Umowa najmu mieszkania. Jak sporządzić i co powinno się w niej znaleźć
Polacy coraz chętniej kupują mieszkania, które następnie decydują się wynająć osobom trzecim. Podstawą przeprowadzenia takiej transakcji jest zawarcie umowy, która z jednej strony chroni najemcę, z drugiej strony zawiera istotne informacje dla wynajmującego. Jakie zapisy powinny znaleźć się w takiej umowie i w jaki sposób ją sporządzić?
Jakie elementy zawiera dobrze skonstruowana umowa najmu mieszkania?
Prawo nie zobowiązuje do zawierania umowy najmu mieszkania według jednego, konkretnego wzoru. Pewne elementy znajdują się w kontrakcie obligatoryjnie, jednak warto zawrzeć także zapisy, które w sposób szczególny będą chronić właściciela nieruchomości. Elementy, które obowiązkowo muszą znaleźć się w umowie, to:
- data i miejsce jej zawarcia,
- określenie stron,
- określenie przedmiotu najmu,
- wysokość czynszu i innych opłat, w tym wysokość odstępnego dla najemcy,
- terminy regulacji czynszu i innych opłat,
- czas jej trwania,
- warunki wypowiedzenia,
- prawa i obowiązki stron,
- podpisy stron.
Są to podstawowe informacje, służące na przykład ustaleniu wysokości zobowiązania podatkowego z tytułu najmu nieruchomości.
Dodatkowe elementy, jakie może zawierać umowa najmu mieszkania
Umowa najmu mieszkania to dokument, który można modyfikować zgodnie z własnymi potrzebami. Jeśli wynajmujący pobiera kaucję, w umowie warto podać jej wysokość i sposób rozliczenia. Właściciel nieruchomości ma także prawo ustalić, na jakich warunkach użytkowana będzie ona użytkowana.
Przykładem jest zawarcie zapisów dotyczących prowadzenia działalności gospodarczej przez lokatora w wynajmowanym mieszkaniu. Właściciel może bowiem nie wyrazić na to zgody. Powinien on również zawrzeć w umowie zapisy dotyczące wprowadzania ewentualnych zmian w konstrukcji lokalu. Dotyczą one między innymi przemalowania ścian czy przebudowy poszczególnych pomieszczeń.
W umowie mogą znaleźć się również punkty dotyczące kar, które w konkretnych przypadkach zostaną nałożone na najemcę. Na etapie zawierania kontraktu warto też rozważyć ewentualne ubezpieczenie nieruchomości. Właściciel mieszkania może ubezpieczyć ją we własnym zakresie, jednak obowiązek ten może również zostać scedowany na najemcę.
Czytaj też: Ulga mieszkaniowa - jak z niej skorzystać?
Jak zawrzeć umowę najmu mieszkania?
Umowa najmu mieszkania zawierana jest w formie pisemnej – każda ze stron otrzymuje po jednym egzemplarzu. Przepisy dopuszczają możliwość zawarcia umowy w formie ustnej, jednak warto unikać takiego rozwiązania, gdyż w przypadku ewentualnych sporów trudno będzie dochodzić swoich praw.
Nie trzeba zachowywać tutaj formy aktu notarialnego, choć oczywiście umowę można sporządzić również w ten sposób. Powinna zostać zawarta jeszcze przed oddaniem lokalu do użytkowania. Właściciel nieruchomości może skorzystać z gotowych wzorów umów, które dostępne są w internecie, modyfikując kontrakt zgodnie z własnymi potrzebami.
Konsekwencje zawarcia niekompletnej umowy najmu mieszkania
Umowa najmu mieszkania to dokument, którym można posiłkować się w razie ewentualnych sporów z najemcą. Z tego też powodu powinna zawierać jak najwięcej szczegółów. Jeśli w umowie nie znajdą się pewne zapisy, spory pomiędzy stronami rozwiązywane są na zasadach ogólnych, mając na uwadze przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego. Te jednak mogą okazać się niekorzystne dla właściciela mieszkania.
Warto pamiętać, że umowa najmu może zostać w każdym momencie zmodyfikowana, zgodnie z potrzebami właściciela bądź specyfiką zmian zachodzących na rynku nieruchomości. Wystarczy sporządzić, a następnie podpisać odpowiedni aneks. Wprowadzenie zmian wymaga jednak wyrażenia zgody obu stron.
