Wiem, jak płacić mniejsze raty. Trzeba tylko dwóch rzeczy
Dlaczego zachwycamy się kredytami hipotecznymi na Zachodzie? Bo są tańsze i mają stałe oprocentowanie przez 20 lat. W Polsce się tak nie da? Da się, ale trzeba zaangażować do tego PPK. I koniecznie ładnie prosić o wsparcie NBP.
Kredyty hipoteczne w Polsce są jak wejście na kolejkę górską - tak bardzo może zmieniać się ich oprocentowanie, a wraz z nim wysokość rat. I w gruncie rzeczy kredyty o stałej stopie procentowej niewiele zmieniają, bo wcale nie mają stałego oprocentowania. Nie przez cały okres spłacania kredytu.
Dlaczego w innych krajach się da?
Mamy taką dziwną hybrydę, że stała stopa jest jedynie przez pięć lat, czasem na siedem, a po tym okresie kredytobiorca znów mierzy się z rynkiem, a jego oprocentowanie skacze.
Dlaczego właściwie, nie możemy mieć, jak na Zachodzie, kredytów hipotecznych, których oprocentowanie ustalane jest raz, na początku, na cały okres kredytowania i klient wie, na co się pisze?
Bo banki po drugiej stronie nie mają skąd wziąć pieniędzy na takich samych zasadach, czyli na 20-30 lat z góry znanym oprocentowaniem na cały okres. Jeśli im koszt pieniędzy pożyczanych klientom się zmienia, to i kredytobiorcom oprocentowanie skacze. Proste? Proste.
Ale jakoś w innych krajach jednak działa to inaczej. Jak? Otóż tym źródłem pieniędzy na udzielane kredyty hipoteczne - długoterminowym i o stałym procentowaniu - są listy zastawne. Co to jest? Przeczytacie tu.
Czyli tak: bank emituje list zastawny na 30 lat i pieniądze z jego sprzedaży idą na udzielenie kolejnego kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym przez całe 30 lat - tak w uproszczeniu.
Więcej w Bizblogu na temat pieniędzy
Dzięki temu klient po pierwsze ma stałe oprocentowanie przez cały okres kredytowania, po drugie, oprocentowanie może być niższe, bo koszty pozyskania kapitału banku są niższe (dziś bank musi kupować na międzynarodowym rynku instrumenty, które zabezpieczają mu ryzyko zmiany stopy procentowej na pięć lat).
Rzecz w tym, że takiej Danii na przykład listy zastawne pokrywają w 100 proc. finansowanie kredytów hipotecznych. Owszem, Dania jest europejskim prymusem, w takiej Hiszpanii czy Włoszech to raczej ok. 40 proc. Ale to nadal przepaść w porównaniu do Polski, gdzie ten odsetek wynosi zaledwie ok. 4 proc.
Sprawa jest więc całkiem prosta: żeby mieć i w Polsce tańsze hipoteki z naprawdę stałym oprocentowaniem, trzeba emitować listy zastawne i nimi finansować kredyty mieszkaniowe. Tylko fakt, że bank je wyemituje, nie znaczy jeszcze, że ktoś je kupi. I tu jest pies pogrzebany.
Trzeba znaleźć dużego kupca
Bo tak: żeby to się udało, banki musiałyby mieć klientów na listy zastawne na kwotę 100 mld zł, licząc bardzo z grubsza - wyjaśniał mi niedawno dr Tomasz Pawlonka, Dyrektor Działu Badań i Analiz Związku Banków Polskich.
Tymczasem przypominam, że PKO BP, który ruszył z pierwszą od 100 lat emisją dla zwykłego Kowalskiego, określił jej wartość na 1 mld zł. Także tak. Oczywiście Kowalski nie jest ani jedynym ani głównym klientem na takie papiery. Są nim przede wszystkim instytucje - TFI, OFE, towarzystwa ubezpieczeniowe, PPK.
Ale to nadal mało. ZBP robił dwa lata temu bardzo dokładne analizy, ile dałoby się zebrać pieniędzy z listów zastawnych właśnie od instytucji i wyszło im, że popyt tak jednorazowo to 6-12 mld zł, przy czy raczej scenariusz bazowy jest bliższy 6 mld zł. Potem w kolejnych latach to dodatkowo 1-2 mld zł.
A więc to nadal kropla w morzu.
Co trzeba zrobić? Znaleźć dodatkowy popyt na te listy zastawne z korzyścią dla Polaków kupujących mieszkania na kredyt. Gdzie go znaleźć?
