100 tys. wkładu, potem zero własności. Zmiany w mieszkaniach lokatorskich
Spółdzielnie nie palą się dziś do budowy mieszkań lokatorskich. Te informacje potwierdza Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Nowe przepisy przynajmniej w założeniu mają to zmienić. Eksperci ostrzegają jednak: planowanie ograniczenie dojścia do własności może zniechęcić zarówno spółdzielnie, jak i lokatorów bez zdolności kredytowej, odbierając im szansę na własne M.
Budowane głównie przez spółdzielnie mieszkaniowe mieszkania lokatorskie to dobra opcja dla tych, którzy nie mają zdolności kredytowej, ale marzą o własnym mieszkaniu. Jeśli się zdecydujesz, najpierw wpłacasz początkowy wkład, potem co miesiąc płacisz ratę do spółdzielni, a z czasem możesz wykupić wynajmowane mieszkanie na własność. Ale rząd szykuje zmiany, które zmienią zasady gry. Mieszkania mają zostać w zasobach spółdzielni, a nie trafiać do prywatnych rąk.
Trudniej o dojście do własności, ale na tym nie koniec
Pierwsze zmiany już zaszły. Jeszcze w 2025 r. wprowadzony został zakaz wyodrębniania na własność mieszkań lokatorskich zrealizowanych z udziałem kredytu SBC, czyli rządowego programu preferencyjnych kredytów mieszkaniowych dla towarzystw budownictwa społecznego, miejskich spółek oraz właśnie spółdzielni na budowę mieszkań na wynajem i mieszkań lokatorskich. Do tej pory takie mieszkania można wyodrębnić na własność, jeśli minie pięć lat od pozwolenia na użytkowanie, potrzebna była też zgoda walnego zgromadzenia spółdzielni.
Model ten jest zgodny z charakterem działalności spółdzielni mieszkaniowych jako podmiotów działających non profit, których podstawowym celem jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych swoich członków – zaznacza w odpowiedzi na pytania Bizblog.pl Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
Zakaz obejmuje nowe inwestycje, nie dotyczy też inwestycji finansowanych innym kredytem.
Efekt?
Ten zakaz skutecznie odstraszył spółdzielnie od kredytu SBC– mówi Bizblogowi Monika Chełstowska, dyrektorka zarządzająca programu „Mieszkania Lokatorskie", dzięki któremu powstało już około tysiąc mieszkań lokatorskich m.in. w Gdańsku, Wrocławiu, Jaworze, Tychach i Lesznie.
Czekamy na zapowiedziany przez ministra Tomasza Lewandowskiego kredyt dla spółdzielni mieszkaniowych o stałym oprocentowaniu na 50 lat. Naszym zdaniem będzie to najlepsze rozwiązanie dla spółdzielni, które są zupełnie innym podmiotem niż TBS-y czy SIM-y – zastrzega.
Czytaj więcej w Bizblogu o spółdzielniach mieszkaniowych
Jednocześnie Ministerstwo szykuje dziś kolejne zmiany, które jeszcze bardziej ograniczą wykup mieszkań. Projekt ustawy zakłada brak automatycznego prawa wykupu nowych mieszkań lokatorskich. Resort tłumaczy, że dziś spółdzielnie nie interesują się budową bloków z lokatorskimi prawami do lokali i chce je do tego skłonić.
Celem proponowanych zmian jest wprowadzenie rozwiązań prawnych, które zachęcą spółdzielnie do realizacji takich inwestycji, które są dostępne cenowo, zatem szczególnie pożądane na rynku mieszkaniowym – punktuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
Ministerstwo o plusach mieszkań lokatorskich
Resort wylicza korzyści: spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu zapewnia większą stabilność niż najem, gwarantuje zwrot zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego (jeśli lokator się rozmyśli bądź prawo do lokatorskiego mieszkania wygaśnie) oraz daje lokatorom status członka spółdzielni, co ma wpływ na wysokość opłat za użytkowanie lokalu.
