 133 proc. Mogło być znacznie gorzej.

Wakacje kredytowe dla posiadaczy mieszkań, a dla najemców figa z makiem. Tak na razie wygląda polityka mieszkalna rządu premiera Morawieckiego. Działaczka Lewicy Razem Anna Bąk zaproponowała, by wprowadzić maksymalne dopuszczalne na rynku ceny najmu. Brzmi głupio? W Berlinie tak nie uważają.

NBP w kwartalnym raporcie pisze o tym, że opłacalność inwestycji na mieszkanie silnie spada, a właściwie spadała na początku tego roku, bo raport dotyczy dopiero I kwartału 2022 r.. Pamiętacie, jakie mieliśmy wtedy stopy procentowe? W styczniu - 2,25 proc., w marcu - 3,5 proc. Dziś mamy 6 proc. i ratę kredytu na 35 lat wyższą o 1 597 zł niż zysk z najmu mieszkania w Warszawie. Nic dziwnego, że ludzie płaczą, że ich ośmioletnie dzieci muszą jeść lody z Żabki po raz pierwszy w życiu, bo na cukiernię już ich nie stać.

Gabinet premiera Morawieckiego pracuje nad ustawą, która opodatkuje trzymanie pustostanów. Stawki są na razie tajemnicą, ale można w ciemno obstawiać, że po wprowadzeniu nowej daniny na rynku pojawi się trochę nowych lokali.