Czekaliście 13 lat. Ceny mieszkań w końcu puszczają
Mieliśmy wielki boom na skup mieszkań w ostatnich latach, więc ceny u deweloperów rosły. Potem mieliśmy wielki spadek popytu i marazm na rynku, a ceny nadal rosły. Ale koniec z tym. Po raz pierwszy od 13 lat ceny transakcyjne nowych i starych mieszkań zaczęły spadać.
Takie wieści przynoszą dane Narodowego Banku Polskiego (NBP), pokazujące ceny transakcyjne, a nie tylko te ofertowe, za IV kw. 2025 r.
Czekaliście na to długo
Choć popyt na mieszkania w ciągu ostatnich kilku lat, po wygaszeniu Bezpiecznego kredytu 2 proc., był bardzo marny, to długo nie skłaniał deweloperów do obniżania cen. Woleli pozwolić na to, by niesprzedane lokale wisiały w ofercie bez końca, powodując, że zrobił nam się historycznie duży magazyn niesprzedanych mieszkań.
Spadki cen taksacyjnych nowych mieszkań były widoczne już w poprzednich kwartałach tu i ówdzie, ale po raz pierwszy od 13 lat spadła średnia cena transakcyjna liczona łącznie dla siedmiu największych miast w Polsce - zauważyli analitycy Pekao.
Właściwie, to po raz pierwszy od 13 lat spadły ceny transakcyjne zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym - ostatnio było tak w II kw. 2013 r. Gdyby patrzeć tylko, kiedy spadki były na rynku pierwotnym, było to 12 lat temu, bo w IV kw. 2014 r.
Do rzeczy. Najnowsze dane NBP pokazują, że średnia cena dla siedmiu największych rynków (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Gdańsk i Gdynia) wyniosła w IV kw. 2025 r. 14 251 zł za mkw., a to o 0,8 proc. mniej niż przed rokiem.
To nie znaczy jeszcze, że w każdym z tych miast widzieliśmy spadki.
Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać poniżej:
Ceny mieszkań. W których miastach spadają najmocniej?
W gronie największych miast w Polsce największe spadki kwartał do kwartału zaliczył Wrocław - 3,2 proc.
Warto też zwrócić uwagę na Łódź, bo o ile spadek był trochę mniejszy - o 1,3 proc. kw./kw., to jednocześnie mieszkania w Łodzi tanieją już od dawna konsekwentnie i w IV kw. 2025 r. osiągnęły poziom najniższy od dwóch lat. Roczny spadek cen w całym 2025 r. wyniósł 2,9 proc.
W Krakowie spadki kwartale są jeszcze niższe - o 0,3 proc. Rok do roku Kraków jest jednak na plusie o 0,9 proc.
Które miasta się bronią?
W Warszawie deweloperzy nie spuścili z tonu - średnia cena nowego mieszkania zmieniła się na plus o 0,2 proc. od IV kw. 2024 r. do IV kw. 2025 r. Nie można powiedzieć, żeby cena wzrosła, bo to mikroskopijna zmiana, szczególnie że roczna, ale spadków też nie ma.
Ale jak spojrzeć, co działo się kwartał po kwartale w stolicy, to widać, że przez trzy pierwsze kwartały 2025 r. ceny spadały i dopiero w tym czwartym urosły o 1,8 proc. - stąd taki wynik roczny.
Ciekawym przypadkiem jest Gdańsk i Gdynia, bo tam ceny rosną i to najszybciej. W ciągu IV kw. 2025 r. wzrosły odpowiednio o 1,3 proc. i 2 proc., ale zmiana roczna to aż +9,4 proc. i +11,1 proc. To dużo, bardzo dużo, jak na dzisiejsze warunki, bo w pozostałych miastach, jeśli jakieś roczne wzrosty były, nie przekraczały 1 proc.
Co z realnymi cenami mieszkań?
To wszystko były ceny nominalne, czyli nie uwzględniające inflacji. Po korekcie o inflację (tzw. ceny realne) okaże się, że tylko w drugim półroczu 2025 r. ceny spadły o 3-3,5 proc. rok do roku - wyliczają analitycy Pekao.
Ale to nadal nie wszystko. Bo o tym, czy mieszkanie jest dla nas tanie czy drogie, decyduje to, ile zarabiamy. I jak nałoży się na zmiany cen nominalnych poprawkę o wzrost wynagrodzeń, to okaże się, że dostępność cenowa mieszkań wzrosła po raz szósty z rzędu.
Więcej. Powierzchnia mieszkania, którą można kupić za przeciętne wynagrodzenie była w IV kw. 2025 r. najwyższa od 2018 r.
