Koniec mieszkaniowego eldorado. Ceny najmu tąpnęły
Ceny najmu mieszkań spadają już kolejny miesiąc z rzędu. I nad właścicielami lokali w sumie nie ma co płakać, bo ceny najmu i tak ciągle są o 50 proc. wyższe niż przed wybuchem wojny w Ukrainie. A to może znaczyć, że jest jeszcze duży potencjał do przecen.
Pamiętacie tę kampanię reklamową Sprite czy pragnienie? Jeśli nie, to polecam krótkie wideo w ramach wprowadzenia (film poniżej). A teraz dla jasności: dziś na rynku najmu mieszkań najemcy to zdecydowanie Sprite, a właściciele lokali to pragnienie.
To nie jest tylko drobne wahnięcie
Mam dla was dane z kilku frontów. Po pierwsze, świeżutki raport o cenach najmu, bo tych w maju, które pokazał Marcin Drogomirecki, niezależny analityk rynku nieruchomości.
Wynika z niego, że najmocniej potaniały duże mieszkania w Warszawie. Cena czteropokojowych w ciągu ostatnich 13 miesięcy, czyli od kwietnia 2023 r., spadła już o prawie 18 proc., a trzypokojowych o 13 proc. Ale nawet kawalerki i dwupokojowe potaniały - odpowiednio o 4 i 7 proc.
We Wrocławiu i Gdańsku ceny kawalerek spadły już nawet o 9 proc. To nie są jakieś drobne korekty, to już całkiem poważna zmiana na rynku najmu.
Nagle jest o 1/5 mieszkań więcej
Z kolei dane Otodom Analytics (trochę starsze, bo za kwiecień) pokazują co prawda mniejsze spadki, a w wielu miastach i metrażach mieszkań nawet nadal lekkie wzrosty rok do roku, więc trend nie jest jeszcze tak jednoznaczny, to jednak miesiąc do miesiąca ceny głównie spadają.
Mówimy oczywiście o cenach ofertowych. A przypomnę, jak dziś wygląda sytuacja: część właścicieli mieszkań już zrozumiała, że eldorado się skończyło i ceny obniża, część jednak ciągle nie chce przyjąć tego do wiadomości, ale efekt jest taki, że ich oferty najmu wiszą miesiącami w serwisach ogłoszeniowych, zawyżając statystyki, ale nie znajdują chętnych i mieszkania stoją puste.
Otodom wylicza, że największy spadek cen ofertowych widać w lokalach do 40 mkw. A najgorzej jest w Krakowie (choć najemca powie, że najlepiej), gdzie ceny takich mieszkań spadają już siódmy miesiąc z rzędu, czyli korekta trwa tam już od października 2023 r. W Warszawie, Wrocławiu i Szczecinie dopiero od czterech miesięcy, czyli od początku 2024 r.
Ale tak naprawdę to wiosna 2024 r. przynosi bardziej dynamiczne zmiany. Otodom Analytics pokazuje, że w samym kwietniu podaż mieszkań na wynajem zwiększyła się w stosunku do marca o 20 proc., czyli o jedną piątą! Może wiosna to czas na przeprowadzki i najemców też w tym czasie jest dużo, po prostu się przegrupowują? Niestety nie, bo w tym samym czasie podaż wzrosła jedynie o 1,5 proc.
Więcej o rynku mieszkaniowym w Polsce przeczytasz na Bizblog.pl:
Jest jeszcze ogromne pole do obniżek cen
Nic dziwnego, że w tej sytuacji ceny spadają. Ale warto spojrzeć nieco szerzej niż tylko w skali kilku miesięcy.
Jeśli przeanalizujemy ceny dziś i rok temu, to okaże się, że ceny kawalerek są dziś nadal wyższe niż rok temu. W Warszawie o 2,4 proc., w Gdyni o 5,9 proc., w Gdańsku o 1,7 proc., w Krakowie o 1,1 proc., w Poznaniu o 5,8 proc., spadki widać jedynie we Wrocławiu - 1,9 proc., w Szczecinie -2,1 proc., w Bydgoszczy -2,3 proc. czy Łodzi - 3,2 proc.
Skąd różnica w danych Otodom i Marcina Drogomireckiego, który na spadki wskazuje bardziej zdecydowanie? Wydaje się, że to może być kwestia tego, że na Otodom trafiają mieszkania z wyższymi cenami, w wyższym standardzie i one próbują opierać się korekcie, co nie znaczy, że się wynajmują - opór raczej jest uporem i ogłoszenia wiszą już wiele miesięcy z wysokimi cenami, ale to moje domysły.
Ważniejsze, że te spadki - czy na razie symboliczne, czy już znaczące, tak naprawdę wcale nie powinny być bolesne dla wynajmujących. Przeciwnie, to powinien być dopiero początek prawdziwej korekty na rynku najmu, bo nadal ceny mieszkań są z grubsza o połowę wyższe niż były przed tym, jak wojna w Ukrainie i fala uchodźców z dnia na dzień zachwiała cenami najmu w Polsce.
To dla przypomnienia: najbardziej chodliwe mieszkania do 40 mkw. dwa lata temu wiosną 2022 r. nagle podrożały w Krakowie o ponad 60 proc., w Warszawie o 50 proc., a w Lublinie czy Łodzi o 35 proc. rok do roku.
Większość Ukraińców z tamtej fali przyjazdów wyjechała już z Polski, do tego dodajcie tych, co zniknęli z rynku najmu, bo kupili własne mieszkanie za Bezpieczny kredyt 2 proc. i jeszcze tysiące lokali kupionych w pandemii za gotówkę na wynajem od deweloperów, które właśnie się wykończyły i trafiły na rynek.
Korekta cen najmu, którą widać od kilku miesięcy, to spokojnie może być dopiero początek prawdziwego urealnienia cen, które będzie dla właścicieli nieruchomości zdecydowanie bardziej bolesne niż ta próbka, którą widzimy dziś.
