Trzęsienie ziemi na rynku najmu! W Warszawie oddają mieszkania już za darmo

Agata Kołodziej, Bizblog.pl: Na portalach ogłoszeniowych coraz więcej ofert najmu w tytule krzyczy: „0 proc. prowizji od najemcy”, choć to oferty biura nieruchomości i jeszcze rok temu to było nie do pomyślenia. Jeden z zagranicznych funduszy inwestujących w mieszkania na wynajem w Warszawie zaczął już nawet oferować pierwszy miesiąc najmu za darmo, byle tylko znaleźć lokatora. Jest aż tak źle?

Anna Paprota, ekspertka rynku najmu: Nie jest dobrze. Mamy bardzo dużo pustych lokali na rynku, które nie mogą się wynająć. Mówię o Warszawie, bo na tym rynku działam. Prywatni wynajmujący nie radzą sobie z wynajmowaniem mieszkań, więc proszą agentów o pomoc, licząc na to, że może oni jakimś cudem pozyskają najemcę. I agencje też wiedzą, że mogą dzisiaj wziąć prowizję tylko od właściciela mieszkania, a nie od najemcy, bo najemca w życiu jej nie zapłaci, jeśli ma tak duży wybór mieszkań. Teraz to najemca dyktuje warunki.

Skąd tak gwałtowna zmiana trendu na rynku najmu. Duża część Ukraińców wyjechała - to jasne. Ale żeby to zatrzęsło rynkiem aż tak?

Po pierwsze, to jest tak, że wiele lokali jeszcze przed wojną w Ukrainie nie było w ogóle używanych do najmu, ale wobec nagłego popytu ze strony Ukraińców zostały wynajęte i to po bardzo wysokich stawkach, nieproporcjonalnie wysokich w porównaniu do lat ubiegłych. Ale Polska była dla Ukraińców tylko przystankiem, dziś większość wyjechała, a wynajmujący zostali z tymi lokalami i jednocześnie często ze swoimi oczekiwaniami tak samo wysokich stawek najmu.

Po drugie, rzecz, która absolutnie dobiła rynek najmu to rządowy program dopłat do kredytów Bezpieczny kredyt 2 proc. - on nakręcił bardzo mocno spiralę zakupów i z jednej strony ludzie zaczęli wyprowadzać się na swoje z wynajmowanych mieszkań, a z drugiej - wielu inwestorów kupowało mieszkania na wynajem za gotówkę tuż przed uruchomieniem dopłat kredytowy i w trakcie działania programu, żeby zdążyć przed jeszcze większym wzrostem cen.

A to tylko wisienka na torcie upieczonym z tych, którzy masowo kupowali inwestycyjnie mieszkania w latach 2020-2021, kiedy stopy procentowe były niemal zerowe. Jeśli kupowali od deweloperów, a często tak było, to te lokale dopiero się zbudowały i urządziły. I właśnie trafiają na rynek najmu.

I ostatecznie jesteśmy dziś w sytuacji, w której popyt na najem spada, a podaż jest ogromna, w Warszawie o 50 proc. większa niż rok temu.

Niektórzy inwestorzy wobec tego poszli ze swoimi mieszkaniami na rynek najmu krótkoterminowego, a niektórzy próbują je nadal wynajmować w długim terminie. I co gorsza, mają pomysł na wysoką stawkę, za wysoką jak na obecny rynek i nie znajdują chętnych, a mieszkania stoją puste.

Więcej o rynku mieszkaniowym w Polsce przeczytasz na Bizblog.pl:

Expander odtrąbił „trzęsienie ziemi na rynku najmu” w lutym, pisząc w swoim raporcie, że stawki najmu poszły w dół średnio o 2 proc., przy czym to średnia dla wielu miast. Spadek o 2 proc. nie wydaje się trzęsieniem niczego, ale rozumiem, że w takiej analizie uwzględnia się stawki z aktywnych ofert najmu, wśród których multum to te z ciągle zawyżonymi cenami, które wiszą w serwisach ogłoszeniowych, ale nikt ich nie chce, jedynie zawyżają statystyki. Pani za to widzi rynek najmu od podszewki. O ile zatem spadły ceny najmu, jeśli uwzględni się tylko oferty, które rzeczywiście znajdują najemców? I kiedy właściwie te ceny transakcyjne zaczęły spadać?

Pierwsze jaskółki zmniejszonego ruchu w Warszawie było już widać w grudniu 2023 r. i w styczniu 2024 r. I to rzeczywiście były jeszcze niewielkie spadki cen. Natomiast luty przyniósł już ogromny spadek rzędu 10 proc. W tej chwili w połowie maja obniżki według mnie pogłębiły się do ok. 20 proc.

To ile dziś realnie kosztują w Warszawie: wynajęcie normalnej kawalerki (takiej około 30-metrowej, a nie mikrolokalu), ile dwupokojowego mieszkania o pow. ok. 50 mkw., a ile trzypokojowego powyżej 60 mkw.?

