Jeśli dotąd nie zostałeś landlordem, to może lepiej już nie próbuj

Jak rosną ceny zakupu mieszkania w Polsce, pisałam niedawno, bo mieliśmy już pierwsze dane za styczeń 2024 r., więc nie będę się powtarzać.

Ale zobaczcie, co dzieje się z cenami najmu: z danych Expandera i rentier.io wynika, że w IV kwartale 2023 r. za najem trzeba było płacić tyle samo co w IV kwartale 2022 r. I to jest wiadomość!

Oczywiście w różnych miastach różne kategorie mieszkań zachowują się inaczej, ale generalnie można odtrąbić stabilizację cen najmu po gorączce wywołanej wielkim popytem ze strony Ukraińców po wybuchu wojny.

Roczna zmiana przeciętnych stawek najmu wyniosła 2,9 proc., czyli niewiele, szczególnie w porównaniu do zmiany cen zakupu nieruchomości. I oczywiście znajdziemy wyjątki jak Rzeszów, gdzie najem w 2023 r. podrożał o 18 proc. r/r albo Szczecin (+8 proc. r/r), ale z drugiej strony w Warszawie roczne wzrosty cen najmu nie przekroczyły 1,5 proc. w zależności od wielkości mieszkania, w Krakowie małe mieszkania potaniały o 1 proc., a większe zatrzymały się w miejscu, a we Wrocławiu potaniały wszystkie kategorie mieszkań od -4,1 proc. do nawet -7,5 proc. W Łodzi też widać solidne spadki cen najmu od -5,8 proc. r/r do -7,8 proc. r/r.

Co to powoduje? Że kupno mieszkania na wynajem staje się coraz mniej opłacalne. Expander i rentier.io policzyli, że średnia rentowność netto i to przy zakupie za gotówkę, bez kosztów kredytu i przy założeniu, że mieszkanie jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku, dla małych mieszkań wyniosła 5,3 proc., dla lokali średniej wielkości 4,8 proc., a dla dużych 4,3 proc.. Rok wcześniej było to odpowiednio 6,1 proc., 5,5 proc. oraz 4,8 proc.

Ta rentowność netto oznacza, że uwzględnione zostały koszty prowizji pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, opłatę notarialną i wypisy, odświeżenie lokalu po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5 proc.).

Ok. 5 proc. to wcale nie za duży zysk, porównywalny do tego z lokaty bankowej, a lie więcej zachodu!

Ktoś powie, że zyski z najmu to mały pikuś w porównaniu ze wzrostem wartości samej nieruchomości. Racja, średnio ceny mieszkań w 17 analizowanych miastach wzrosły w 2023 r. o 16 proc., a w tych największych ponad 20, a nawet 30 proc.

Więcej o rynku mieszkaniowym oraz hipotekach przeczytasz na Bizblog.pl:

Tylko że jak ktoś dotąd nie załapał się na ten interes, to teraz jest już trochę za późno, bo ryzykuje, że wejdzie w niego na górce.

Już od jakiegoś czasu Tomasz Narkun, inwestor na rynku nieruchomości przestrzega przed cyklicznością rynku. Bańka nie bańka, po prostu co jakiś czas rynek musi zaliczyć korektę. I dla rynku nieruchomości ten czas się zbliża.

2008 r., 1990 r., 1974 r. … itd. Zdaniem Tomasza Narkuna cykle te były zakłócone jedynie przez wojny, ale nigdy nie trwały krócej niż 17 lat i nie dłużej niż 21 lat.

Co to oznacza? Że dziś jesteśmy w ostatniej, gorącej fazie cyklu, w fazie manii niemal, po której musi w końcu przyjść recesja i okres spadku cen.

Gdyby próbować policzyć, kiedy najwcześniej przyjdzie załamanie cen mieszkań i dodać 17 lat do 2008 r., wyjdzie nam 2025 r. ale to moim zdaniem może być trochę za wcześnie, bo dopiero wtedy zaczną nam na serio spadać stopy procentowe, które będą jeszcze przez chwilę paliwem do wzrostów.

Gdyby policzyć maksymalny 21-letni okres trwania cyklu, wyjdzie nam 2029 r. Ale ciekawe, co Narkun pisze nie tyle w samych tweetach, ale w swoim opisie profilowym na X:

W 2026 r. minie 18 lat od 2008 r. - to dokładnie średnia długość cyklu. Tak to tylko tu zostawię dla podjaranych świeżych inwestorów mieszkaniowych.