Najem okazjonalny - czym różni się od zwykłego najmu?
Tradycyjna umowa najmu regulowana jest zapisami Kodeksu cywilnego, podczas gdy najem okazjonalny znajduje uregulowania w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Na tym jednak różnice się nie kończą. W jakich przypadkach lepiej wybrać najem tradycyjny, a kiedy okazjonalny?
Umowa najmu tradycyjnego a umowa najmu okazjonalnego
Najem może dotyczyć niemalże każdej rzeczy, ale najczęściej kojarzony jest z odpłatnym udostępnieniem w użytkowanie nieruchomości. O ile najem różnego typu dóbr regulowany będzie wyłącznie umową najmu tradycyjnego, o tyle najem nieruchomości może być podparty zarówno umową najmu zwykłego, jak i okazjonalnego.
Najem okazjonalny zawierany jest na czas określony, przy czym nie może wynosić on dłużej niż 10 lat. Daje on większą ochronę właścicielowi w przypadku, gdy nieruchomość będzie zajmowana przez nieuczciwego lokatora. Droga sądowa jest bowiem znacznie krótsza niż przy umowie najmu tradycyjnego. Niemniej jednak wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego jest trudniejsze niż najmu zwykłego. Podobnie z podniesieniem czynszu czy nałożeniem innych, dodatkowych opłat.
Najważniejszą różnicą pomiędzy najmem tradycyjnym a okazjonalnym jest fakt, iż przy drugim z wymienionych wymagana jest złożenie oświadczenie woli najemcy w kontekście poddania się egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Oświadczenie musi zostać złożone przed notariuszem – w przeciwnym razie umowa najmu okazjonalnego traktowana jest jak umowa najmu zwykłego. Nomenklatura, jaką przyjmą strony, nie ma więc tutaj większego znaczenia, jeśli nie dopełnione zostaną pewne formalności. Dodatkowo umowa najmu okazjonalnego musi zawierać dwa kolejne załączniki:
- dokument, w którym najemca wskaże inny lokal, w jaki będzie mógł zamieszkać, gdyby wykonano egzekucję obowiązku opróżnienia mieszkania,
- oświadczenie właściciela lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim najemcy oraz mieszkających z nim osób.
Czytaj też: Umowa najmu mieszkania - co powinna zawierać?
Najem okazjonalny – dla kogo?
Najem okazjonalny przeznaczony jest dla osób, które nie zajmują się zawodowo wynajmowaniem budynków czy lokali mieszkaniowych. Nie jest więc rozwiązaniem, z którego mogą skorzystać podmioty gospodarcze, a jedynie ci, którzy incydentalnie wynajmują posiadaną nieruchomość.
Kiedy wybrać najem okazjonalny, a kiedy zwykły?
Przepisy prawa nie wskazują, kiedy powinna zostać zawarta umowa najmu okazjonalnego, a kiedy zwykłego. Właściciel nieruchomości oraz najemca samodzielnie ustalają, jakiego rodzaju kontrakt podpiszą. Najem okazjonalny jest korzystniejszy dla właściciela, dając mu większą ochronę prawną. Jeśli do mieszkania wprowadzi się nieuczciwy lokator, istnieje możliwość eksmitowania go w trybie uproszczonym.
Nie jest tajemnicą, że procesy w Polsce ciągną się latami, zatem dochodzenie swoich praw z umowy najmu zwykłego może trwać nawet do trzech razy dłużej niż w przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Jednocześnie wynajmujący musi wziąć pod uwagę także inne aspekty, związane na przykład z ograniczoną możliwością podnoszenia opłat czy wypowiedzeniem umowy.
Najem zwykły, na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, daje wynajmującemu mniejszą ochronę, lecz w dalszym ciągu jest całkowicie zgodny z prawem. Stanowi niejako prostszą drogę do odpłatnego udostępnienia nieruchomości, mając na uwadze fakt, iż umowę można zawrzeć w każdym momencie, także w formie ustnej. Ponadto jej stronami mogą być zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne czy przedsiębiorcy prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą.
Czytaj też:
