Wyremontował 68 mieszkań, sprzedał zero. Koniec eldorado dla cwaniaków
Flipping mieszkań jeszcze niedawno uchodził za szybki sposób na zarobek. Kupowało się zaniedbane mieszkanie, robiło powierzchowny remont i szybko sprzedawało się z dużym zyskiem. Dziś jednak klimat dla osób zajmujących się tym procederem gwałtownie się pogorszył, a powodów jest cała masa.
Pierwszym ciosem dla flipperów było niespodziewane pogrzebanie programu dopłat do kredytów hipotecznych. Po wielomiesięcznych kłótniach w rządzie pomysł wprowadzenia nowej edycji programu Bezpieczny kredyt 2 proc. ostatecznie upadł. Klimat wokół takich pomysłów zrobił się fatalny, gdy stało się jasne, że dopłacanie przez państwo do kredytów hipotecznych podziałało na ceny mieszkań jak benzyna dolana do ogniska.
Flipperzy żalą się, że nie mogą sprzedać mieszkań
Gdy dopłat zabrakło, popyt ostro wyhamował, a ceny mieszkań nie tylko przestały szybko rosnąć, ale wręcz zaczęły spadać. Flipperzy zostali z nieruchomościami, które trudno im sprzedać bez dużej straty, a ich koszty cały czas rosną. Czynsze, raty kredytowe i podatki trzeba płacić, a chętnych na zakup brak. Wielu z nich liczy straty, bo mieszkania miesiącami wiszą w ofertach — bez zainteresowania.
Symbolem problemu stał się Wojciech Orzechowski, jeszcze niedawno czczony jako guru polskich flipperów, a dziś postać memiczna. W niedawnej wypowiedzi dla „Gazety Wyborczej” przyznał, że nie może znaleźć nabywców na... 68 mieszkań. Flipper stara się robić dobrą minę do złej gry, ale eksperci wskazują, że sytuacja na rynku jest dużo trudniejsza, niż chcieliby to widzieć inwestorzy. Co więcej, perspektywy są dla spekulantów nieciekawe.
Wyroki NSA uderzają we flipperów
Na fatalne nastroje wśród flipperów mocno wpływają bardzo niekorzystne dla nich wyroki sądowe. W lutym Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że sprzedaż kilku mieszkań po remoncie w krótkim czasie to działalność gospodarcza. To oznacza dla flipperów wyższe podatki i koniec możliwości korzystania z ulg przysługujących osobom prywatnym.
Podobnie było w czerwcu, gdy NSA rozstrzygnął spór dotyczący przebudowy dawnego hotelu na mieszkania. Sąd orzekł, że lokale po gruntownej przebudowie to nowe obiekty, a ich sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT-em. Choć w tym przypadku spółka odzyskała część podatku, dla wielu mniejszych flipperów taki kierunek orzecznictwa to poważny problem.
Niekorzystnie dla flipperów kształtują się także interpretacje podatkowe wydawane przez Krajową Informację Skarbową. Coraz częściej organy skarbowe odmawiają flipperom prawa do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Fiskus podkreśla, że ulga ma służyć zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie działalności gospodarczej.
Więcej wiadomości z rynku nieruchomości można przeczytać poniżej:
Przykładem może być interpretacja KIS z lipca, w której skarbówka szczegółowo wyjaśniła, że na ulgę nie mogą liczyć osoby kupujące i sprzedające mieszkania wyłącznie w celach zarobkowych. Dla flipperów to zła wiadomość, bo oznacza dodatkowe obciążenia podatkowe. Jest nawet gorzej. Jak wskazują eksperci, obecna linia orzecznicza sądów daje urzędom skarbowych możliwość weryfikacji rozliczeń podatkowych flipperów aż do 2019 roku.
Kisisz mieszkanie dla zysku? To nie funkcja mieszkaniowa
Problemy rosną także na poziomie lokalnym. Kolejne miasta wprowadzają radykalnie wyższe podatki od niesprzedanych mieszkań. Katowice stwierdziły, że mieszkania pozostające w rękach deweloperów czy flipperów do momentu sprzedaży nie spełniają funkcji mieszkalnej, lecz są elementem działalności gospodarczej. W konsekwencji miasto uznało, że powinny być objęte niemal 30 razy wyższą stawką podatku od nieruchomości. Taką samą decyzję podjęli ostatnio radni w Krakowie.
W tle szykują się kolejne zmiany, tym razem na szczeblu centralnym. Ministerstwo Finansów i Gospodarki zapowiedziało, że od 2026 r. ulga mieszkaniowa będzie dostępna wyłącznie dla osób kupujących lub budujących własne lokum. Ma to ograniczyć nadużycia i ukrócić traktowanie ulgi jako sposobu na tańsze inwestowanie w kolejne mieszkania.
Resort podkreśla, że pierwotnie ulga miała wspierać tych, którzy faktycznie potrzebują dachu nad głową. Z czasem jednak zaczęła być wykorzystywana przez inwestorów, którzy kupowali nieruchomości na wynajem albo szybką sprzedaż, unikając płacenia podatku. Projekt nowelizacji ma to ukrócić. Szczegółowo o szykowanych zmianach pisałem w tym tekście.
Nie można też zapominać o przepisach o jawności cen mieszkań, które już pokazują, że korekta cenowa jest większa, niż chcieliby to przyznać deweloperzy.
Wszystko to sprawia, że flipping – jeszcze niedawno reklamowany na szkoleniach jako prosty sposób na szybki zysk – dziś stał się ryzykownym przedsięwzięciem. Wysokie koszty, spadający popyt i coraz surowsze przepisy sprawiają, że łatwych pieniędzy w tej branży już nie ma. Dla wielu flipperów to bolesne zderzenie z rzeczywistością. Część z nich zrezygnuje z dalszej działalności, inni spróbują się dostosować do nowych warunków. Pewne jest jednak, że klimat dla agresywnej spekulacji na rynku mieszkaniowym gwałtownie się pogorszył.