Żeby w miarę sprawnie znaleźć lokatora, realna cena za kawalerkę to jest 2,5-2,7 tys. zł już z opłatami czynszowymi. Kawalerka w centrum stolicy to max. 3 tys. zł.

Dwupokojowe mieszkanie w atrakcyjnej części stolicy to realnie koszt do 4 tys. zł - również już z czynszem. Trzypokojowe - 4,5 tys. zł, może nawet 4,8 tys. zł, jeśli są w naprawdę najlepszych lokalizacjach i bardzo dobrym standardzie.

Ale trzeba zaznaczyć, że to nie tak, że jak dwupokojowe mieszkanie na Saskiej Kępie warte jest obecnie 4 tys. zł, to na Białołęce będzie dużo taniej. Są ludzie, którzy po prostu chcą mieszkać na Białołęce, chcą mieć garaż podziemny i oczekują nowego budynku. Więc ta różnica w cenach wcale nie musi być taka duża.

I z drugiej strony, to też nie tak, że jak ktoś ma mieszkanie na wynajem w bardzo dobrej lokalizacji, to może już dzięki temu odpuścić trochę standard. Nie może. Mieszkania rodem z PRL już nie znajdują chętnych, Polacy w ostatnich latach znacznie podnieśli swoje oczekiwania, a dziś mają w czym wybierać, bo na rynku jest mnóstwo niedawno oddanych do użytku, a kupionych inwestycyjnie lokali.

To jak bardzo wydłużył się dziś czas poszukiwania najemcy?

Moja firma ma adekwatną do rynku strategię najmu, więc nie mamy problemów i wynajmujemy lokale szybko. Ale jak patrzę, co się dzieje na rynku, to widzę, że bardzo wiele mieszkań, które są nieprzygotowane odpowiednio do najmu, nie mają prawidłowego wykończenia i wyposażenia, mają nieprawidłowo policzoną cenę ofertową, stoją po kilka miesięcy. Ogłoszenia wiszą obecnie trzeci, czwarty miesiąc. I dalej nic.

To co dalej? Kolejne spadki cen?

Moim zdaniem ten spadek o ok. 20 proc. to jest już poziom, który rynek akceptuje i dalszych spadków się nie spodziewam. Ale to jest też poziom, którego wielu właścicieli mieszkań nie chce zaakceptować i nie zaakceptuje, szczególnie jeśli mają kredyt na to mieszkanie, a opłaty czynszowe rosną i nie da się ich dziś już przerzucić na najemcę. Dlatego jestem przekonana, że wielu właścicieli zaraz będzie sprzedawać te lokale. A wtedy podaż na rynku najmu się zmniejszy i to zapobiegnie dalszym spadkom cen, rynek się ustabilizuje.

To, co się zmieni, to moim zdaniem okres najmu. Od czasu pandemii widać, że najemców, którzy chcą podpisywać umowę na dwanaście miesięcy, jest naprawdę niewielu. I tak zostało do dziś. Bo praca online powoduje, że ludzie chcą podróżować po świecie, albo choćby po Polsce, wcale nie wiedzą, że za rok będą chcieli żyć w tym samym miejscu. Taki najemca naprawdę długoterminowy jest dziś na wagę złota. A wynajmujący muszą stawać się bardziej elastyczni i dopuszczać średnioterminowy okres najmu, 6-9 miesięcy, czasem może i mniej.

Mówimy cały czas o Warszawie, bo na tym rynku pani działa. Ale czy z rozmów z inwestorami w innych miastach wynika, że kryzys rynku najmu dotyka ich tak samo mocno, czy to Warszawa skupia największe problemy i to ten rynek jest, powiedzmy, najbardziej przeinwestowany?

Te trendy są odczuwalne wszędzie i spadki cen najmu widać wszędzie, ale każde miasto ma jednak swoją specyfikę. Bo na przykład w Trójmieście właściciele lokali radzą sobie inaczej - zbliża się wysoki sezon turystyczny i oni niewynajęte lokale próbują kierować na rynek najmu krótkoterminowego. Chociaż ten rynek też boryka się z nadpodażą i na najmie krótkoterminowym też się dziś słabo zarabia w Polsce.

Wszędzie już jest kryzys?

I on się w pewnym sensie jeszcze rozleje, to znaczy rynek najmu za chwilę namiesza w cenach zakupu nieruchomości. Niedawno na jakiejś konferencji widziałam prognozy, że w tym roku ceny mieszkań pójdą w górę średnio o 11 proc., szczególnie kiedy jesienią wejdzie w życie nowy program dopłat do kredytów. Ale osobiście uważam, że te 11 proc. jest nie do osiągnięcia, właśnie dlatego, że jeszcze kilka miesięcy i zacznie się wyprzedawanie lokali kupowanych z myślą o wynajmie, który komuś nie wyszedł.

To moim zdaniem naprawdę mocno namiesza i to nie tylko na rynku wtórnym. Nawet deweloperzy nie będą mieli przez to aż takiego ssania na swoim rynku.