Rząd zakaże przekształcania mieszkań we własnościowe. Eksperci ostrzegają
Polacy, którzy dziś mogą zamienić mieszkanie lokatorskie na własnościowe, mogą wkrótce stracić tę możliwość. Ministerstwo Rozwoju szykuje zakaz przekształcania lokali budowanych ze wsparciem państwa. Wzorując się na Austrii i Holandii, rząd chce zatrzymać mieszkania na wynajem w rękach spółdzielni, by zapewnić dostęp do nich najuboższym. Eksperci ostrzegają: program może przestać mieć sens dla lokatorów.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii szykuje zakaz przekształcania spółdzielczych mieszkań lokatorskich we własnościowe. Dotyczyć ma tych lokali, które budowane są przez spółdzielnie mieszkaniowe ze wsparciem rządowego programu preferencyjnych kredytów mieszkaniowych (SBC). Dzisiaj takie mieszkania można wyodrębnić na własność, jeśli minie pięć lat od pozwolenia na użytkowanie, potrzebna jest też zgoda walnego zgromadzenia spółdzielni.
Wprowadzenie zakazu sprzedaży mieszkań w SM pozwoli spółdzielniom w sposób efektywny zarządzać dostępnym zasobem mieszkań na wynajem i będzie gwarantem, że trafią one do osób najbardziej potrzebujących w długim okresie, a nie tylko w ramach pierwszego zasiedlenia – poinformowało nas Ministerstwo Rozwoju Technologii.
Rząd zablokuje wykup mieszkań lokatorskich. Polska idzie w ślady Austrii i Holandii
Podobne rozwiązania funkcjonują już w innych europejskich krajach. Resort podkreśla, że w Austrii lokale komunalne nie mogą być prywatyzowane ani odsprzedawane na wolnym rynku. Holandia zabrania ich sprzedaży bez zgody rządu lub samorządu, a mieszkania mogą być sprzedane tylko pod warunkiem, że zachowają swój społeczny charakter lub zostaną zastąpione nowym zasobem mieszkaniowym. Jaka jest skala przekształceń w Polsce? W ramach poprzedniego programu ze środków zlikwidowanego w 2009 r. Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (KFM) do tej pory wyodrębniono niemal 6,9 tys. mieszkań.
Mieszkania w systemie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu to najtańsza na rynku możliwość zdobycia własnego M. I opcja dla osób, które nie chcą, lub nie mogą wziąć hipoteki, a chcą zamieszkać na swoim.
W przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, kredyt na budowę osiedla zaciąga spółdzielnia, natomiast lokatorzy spłacają swoją część w czynszu, w okresie maksymalnie 30 lat. Po spłacie mieszkania przechodzi ono na własność lokatora. Jedynym warunkiem wejścia w prawa lokatora jest wpłata w zależności od inwestycji 10-28 proc. wartości budowy mieszkania (wkład własny). Nie jest badana zdolność kredytowa, a spółdzielnia nie dolicza do ceny marży dewelopera.
W Lesznie pokazują, jak działa system lokatorski
Przykładem takiej inwestycji jest Osiedle Grono w Lesznie, w ramach którego powstaje 147 mieszkań. Inwestorem jest spółdzielnia mieszkaniowa „Wieniawa”, wszystkie lokale oferowane są w systemie spółdzielczym lokatorskim z dojściem do własności. O mieszkanie mogą się starać ci, którzy nie są właścicielami mieszkania i spełniają dochodowe wymogi.
Chętnych jest sporo, choć widzimy, że największy problem to dotarcie do młodych, którym obca jest idea mieszkań lokatorskich – mówi Andrzej Tomkowiak, prezes zarządu SM Wieniawa. – Mieszkania lokatorskie z opcją dojścia do własności to oferta dla tych, którzy nie mają zdolności kredytowej, by kupić mieszkanie od dewelopera, ale z czasem – w okresie co najmniej 5 lat od przekazania kluczy – mogą wykupić takie mieszkanie. Raty – które płaci się spółdzielni a nie do banku – są niższe od opłat na rynku najmu.
Wynajem 50-metrowego mieszkania w Lesznie to wydatek rzędu 1800-2500 zł, rata za mieszkanie o tej powierzchni na Osiedlu Grono - 1300-1400 zł. Różnica jest taka, że pieniądze, które taka osoba co miesiąc płaci do spółdzielni dolicza się do wkładu, który wpłaca na początku – w przypadku mieszkania o pow. 50 mkw., to ok. 106,8 tys. zł. Z każdą ratą lokator zbliża się do własności.