Ale Monika Chełstowska ostrzega, że ministerialna propozycja niesie za sobą także problemy. Jej zdaniem nowe przepisy zawierają luki prawne, które w efekcie mogą utrudnić lub wręcz uniemożliwić realizację inwestycji mieszkaniowych przez spółdzielnie, tak jak stało się to już z kredytem SBC. W jaki sposób?
Spółdzielnia buduje budynek, a lokator wnosi pierwszą część wkładu mieszkaniowego w wysokości zwykle ok. 20-25 proc. kosztów budowy, oraz przez 30 lat uczestniczy w spłacie kredytu na pozostałą część wkładu mieszkaniowego. Jeśli lokator zrezygnuje, spółdzielnia musi zwrócić mu zwaloryzowany na dany moment wkład i znaleźć nową osobę, która wpłaci aktualną wartość poniesionego przez dotychczasowego lokatora wkładu i dalej będzie spłacać kredyt, mimo, że zgodnie z propozycją rządową lokal nie będzie mógł zostać wyodrębniony na własność – mówi ekspertka.
Można wyobrazić sobie sytuację, gdy po 29 latach lokator rezygnuje. Wkład który musi wnieść następca wyniesie prawie 100 proc. wartości mieszkania na rynku. I to bez możliwości późniejszego wykupu.
Mieszkania lokatorskie bez własności. „Spółdzielnia zostanie z problemem”
Naszym zdaniem znalezienie chętnych będzie nierealne. Do tej pory lokatorskie wiązało się z możliwością sprzedaży takiego mieszkania przez spółdzielnię na rynku. Po zmianach spółdzielnia zostanie z problemem, bo nikt takiego mieszkania nie będzie chciał, a koszty utrzymania trzeba będzie ponosić – mówi Monika Chełstowska.
Andrzej Tomkowiak, prezes zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej Wieniawa, która wybudowała w Lesznie osiedle „Grono” z ponad 140 mieszkaniami lokatorskimi z możliwością dojścia do własności uważa, że taka formuła się sprawdza. Na start trzeba wpłacić wkład – w przypadku 50-metrowego mieszkania to około 106,8 tys. zł. Potem co miesiąc płaci się ratę do spółdzielni – 1300–1400 zł. Każda wpłacona rata powiększa wkład lokatora, czyli przybliża go do wykupienia mieszkania na własność.
Dla wielu młodych ludzi, którzy nie mają zdolności kredytowej, to jedyna szansa, by stać się właścicielem mieszkania. Postulowaliśmy zmiany w programie – zamiast likwidacji tej możliwości, wnioskowaliśmy na przykład o wydłużenie czasu dojścia do własności. Obecnie lokator może się o to starać najwcześniej po pięciu latach – wyjaśnił prezes Tomkowiak.
Zapytaliśmy Ministerstwo czy nie obawia się, że po wprowadzeniu zmian, idea mieszkań lokatorskich przestanie być atrakcyjna. W odpowiedzi resort przekonuje, że atrakcyjność mieszkań lokatorskich ma wynikać przede wszystkim z niskich i stabilnych kosztów użytkowania.
Inwestycje realizowane w ramach programu SBC są finansowane preferencyjnymi kredytami z BGK, które mogą pokryć do 80 proc. kosztów budowy, a oprocentowanie tych kredytów jest dodatkowo obniżane dopłatami z Funduszu Dopłat.
Resort wskazuje również na możliwość łączenia kredytu SBC z grantami z programu budownictwa społecznego i komunalnego (BSK), które mogą pokryć do 45 proc. kosztów kwalifikowanych inwestycji. Zdaniem ministerstwa takie połączenie finansowania znacząco obniża koszty realizacji przedsięwzięcia, a w konsekwencji pozwala utrzymać niższe czynsze i opłaty dla mieszkańców.
Przyjęcie nowych przepisów planowane jest w drugim kwartale 2026 r.
