Najem okazjonalny. Tak zabezpieczysz się przed niesolidnym najemcą

Wynajem mieszkania stał się opłacalną formą dysponowania nieruchomością po wzroście cen. Jednak wciąż wielu właścicieli mieszkań woli, by pozostawały niezamieszkałe w obawie przed kłopotami z najemcami. Przed takimi problemami nie da się całkowicie zabezpieczyć, ale istnieje rozwiązanie prawne, które przynajmniej ogranicza to ryzyko.

Chodzi o najem okazjonalny, który został wprowadzony do polskiego prawa już kilkanaście lat temu, wciąż jest dość nieznaną i rzadko stosowaną formą wynajmowania mieszkań. Choć nazwa tego rozwiązania może kojarzyć się z najmem krótkoterminowym, ale nie ma z nim wiele wspólnego, ponieważ taka umowa może zostać zawarta nawet na dziesięć lat.

Z jednej strony najem okazjonalny przewiduje istotne zabezpieczenia dla obu stron umowy, ale z drugiej wymaga spełnienia określonych wymogów formalnych, które nie występują przy umowie najmu na zasadach ogólnych. Warto też pamiętać, że nie jest to rozwiązanie dostępne dla wszystkich – zarówno wynajmujących, jak i najemców.

Zacznijmy od korzyści najmu okazjonalnego. Po pierwsze właściciel mieszkania dostaje gwarancję, że w razie kłopotów z lokatorami – łamania postanowień umowy czy odmowy opuszczenia lokum – nie będzie miał problemów z przeprowadzeniem eksmisji. Tą gwarancją jest zgoda najemcy na dobrowolne poddanie się egzekucji.

Oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia oraz wydania lokalu wynajmującemu to kluczowy załącznik do umowy najmu okazjonalnego. Ważność tego dokumentu musi zostać poświadczona przez notariusza, a to wiąże się z kosztem zwykle od 200 do 400 złotych.

Kto za to płaci? To już kwestia do uregulowania pomiędzy wynajmującym a najemcą, ale zwykle koszt ten jest ponoszony przez właściciela mieszkania, ponieważ zazwyczaj to jemu zależy na zawarciu akurat takiej umowy. Podkreślmy, że forma notarialna jest niezbędna – w przypadku zwykłego oświadczenia cała umowa najmu okazjonalnego jest nieważna.

Czytaj też: Najem okazjonalny - czym różni się od zwykłego najmu?

Kolejny niezbędny załącznik do umowy najmu okazjonalnego to oświadczenie właściciela wynajmowanej nieruchomości, w którym wskazuje, do jakiego lokum lokator zostanie skierowany w przypadku eksmisji. Jeśli właścicielem tego „rezerwowego” mieszkania jest osoba trzecia, potrzebne będzie także jego oświadczenie, że w razie eksmisji zgodzi się na przyjęcie feralnego lokatora. Konieczność zapewnienia mieszkania na wypadek eksmisji to zwykle największa przeszkoda w przypadku najmu okazjonalnego.

Co z najmu okazjonalnego ma najemca – poza gwarancją, że nie wyląduje na ulicy w razie eksmisji? Poza gwarancją, że będzie płacił wyłącznie określoną w umowie kwotę czynszu wraz z opłatami niezależnymi od wynajmującego, najważniejszą korzyścią jest zabezpieczenie najemcy przed wypowiedzeniem umowy pod byle pretekstem. W przypadku najmu okazjonalnego wypowiedzenie umowy jest możliwe tylko w określonych ustawą przypadkach, takich jak zaleganie z czynszem przez co najmniej trzy miesiące.

Czytaj też: Umowa najmu mieszkania - co powinna zawierać?

Tak jak wspomnieliśmy, umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta na maksymalnie 10 lat, a najważniejszą informacją jest to, że musi zostać zawarta na czas określony. Jeśli umowa jest zawarta bezterminowo, porozumienie to nie może mieć statusu najmu okazjonalnego.

W przypadku najmu okazjonalnego konieczne jest zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od jej zawarcia. Nie jest tu wymagany żaden konkretny druk, a zasady opodatkowania takiego najmu nie różnią się od najmu na zasadach ogólnych. Można rozliczać się według skali podatkowej lub ryczałtem.

Jest jeszcze jedna kwestia, która może sprawić, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego będzie niemożliwe. Jest to rozwiązanie dla osób, które najmem nieruchomości nie zajmują się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Najemca także musi być osobą prywatną. Dodajmy jeszcze, że przedmiotem najmu okazjonalnego może być wyłącznie nieruchomość pełniąca funkcję mieszkaniową.