Trzęsienie ziemi na rynku najmu? Czas zacząć mówić, o czym większość milczy

Jakoś mnie nie dziwi, że nie widać raportów na temat spadków cen, bo duże firmy, które takie raporty cyklicznie publikują, to te sami, którym zależy na wzrostach. A lepiej, żeby nikt się nie ocknął, że trend zaczął się zmieniać. 

I to żadna tajemnica - wszystkim portalom z ogłoszeniami sprzedaży i najmu mieszkań czy agencjom nieruchomości zależy na tym, byśmy wierzyli w koniunkturę, bo wtedy lepiej im się wiedzie. A najbardziej obiektywne dane publikuje NBP, ale robi to kwartalnie i to z dużym opóźnieniem, na bieżąco jesteśmy więc skazani na lobbystów. I ok - korzystajmy z ich danych, ale krytycznie.

Dość słowa wstępu. Wróćmy do tej zmiany trendu, bo choć nikt jej jeszcze nie odtrąbił, to ją widać, jak ktoś bacznie samodzielnie obserwuje rynek.

Zmianę, owszem, zasygnalizował raport Expander i Rentier.io w comiesięcznym raporcie na temat cen najmu, pisałam o tym z Bizblog niedawno, bo na początku kwietnia, a dane, o których mówi raport, dotyczą cen najmu w lutym.

Przypomnę, że raport wskazywał na pierwszą od 2019 r. (bo tylko tyle wstecz sięga historia cyklicznych raportów tych firm) obniżkę cen najmu. Analitycy wyliczyli, że w lutym stawki najmu spadły w 14 z 17 analizowanych miast. O ile? Średnio o 2 proc., więc niewiele, ale sam fakt spadku sprowokował autorów do nazwania tego „trzęsieniem ziemi”, co mnie z kolei sprowokowało do kpin. 

Bo powinniście zwrócić uwagę na to, że owe spadki w lutym odnosiły się wyłącznie do stycznia, czyli ceny lekko spadły miesiąc do miesiąca, ale w porównaniu do lutego 2023 r. ceny nadal rosły w większości miast, tylko w czterech z 17 spadły rok do roku.

Czytaj więcej o wynajmie mieszkań:

Ale od lutego minęło już sporo czasu. Czy ówczesne spadki cen to dopiero początek czy tylko drobna korekta? Mamy kwiecień, a obserwując ogłoszenia w portalach czy popularne grupy z nieruchomościami na Facebooku, można odnieść wrażenie, że to najemcy są obecnie zdecydowanie górą, przebierają w ofertach, których jest wysyp, a wynajmujący nie czekają, aż przyjdzie do nich klient, ale sami próbują wciskać swój produkt poszukującym mieszkań. To się musi przekładać na spadek cen, skoro wiele ofert, i to całkiem atrakcyjnych, wisi w serwisach ogłoszeniowych po kilka miesięcy i nadal nie znalazło najemcy.

No i się przekłada!

Poprosiłam Marcina Drogomireckiego, wieloletniego eksperta od nieruchomości, o najświeższe dane na temat cen, podaży ofert najmu oraz tego, jak długo obecnie wynajmującym zajmuje znalezienie najemcy.

Tych ostatnich danych niestety nie ma, bo w zasadzie nie da się podać ich obiektywnie, przynajmniej na bazie danych z portali ogłoszeniowych, bo portal nie ma informacji, dlaczego oferta została wycofana. Wie, owszem, jak długo wisiała aktywna, ale powód jej usunięcia może być różny - na przykład wynajmujący miał za mały odzew potencjalnych klientów z tego źródła i po prostu zmienił portal ogłoszeniowy. Albo długo nie znajdował najemcy, więc postanowił sprzedać mieszkanie - wyjaśnia Drogomirecki.

Ale mam dla was dane na temat podaży mieszkań na wynajem w największych miastach, i co ciekawsze, spadku cen - bo te ruszyły już w dół i czas to w końcu odtrąbić: po raz pierwszy od dawna ceny najmu są obecnie niższe niż rok temu! I nie o jakieś tam 2 proc., ale ceny spadły całkiem zauważalnie.

