„Trzęsienie ziemi na rynku mieszkań”. Chodzi o stawki za wynajem

Ceny najmu mieszkań nie spadły jedynie w Katowicach, Łodzi i Sosnowcu. Licząc średnią dla wszystkich 17 analizowanych miast, przeciętne koszty najmu zmniejszyły się w ciągu jednego miesiąca o 1,93 proc. To rekord. Rekord, bo i okres, z jakim porównujemy, jest dość krótki, analitycy Expandera i Rentier.io publikują comiesięczne raporty dotyczące cen najmu dopiero od marca 2019 r., czyli od pięciu lat. Nie wpadajmy więc w ekstazę, choć analitycy właśnie to robią, pisząc wręcz o „trzęsieniu ziemi na rynku najmu”.

Trzęsienie ziemi to nie jest, bo jest to proces, który był nieunikniony i musiał się wydarzyć. Pisałam w Bizblog kilka miesięcy temu całkiem obszerną analizę na bazie raportów NBP o rynku mieszkaniowym, w której pokazywałam, że Polacy masowo inwestują w mieszkania na wynajem co najmniej od 2016 r. - wcześniejszych danych NBP nie pokazywał. Od 2018 r. zakupy na wynajem rozhulały się na dobre i według NBP 34 proc. mieszkań kupowanych od deweloperów było właśnie na wynajem.

W 2019, 2020 i 2021 r. proporcje były podobne - co trzecie mieszkanie od dewelopera trafiało na rynek najmu. To przecież było ciągłe zasilanie podaży mieszkań do wynajmu. Jeśli nie doprowadziłoby to spadku czynszów, to przynajmniej by je zatrzymało. Szczególnie, że ze względu na gwałtowny wzrost stóp procentowych w 2022 r. jeszcze mocniej gruchnęło i proporcje się odwróciły - tylko co trzecie mieszkanie było kupowane na potrzeby własne, a aż 70 proc. na wynajem albo w celach inwestycyjnych.

Ale ceny najmu wcale nie spadły, wręcz gwałtownie wzrosły, bo relacją popytu i podaży zatrzęśli Ukraińcy uciekający przed wojną. Tylko ich w ogromnej mierze już nie ma. A na dodatek coraz więcej osób wyprowadza się z wynajmowanych mieszkań do swoich, kupionych z pomocą programu Bezpieczny kredyt 2 proc. I w dużych miastach mamy teraz wysyp ofert na wynajem, a najemcy mogą swobodnie przebierać i kręcić nosem. 

Część wynajmujących jeszcze na początku roku nie rozumiała, że teraz najemcy rządzą, i dalej próbowała dyktować zawyżone ceny, część już zaczęła je urealniać. I w końcu właśnie zobaczyliśmy to w danych za luty. Dam sobie rękę uciąć, że to dopiero początek.

Czytaj więcej o wynajmie mieszkań:

To tyle wyjaśnień. Czas zobaczyć, jak spadały ceny w poszczególnych miastach w lutym. Największe spadki w porównaniu z cenami w styczniu widać w Częstochowie (-6,8 proc.), Radomiu (-6,2 proc.) oraz Toruniu (-5,1 proc.).

W skali roku, czyli w porównaniu do lutego 2023 r., niby jeszcze specjalnie spadków nie widać, średnia dla 17 miast to zmiana cen na plus o symboliczne 1,15 proc. Ale spójrzcie na Wrocław - miasto, gdzie napływ Ukraińców chyba najmocniej zatrząsł cenami. Dziś w tym mieście koszt najmu spada rok do roku i to o niemal 5 proc.

Ja niespecjalnie w niego wierzę. Obstawiam, że rządzący do jesieni jeszcze mocno go okroją, ale Expander pobawił się, licząc, jaka byłaby różnica pomiędzy ceną najmu a ratą kredytu na zakup mieszkania, zakładając, że mieszkanie ma 45 mkw., a kupujący to para bez dzieci.

Wychodzi na to, że w 12 z 17 miast rata kredytu zaciągniętego w ramach programu Mieszkanie na Start byłaby niższa niż koszt najmu. W pięciu miastach najem byłby tańszy. Najbardziej opłacalna byłaby przeprowadzka do własnego mieszkania dla uczestników tego programu mieszkających w Szczecinie (599 zł miesięcznie), Radomiu (563 zł miesięcznie) i Sosnowcu (516 zł miesięcznie) - wylicza Expander. Za to w Krakowie i Warszawie to najem byłby tańszy niż rata o odpowiednio 1064 zł i 988 zł.