Czy zmiana prawa zabije zainteresowanie mieszkaniami lokatorskimi?
Prezes SM Wieniawa przyznaje, że „istniejący model być może powinien być zweryfikowany”.
Ale nie powinniśmy odbierać możliwości dojścia do własności. Można zmienić horyzont czasowy – i dać możliwość wykupu nie po 5, a przykładowo po 10 latach. Uniemożliwienie dojścia do własności całkowicie zmieni ten program. Lepszym rozwiązaniem byłoby wydłużenie terminu spłaty kredytu dla spółdzielni i obniżenie obowiązkowego wkładu własnego do 8-10 procent. Wtedy chętnych byłoby więcej– uważa Andrzej Tomkowiak.
Innego zdania jest prof. Agata Twardoch, architektka i urbanistka, autorka książki „System do mieszkania, współautorka raportu „Modele włączenia sektora prywatnego w podaż dostępnych cenowo mieszkań”.
Mieszkania, które powstają z udziałem środków publicznych powinny być wynajmowane i służyć celom mieszkaniowym, dlatego uważam, że każdy pomysł, który pozwoli ukrócić pozbywanie się mieszkań lokatorskich jest dobry. To, że mieszkania są wspólne, wynajmowane i zostają w spółdzielni – jest przecież istotą spółdzielczości.
Agata Twardoch zaznacza, że problem w Polsce nie jest deficyt mieszkań, ale brak dostępności tych, które już powstały.
Budowa nowych mieszkań własnościowych wcale nie sprawi, że dostęp do mieszkań będzie łatwiejszy – zaznacza.
Wynajem czy własność? O co toczy się walka
Inni eksperci zwracają uwagę, że z perspektywy lokatorów program przestanie mieć sens.
Trudno byłoby znaleźć chętnych lokatorów, którzy musieliby wpłacić ok. 125 tys. zł wkładu własnego na 50-metrowe mieszkanie, opłacaliby 1500 zł miesięcznej raty kredytu, a przy tym wiedzieli, że lokal nigdy nie stanie się ich własnością – uważa Monika Chełstowska, dyrektorka zarządzająca programu „Mieszkania Lokatorskie", który do tej pory obejmuje powstanie około tysiąca mieszkań lokatorskich (zrealizowanych i w trakcie budowy) min. w Gdańsku, Wrocławiu, Jaworze, Tychach i Lesznie.
Jej zdaniem zakaz dojścia do własności miałby sens jedynie wtedy, gdyby wiązał się z grantami dla spółdzielni i sprawił, że warunki finansowe dla lokatorów byłyby korzystniejsze niż obecne.
Gdyby miesięczna rata wyniosła na przykład ok. 600 zł, a lokator nie musiałby płacić wysokiego wkładu własnego. Myślę, że wtedy znalazłyby się chętne spółdzielnie mieszkaniowe, by budować takie mieszkania lokatorskie (z kredytem preferencyjnym) do własnego zasobu. Byłaby to też zachęta dla lokatorów aby w takiej formule mieszkaniowej uczestniczyć – mówi Chłestowska.
I dodaje, że wprawdzie mieszkanie lokatorskie daje lokatorom silniejsze prawa niż komercyjny wynajem, program bez możliwości dojścia do własności na dzisiejszych warunkach - najzwyczajniej nie będzie dla lokatorów korzystny.
Eksperci podzieleni. Lokatorzy mogą stracić najwięcej
Uważamy, że rynek mieszkań społecznych, lokatorskich, powinien dostać dodatkowe zachęty, żeby mógł się rozwinąć. Praktycznie w każdym mieście w którym działamy, widzimy duże zainteresowanie, codziennie zapisuje się kilkadziesiąt osób. Nie mają zdolności kredytowej, mieszkanie lokatorskie z możliwością wykupu to dla nich często jedyna możliwość na zdobycie własnego mieszkania. Alternatywą jest dla nich wieczny najem. I szkoda, żeby rząd zmarnował ten niewykorzystany potencjał spółdzielni mieszkaniowych.
Więcej wiadomości na temat mieszkań można przeczytać poniżej:
Projektowane zmiany będą dotyczyły nowych inwestycji współfinansowanych w ramach aktualnego programu preferencyjnych kredytów udzielanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Ale spółdzielnie które skorzystały już ze wsparcia będą mogły realizować inwestycje na dotychczasowych zasadach. Projekt ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa 18 marca br. został przyjęty przez Radę Ministrów. Proces legislacyjny trwa.
