Zakaz wykupu mieszkań spółdzielczych. „To dobra decyzja”

W tej chwili sektor spółdzielczości mieszkaniowej jest nastawiony głównie na własność. Jeśli nie będzie możliwości przekształcania na własnościowe mieszkań wybudowanych przez spółdzielnie  – lokale te pozostaną na wynajem. Taka opcja rzeczywiście oznacza mieszkania o dostępnych czynszach. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest bardzo bezpiecznym, długoterminowym rozwiązaniem. Uważam, że dojście do własności wiele utrudnia - mówi w rozmowie z Bizblog.pl Hanna Milewska-Wilk, ekspertka ds. mieszkalnictwa.

Ewa Karendys: Dziś młodzi, którzy marzą o własnym mieszkaniu myślą o najmie komercyjnym albo gdy mają zdolność kredytową, o hipotece. Wielu nie ma pojęcia, czym są mieszkania lokatorskie. Dlaczego tak jest? 

Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów, socjolożka i mediatorka: 

Większość młodych liczy na pomoc rodziców. Pamiętajmy, że mamy w Polsce najwyższy w UE wskaźnik „gniazdowników”, czyli osób, które deklarują, że nadal mieszkają z rodzicami. 

Kilka lat temu zajrzałam do podręczników mojego syna z WOS-u i podstaw przedsiębiorczości. Spośród pięciu książek tylko w jednej znalazłam małą wzmiankę o spółdzielczości. Nie uczymy o niej w szkołach, z jej postrzeganiem mamy pewien problem. Nawet w mediach pojawiają się artykuły typu „mieszkańcy kontra spółdzielnia”, tymczasem to mieszkańcy jako członkowie są tymi, którzy współdecydują o spółdzielni. Mieszkania lokatorskie sprywatyzowaliśmy 15 lat temu, więc ludzie 20-30-letni mogą nic o nich nie wiedzieć.  

Nie pomaga to, że spółdzielnie ciągle mają łatkę organizacji powolnych i przestarzałych.

Ale ten stereotyp jest powoli kruszony. Okazuje się, że w budynkach budowanych przez deweloperów po kilku latach zaczynają się usterki, zarządcy nie spełniają oczekiwań. Tymczasem spółdzielnia ma biuro, osoby techniczne, odbiera telefony, ma wielkie doświadczenie w utrzymaniu budynków. Kłopot w tym, że spółdzielnie są instytucjami demokratycznymi, a my jako społeczeństwo nie potrafimy dyskutować, szkoły nie uczą dochodzenia do wspólnych wniosków. Gdy na walnym zgromadzeniu członków spółdzielni jakaś uchwała otrzyma 51 proc. głosów, pozostałe 49 proc. głosujących czuje się pokrzywdzonych i uważa to za niesprawiedliwość. Jeśli mielibyśmy edukację nastawioną na dyskusję, umiejętność prowadzenia sporów, spółdzielnie miałby lepszą opinię. 

Czy wprowadzenie zakazu przekształcania mieszkań spółdzielczych na własnościowe, wybudowanych ze wsparciem rządowego programu preferencyjnych kredytów mieszkaniowych, rzeczywiście sprawi, że mieszkania trafią do najbardziej potrzebujących? Rząd planując zmiany w przepisach twierdzi, że właśnie takie ma intencje.  

W tej chwili sektor spółdzielczości mieszkaniowej jest nastawiony głównie na własność. Jeśli nie będzie możliwości przekształcania na własnościowe mieszkań wybudowanych przez spółdzielnie ze wsparciem rządowego programu preferencyjnych kredytów mieszkaniowych , to lokale te trafią na wynajem. Taka opcja rzeczywiście oznacza mieszkania o dostępnych czynszach. Jednocześnie warto podkreślić, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest bardzo bezpiecznym, długoterminowym rozwiązaniem.  

Ale czy zakaz nie zniechęci potencjalnych wynajmujących? Możliwość dojścia do własności dla wielu jest wielkim atutem programu. 

Wydaje się, że dojście do własności jest bardzo dobre, natomiast wystarczy spojrzeć choćby na kwestię dziedziczenia. Wbrew pozorom w Polsce dziedziczenie mieszkania kosztuje i zajmuje dużo czasu. Natomiast w przypadku śmierci najemcy mieszkania lokatorskiego wpłacony wkład budowlany jest dziedziczony - i to w gotówce.  Poza tym, z punktu widzenia mieszkańców, mieszkania lokatorskie są najbezpieczniejszym sposobem dysponowania lokalem. Nawet komornik nie może zająć wkładu budowlanego w spółdzielni więc jeśli lokator wpadnie w finansowe tarapaty, ale będzie starał się płacić raty do spółdzielni, zachowa bezpieczny dach nad głową.

Jakie jeszcze atuty mają mieszkania lokatorskie?

Na przykład dużo łatwiej zarządzać całym budynkiem. Kiedy mamy współwłasność wszyscy współwłaściciele muszą się zgodzić na zmiany w częściach wspólnych, gdy są to mieszkania lokatorskie nie ma takiego problemu: jedynym właścicielem jest spółdzielnia, a spółdzielcy mają prawa do lokalu. Ze strony czysto technicznej, utrzymania budynku, wszelkie rozbudowy, naprawy, jak choćby wstawienie windy, są znacznie łatwiejsze.  