Spośród pięciu miast (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk) najmocniej przecenione zostały duże mieszkania w Warszawie - tu spadek średnich cen najmu przekracza już 13 proc. r/r, co oznacza, że w kwietniu 2023 r. za czteropokojowe mieszkanie trzeba było zapłacić 6800 zł, a obecnie 5900 zł. Te 900 zł różnicy to nie w kij dmuchał.

Średnio o 500 zł potaniały w ciągu roku mieszkania trzypokojowe w Warszawie - z 4600 zł do 4100 zł, a to obniżka o prawie 11 proc.

O ponad 10 proc. potaniały już też duże, czteropokojowe mieszkania w Krakowie, i dwupokojowe mieszkania we Wrocławiu.

A kawalerki? Ich ceny też spadają. W Warszawie średnio o 3,8 proc. r/r, w Krakowie o 2,4 proc. r/r, a we Wrocławiu i Gdańsku aż o 9,1 proc. r/r. Tylko Poznań trzyma ceny bez zmian, ale jednocześnie jest to miasto najtańsze spośród tych pięciu analizowanych, gdzie za kawalerkę płaci się 1700 zł.

W Poznaniu to w ogóle te spadki cen najmu są najniższe, bo czteropokojowe mieszkania również nie zostały przecenione, a pozostałe potaniały nie więcej niż o 3,3 proc. Dlaczego? Bo miasto nie doświadcza takiej fali podaży jak pozostałe. W ciągu ostatniego roku liczba ofert mieszkań na wynajem wzrosła jedynie o niecałe 8 proc., podczas gdy w Krakowie o ponad 18 proc., w Warszawie o 50 proc., a to jeszcze nie koniec, bo to Białystok jest rekordzistą: +66 proc.

A mówimy przecież ciągle o cenach ofertowych, a nie transakcyjnych. Zdziwieni, że o tym wspominam? Słusznie, bo przecież ceny dzielimy na ofertowe i transakcyjne na rynku sprzedaży, a na rynku najmu nikt ich nie podaje nigdy, bo po prostu nie istnieją. Ale Marcin Drogomirecki przyznaje, że śmiało można założyć, że są jeszcze niższe, jeśli mamy dziś sytuację, w której mieszkania dość długo czekają na najemców.

A sytuacja z punktu widzenia najemców jeszcze się poprawi, bo przecież w dużych miastach już dziś mamy pewną nadpodaż, a w maju i czerwcu nastąpi coroczna fala wyprowadzek studentów. Krachu nie będzie - przekonuje ekspert, bo na rynku nieruchomości rzadko cokolwiek dzieje się szybko i gwałtownie.

Ale ewidentnie to najemcy zaczęli już dyktować warunki, a ich siła w najbliższych miesiącach powinna być tylko większa przynajmniej do sierpnia-września, kiedy nastąpi znów coroczne studenckie ożywienie popytu na najem.

I wtedy wszystko wróci do normy? Jeśli normą nazywamy sytuację, w której masowe kupowanie mieszkań na wynajem jest sportem narodowym, to nie! Drogomirecki podkreśla, że to się właśnie kończy i ludzie, którzy kupowali mieszkania hurtowo, robiąc sobie z tego biznes, już przestają to robić i szukają sobie nowego biznesu, bo ten przestaje być tak rentowny.

To nie znaczy, że to, co kupili dotychczas, nagle zaczną wyprzedawać, po prostu wycofali się jako kupcy kolejnych mieszkań. A jeśli okres poszukiwania najemców nadal będzie się wydłużał, to może i zaczną sprzedawać - w końcu na rynku sprzedaży wciąż mamy wysokie ceny, żadnych spadków nie widać, a rząd zaraz sypnie kolejnymi dopłatami do kredytów. A jeszcze prędzej sprzedawać mogą ci, którzy na przykład odziedziczyli mieszkanie, widzieli, że najem się opłaca, więc zdecydowali się na takie rozwiązanie na jakiś czas, zamiast sprzedać spadek, ale teraz, kiedy o nowych najemców nie będzie łatwo, mogą chcieć pozbyć się kłopotu.

Czytałam niedawno na platformie X jakiś prześmiewczy komentarz, że Kredyt 0 proc. jest nie tyle dla zwykłych Polaków, żeby mogli kupić swoje pierwsze M, ale tak naprawdę dla inwestorów, żeby mieli ostatnią okazję wyjść ze swoich inwestycji w mieszkania na „górce”. I to może być święta racja.