Pogrom w wielopakach? Podzielili mieszkanie na trzy, sąd był nieugięty

Kto jest fanem YouTube’owych magików, którzy uczą, jak inwestować w mieszkania na wynajem i maksymalizować zyski, doskonale wie, jak modne jest od kilku lat dzielenie większych mieszkań na kilka mniejszych kawalerek.

Złoty interes - cena metra kwadratowego dużego mieszkania jest zawsze niższa niż małej kawalerki, ale zysk z najmu dużego też jest niższy i trudniej o najemcę. Więc kupujesz tanio duży lokal, dzielisz go na mniejsze i wynajmujesz je drogo. Voila!

To oczywiście w branży ma już swoją nazwę. To tzw. wielopaki, które można sobie zrobić samemu, ale często robią to flipperzy, wystawiając na sprzedaż jako tzw. gotowce inwestycyjne.

I ci, co takie gotowce kupili pod wynajem, mogą się teraz trochę pospinać, bo okazuje się, że dobrać do nich może się inspektor nadzoru budowlanego i sąd.

Poznajcie historię państwa W.S. i R.S., którą rekonstruuję na podstawie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku.

Było sobie mieszkanie o powierzchni niecałych 85 mkw., które zostało podzielone na trzy mniejsze: dwie kawalerki z aneksami kuchennymi i łazienkami oraz jedno dwupokojowe również z aneksem. Trochę oczywiście trzeba było poprzerabiać, oryginalne drzwi wejściowe zostały usunięte, a w zamian zrobiony korytarz, z którego było wejście do trzech mieszkań zamiast do jednego, łazienka podzielona na dwie mniejsze, dodatkowe aneksy kuchenne, ścianki działowe… wiadomo.

Problem polega na tym, że te mniejsze podzielone mieszkania były wynajmowane i to krótkoterminowo. Sąsiedzi takich lokali wiedzą, co to znaczy. Ciągły ruch, hałas, imprezy itp. No więc ktoś z sąsiadów doniósł. 

Więcej o rynku mieszkaniowym w Polsce przeczytasz na Bizblog.pl:

Gdzie się z takimi historiami idzie? Oczywiście, że nie do sądu, ale do nadzoru budowlanego. I Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w Białymstoku nakazał właścicielom mieszkania przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego, by znowu było to jedno mieszkanie zarówno w zakresie funkcji, jak i rozkładu pomieszczeń.

Dlaczego? I tu robi się najciekawiej. Czy prawo własności nie pozwala na swobodne nią dysponowanie?

Ba! Właściciele argumentowali, że oni nawet niczego nie przerabiali, ale taki już przerobiony lokal kupili i to nie od jakiegoś sprytnego flippera, ale od dewelopera, który najwyraźniej sam założył taki możliwy podział mieszkania, bo lokal miał od razu odrębne skrzynki na listy, odrębne domofony zainstalowane jeszcze przed oddaniem budynku do użytkowania.

To nadzoru budowlanego nie przekonało. I nawet nadzór przyznał, że w sumie z tą przebudową nie ma takiego oto problemu, że nie zostało wydane pozwolenie na budowę, bo zakres prac wcale tego nie wymagał - nie zmieniono parametrów budynku, nie ingerowano w elementy konstrukcyjne, wszystko spoko.

Ale problem w tym, że przebudowa doprowadziła do „wprowadzenia do budynku mieszkalnego wielorodzinnego nowej funkcji - usług hotelarskich”. A budynek, w którym prowadzone są takie usługi, musi spełniać inne wymogi budowlane, których ten nie spełnia. Nie można w nim więc prowadzić usług hotelarskich. 

Rozumiecie już, w czym rzecz? Tak, teoretycznie, gdyby mieszkania były najmowane długoterminowo, problemu by nie było (sąsiedzi pewnie też by nie donieśli), ale właściciele podzielonego lokalu przekazali go firmie zajmującej się zarządzaniem najmem krótkoterminowym, która wynajmowała lokale na doby. W sądzie udowodniono, że firma prowadziła wirtualną recepcję, wymieniała ręczniki, pościel, mydła itd. No jak w hotelu. A to dowód na to, że w budynku, który ma pozwolenie na użytkowanie na cele mieszkaniowe, prowadzono działalność, która celem mieszkaniowym nie jest - budynek zmienił się częściowo w obiekt zamieszkania zbiorowego, a to co innego i obowiązują do inne zasady.

No więc tak: Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego powiedział: lokal ma zostać przywrócony do stanu jako jedno 85-metrowe mieszkanie. Właściciele burzyli się, że teraz oni są obciążani konsekwencjami działań dewelopera, bo on to zrobił (choć w sensie prawnym nie było dowodów, bo owszem, może i deweloper zamontował trzy domofony zamiast jednego, ale pozwolenie na użytkowanie uzyskał jednak na jeden lokal, nie na trzy osobne). Nic z tego.

Odwołanie do Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Też nic z tego. 

No to skarga właścicieli mieszkania na decyzję inspektora do sądu. Tylko że sąd - WSA w Białymstoku - tę skargę oddalił. W uproszczeniu uznał, że w przebudowanym lokalu doszło do samowolnej zmiany sposobu użytkowania z funkcji mieszkalnej na obiekt zamieszkania zbiorowego.

Jaki z tego wniosek? Napisałam wcześniej, że teoretycznie gdyby wydzielone mieszkania były wynajmowane długoterminowo, a nie na doby, problemu by nie było. To nie do końca prawda, ale o tym za chwilę. 

Wygląda na to, że w takim razie - mieszkanie podzielone sztucznie czy nie - w normalnym budynku, który jest przeznaczony na cele mieszkaniowe, nie wolno wynajmować mieszkań na doby, bo wtedy bez pozwolenia zmienia się przeznaczenie obiektu w obiekt zamieszkania zbiorowego. A to by oznaczało, że gros ryku najmu krótkoterminowego prawdopodobnie jest na nielegalu!

Ale! WSA w Białymstoku też wysłał sygnał ostrzegawczy innym inwestorom. Bo nawet gdyby mieszkanie po podziale było używane w sposób właściwy dla budynku mieszkalnego (czyli nie na doby, a na najem długoterminowy), sam fakt dokonania podziału mógłby okazać się niezgodny z prawem.

Bo przecież trzy osobne małe mieszkania są użytkowane intensywniej niż jedno duże, a to wpływa na warunki pożarowe, bezpieczeństwa, higieniczno-sanitarne. Bo przecież są wymogi dotyczące nasłonecznienia pokoi, wentylacji wyodrębnionych lokali, dróg ewakuacyjnych. Przecież po podzieleniu mieszkania te wszystkie parametry się zmieniają!

Gdyby ktoś na serio zabrał się za weryfikację tych wszystkich parametrów, założę się, że w „wielopakach inwestycyjnych” nastąpiłby istny pogrom.