Gigantyczny wzrost czynszów. W końcu znaleźli winnego
Kosmiczny wzrost cen to wcale nie wina napływu Ukraińców. Owszem, nagły wybuch popytu ze strony uchodźców tuż po wybuchu wojny z Ukrainą trochę się do tego przyczynił, ale okazuje się, że przeceniamy ich rolę w gwałtownym wzroście cen. Okazuje się, że główny powód jest inny: to inflacja i szybko rosnące raty kredytów skłoniły wynajmujących to ostrych podwyżek czynszów.
Od dwóch lat powtarzaliśmy sobie w Polsce, że to przecież oczywiste, że nagły wybuch cen najmu mieszkań to efekt równie nagłego napływu uchodźców z Ukrainy, a więc wybuch niespodziewanego popytu na mieszkania. Okazuje się jednak, że to wcale nie do końca tak, a był to w znacznym stopniu jedynie zbieg okoliczności.
Ukraińcy podbili ceny zaledwie o 1 proc.
Zbadał to dokładnie dr Adam Czerniak z SGH, dyrektor ds. badań Polityki Insight, który w kontekście cen najmu przyjrzał się 27 krajom Europy. I wyszło mu, że napływ Ukraińców w skali odpowiadającej 1 proc. populacji kraju przyjmującego uchodźców odpowiadał za 0,2-0,3 proc. wzrostu cen.
A ponieważ populacja Polski zwiększyła się między IV kwartałem 2021 r. a I kwartałem 2023 r. o 2,5 proc. z powodu uchodźców, oni odpowiadali za wzrost cen o jakiś 1 proc.
Szokujące? Niemożliwe? Mówimy o skali całej Polski, a napływ Ukraińców najintensywniejszy był w największych miastach. No to zobaczmy duże miasta. Sytuację w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu badali Michał Głuszak z Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie i Radosław Trojanek z Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu, a ich badania przywołuje Grzegorz Siemiończyk w money.pl.
W tych miastach wpływ zwiększenia populacji o 1 proc. prowadził do wyższego, bo o 0,67 proc. wzrostu cen najmu. A skoro populacje powiększyły się aż o 20 proc., ceny powinny skoczyć o ok. 13 proc.
A skoczyły przecież o 20-35 proc. Ukraińcy wcale nie są więc odpowiedzialni w całości za to mieszkaniowe zamieszanie.
Badacze podkreślają zresztą, że wpływ Ukraińców na ceny najmu wcale nie był tak duży ze względu na ogromną gościnność Polaków. Badania z 2022 r. pokazały bowiem, że tylko 20 proc. uchodźców wynajmowała mieszkania na warunkach komercyjnych, reszta była goszczona za darmo albo za jakieś symboliczne opłaty.
Czechy ostatecznym dowodem
Wróćmy jeszcze do badań dra Czerniaka, który analizował przecież nie tylko Polskę. Bo owszem, pokazują one jakąś korelację pomiędzy napływem Ukraińców po wybuchu wojny w poszczególnych krajach, a wzrostem cen najmu. Tylko w jednym kraju była wyższa, w innych znacznie niższa.
Zobaczcie, w Polsce przybyło nam ok. 2,5 proc. populacji, a w Czechach 3 proc. Mimo to, to w Polsce ceny najmu wzrosły o 20 proc., a w Czechach tylko o niecałe 10 proc. Dlaczego? Bo nasz rynek najmu jest zdecydowanie płytszy i mniej rozwinięty niż ten czeski. W Polsce tylko 4 proc. gospodarstw domowych żyje w wynajmowanych mieszkaniach, a w Czechach 18 proc.
Więcej o rynku mieszkaniowym w Polsce przeczytasz na Bizblog.pl:
Te kraje, które odczuły z powodu uchodźców najwyższe podwyżki czynszów to poza Polską również Estonia i Litwa - i wszystkie te rynki mają po prostu słabo rozwinięty rynek najmu.
Co spowodowało gwałtowny wzrost czynszów?
Skoro to nie Ukraińcy tak gwałtownie wywindowali ceny najmu mieszkań, to co to spowodowało? Główne przyczyny są tak naprawdę inne: gwałtowny wzrost inflacji, a w tym przecież wzrost cen energii i kosztów utrzymania nieruchomości, podwyżki stóp procentowych, które spowodowały szybki wzrost rat za mieszkania na kredyt i wzrost cen samych mieszkań.
Tak, ostatecznie winna tym czynnikom jest nadal wojna wywołana przez Rosję, ale nie sama migracja.
Tak na marginesie, skoro o cenach zakupu mieszkań wspomniałam - na ceny zakupu mieszkań na rynku pierwotnym Ukraińcy też nie wpłynęli. Po Polsce krążyły mityczne obrazy, jakoby Ukraińcy w SUV-ach przyjeżdżali z torbami gotówki na zakup mieszkania, tymczasem badacze Głuszak i Trojanek pokazali, że w 2022 r. rzeczywiście wzrosła liczba zakupu mieszkań przez cudzoziemców, głównie Ukraińców, ale to nadal za mało, żeby mieć jakikolwiek statystyczny wpływ na ceny zakupu.