Czytaj o nieruchomościach na Bizblog.pl:

Dziś warunkiem wejścia w prawa lokatora jest wpłata wkładu własnego, w wysokości 10-30 proc. wartości budowy mieszkania, w zależności od inwestycji (przykładowo w przypadku Osiedla Grono w Lesznie i mieszkania o pow. 50 mkw., to ok. 106,8 tys. zł). Zainteresowani mogą nie chcieć płacić takich dużych kwot, jeśli będą wiedzieli, że mieszkanie nigdy nie stanie się ich własnością.

Trudno oceniać, czy wkład własny jest duży, czy mały, zwykle to ok. 20 proc. kosztów budowy mieszkania. Spółdzielnia nie może zarabiać na budowie mieszkań lokatorskich, dlatego koszty budowy są niższe. Ponadto wpłacony na początku wkład własny jest waloryzowany, jeżeli ktoś po latach stwierdzi, że chce przejść na własne mieszkanie, rezygnując z mieszkania lokatorskiego, otrzymuje wpłacone pieniądze. Przejście do własności jest nawet ułatwione. 

Niektórzy postulują o wydłużenie okresu po którym jest możliwość wykupu mieszkania – z obecnych 5 na przykład do 10 lat. To dobry pomysł? 

O ile w Polsce spółdzielnie konkurują z deweloperami, o tyle w Europie Zachodniej pełnią rolę inwestora, który działa na rynku budownictwa społecznego, a więc non profit. Moim zdaniem trzeba odpowiedzieć sobie na pytanie, jaka ma być w Polsce rola spółdzielni. Uważam, że dojście do własności wiele utrudnia. Gdybyśmy rzeczywiście wydłużyli ten czas czy całkowicie zablokowali możliwość uwłaszczenia, to zyskamy licznego sojusznika. W Polsce jest ok. 3,5 tys. spółdzielni mieszkaniowych, z czego niewiele buduje mieszkania na wynajem, choć ma duży potencjał. 

Jak nakłonić spółdzielnie do tego, by budowały dostępne, tańsze mieszkania? 

Dostępność cenowa wynika z konstrukcji spółdzielni, a to czy spółdzielnie budują, czy nie – z ryzyka. W tej chwili spółdzielnie budują na podstawie Ustawy spółdzielniach mieszkaniowych. I ponoszą ryzyko, które de facto zdejmują z członków spółdzielni oczekujących na wybudowanie mieszkania. Wydaje mi się, że zdjęcie presji konkurencji między deweloperami i spółdzielniami to właściwy kierunek. Mieszkanie budowane przez spółdzielnię dla wielu może być lepszym rozwiązaniem, ale do tego potrzebna jest jeszcze edukacja i lepszy PR spółdzielni.  

Dziś mamy za dużą ingerencję państwa, polska spółdzielczość mieszkaniowa straciła cechy, które powinny mieć spółdzielnie, czyli głównie dobrowolność. Wielu Polaków może nawet nie wiedzieć, że są członkami spółdzielni. Ktoś, kto kupuje lokal ze spółdzielczym własnościowym prawem, automatyczne jest wciągany na listę członków. Moim zdaniem spółdzielnie powinny wrócić do dobrowolności członkostwa. Wówczas będzie większa świadomość, że spółdzielnia nie jest jakimś urzędem, ale wspólną własnością członków i mają oni spore możliwości i odpowiedzialność podejmowania w niej kluczowych decyzji.   

Dlaczego młody Kowalski, który dziś skazany jest na mieszkanie z rodzicami miałby zainteresować się mieszkaniem lokatorskim?  

Owszem, jest pewien próg wejścia, i choć potrzeba więcej środków niż w przypadku najmu rynkowego, nie jest on zwykle tak wysoki jak w przypadku kredytów czy TBS-ów i SIM-ów. Tak jak wspomniałam to najem bezpieczny i długoterminowy. Sprawy związane z zarządzaniem budynkiem prowadzone są sprawniej, remonty są łatwiejsze. Bo deweloper buduje mieszkania po to żeby sprzedać, spółdzielnia – aby utrzymywać przez dziesiątki lat. Jakość jest inna.                                                                       

Ministerstwo Rozwoju i Technologii, planując zakaz przekształcania mieszkań spółdzielczych na własnościowe mówi, że wzoruje się na Austrii i Holandii, gdzie takie rozwiązania już obowiązują. Jak tam działają spółdzielnie? 

W Holandii istnieją gigantyczne spółdzielnie odpowiadające za budowę budynków i renowacje: burzą jedne, budują nowe. Spółdzielnie zamawiają budynki od deweloperów, określają jak mają wyglądać i komu służyć, a potem nimi zarządzają. I na to są fundusze regionalne i centralne. W Austrii samorząd wspiera powstawanie spółdzielni lokatorskiej, która chce na przykład wyremontować kamienicę. Można przy tym korzystać z preferencyjnych kredytów, dlatego ludzie chętnie sami się organizują, bo chcą zadbać o  budynek, żeby w nim mieszkać przez wiele lat i bez dużych kosztów kredytów.