Emeryci powinni pomagać młodym w kupnie mieszkania
PPK! To moja pierwsza myśl. A to dlatego, że minister finansów kręci się wokół PPK i i tak chce trochę zmienić zasady ich działania. Trochę, nie radykalnie, bo mówi się na przykład o tym, żeby autozapis następował częściej niż raz na cztery lata. A to po to, żeby w ten sposób szybciej zwiększać liczbę uczestników programu, a tym samym wartość aktywów, które PPK mogą inwestować. Po co? Żeby więcej środków płynęło na GPW i tym samym rozwijało rynek kapitałowy.
Drugi pomysł rozważany w MF miał polegać na tym, żeby rozszerzyć katalog instrumentów, w które PPK inwestują pieniądze zebrane od Polaków. Dziś to głównie akcje i obligacje. Resort finansów ponoć rozważa dołożenie REIT-ów, funduszy strukturalnych i private equity.
A ja na to: dorzućmy listy zastawne! Ba! Nałóżmy na PPK wręcz obowiązek inwestowania jakiejś część portfela w listy zastawne.
I tu mój entuzjazm trochę opada. Bo tak: ze wspomnianych wyliczeń ZBP potencjał PPK do kupowania listów zastawnych w 2023 r. wynosił zaledwie 0,4 mld zł. Dla porównania, na koniec 2023 r. aktywa, jakimi dysponowały PPK, wynosiły niecałe 22 mld zł.
Widać jasno, że potencjał, by kupowały więcej listów zastawnych jest ogromny, ale jednocześnie PPK wcale nie rozwiążą zupełnie problemu.
Na koniec sierpnia 2025 r. wartość aktywów PPK to już 40 mld zł. Gdyby nawet rząd ustawowo nakazał PPK inwestowanie min. 25 proc. aktywów w listy zastawne (co oczywiście nie jest możliwe w aż takim zakresie, teoretyzuję), mielibyśmy z tego jedynie 10 mld zł na finansowanie tańszych i przewidywalnych kredytów hipotecznych dla Polaków.
Ciągle za mało. To jeszcze nie znaczy, że nie należy tego robić. Uważam, że należy w większym zakresie włączyć PPK w ten rynek, szczególnie, że z biegiem czasu ich aktywa będą rosły, a więc i siła będzie większa.
Ale tak naprawdę ratunek jest inny.
Poprośmy ładnie NBP o pomoc
Jest nim NBP. Żeby to zadziałało, to bank centralny powinien nie tylko kupować od banków te listy zastawne, ale też być animatorem rynku, czyli skupować je na rynku wtórnym, żeby był zapewniony płynny obrót nimi, jak akcjami.
Przypomnę, że wcale nie byłoby w tym nic dziwnego. Po pierwsze dlatego, że na przykład na Węgrzech tak to rozwiązano i tamtejszy bank centralny spełnia właśnie taką rolę. Po drugie, jakoś NBP w czasie pandemii skupował obligacje skarbu państwa, choć formalnie tego robić nie może (NBP nie może bezpośrednio finansować długu rządu, ale wykorzystano taki myk, że bank centralny nie robił tego bezpośrednio, ale pośrednio, bo obligacje kupowały banki komercyjne, które odsprzedawały je NBP).
A więc, to NBP jest kluczem do ucywilizowania naszego rynku hipotek. I żeby była jasność: wy tego ciągu przyczynowo-skutkowego może nie znaliście, ale eksperci wiedzą to od dawna. Problem polega na tym, że NBP od lat po prostu nie chce się w to mieszać. I słyszę to już któryś raz od środowiska bankowego. To zresztą żadna tajemnica, otwarcie mówił to również Zbigniew Jagiełło, kiedy jeszcze był prezesem PKO BP.
Jedyne rozwiązanie jest więc takie: trzeba przekonać NBP. Może ładnie poprosić? Jak wielu Polaków będzie prosić, może się ktoś na Świętokrzyskiej ugnie. A może prosić ładnie powinni politycy? A może należałoby nie prosić, a zwyczajnie zmienić ustawę o NBP? I tu lądujemy w miejscu, że de facto klucz do rozwiązania tego problemu leży w rękach polityków, którzy większością sejmową mogliby zmienić zasady i w PPK i w NBP. Tylko prawdopodobnie oni sami tego nie rozumieją.
Halo! Czy Pani minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz to słyszy?
