Pięć powodów, dla których mieszkania nadal będą drożeć
W 2023 r. ceny mieszkań wystrzeliły - w Krakowie o 34 proc., we Wrocławiu o 21 proc., a w Warszawie o 19 proc. I to nie marzenia sprzedających, czyli ceny ofertowe, ale ceny transakcyjne. W 2024 r. ceny mają wzrosnąć już tylko o 5-10 proc. Dlaczego o tyle i dlaczego w ogóle miałyby dalej rosnąć?
Argumenty podają analitycy PKO BP w raporcie „Rynek Mieszkaniowy: Cisza po burzy”. I to zdecydowanie lepszy tytuł niż te, które nadal czytam w prasie, że mamy w tej chwili jakąś chwilową ciszę PRZED kolejną burzą. Jestem przekonana, że kolejnej jednak już nie będzie nawet, kiedy w życie wejdzie kolejny program dopłaty do kredytów „Mieszkanie na start”. To, co rynkowi kolejny program dopłat zrobi, to raczej ratunek przed spadkami niż nakręcanie kolejnych gwałtownych wzrostów.
Ale do rzeczy.
Dlaczego mieszkania miałyby drożeć wolniej?
Zdaniem analityków PKO BP w całym 2024 r. średnie ceny transakcyjne mieszkań wzrosną o 5-10 proc. To zdecydowanie mniej niż w 2023 r. Dlaczego wieszczą spadek dynamiki wzrostów cen? Są cztery główne powody:
- zdolność kredytowa Polaków wciąż jest słaba, bo stopy procentowe są nadal wysokie, a perspektywa ich obniżek przez RPP się ciągle coraz bardziej odsuwa;
- przez większość roku nie będzie dodatkowego dopalacza kredytowego, jakim był Bezpieczny Kredyt 2 proc. w ubiegłym roku. Jego następca, Mieszkanie na Start, wejdzie w życie dopiero prawdopodobnie w trzecim kwartale, a jego pole rażenia będzie mniejsze również dlatego, że ma obowiązywać przez cztery lata, więc efekt będzie rozłożony w czasie;
- jednocześnie od trzeciego kwartału właśnie mamy odczuć zwiększoną podaż mieszkań - owszem, deweloperzy nie wybudują tak szybko nowych, ale przecież oni sprzedają często na etapie dziury w ziemi, więc wystarczy rozpocząć budowę;
- stabilizacja stawek za wynajem mieszkań, co osłabi motywację do zakupów inwestycyjnych mieszkań.
I z tym ostatnim punktem pozwolę sobie się nie zgodzić. To, co za chwilę zobaczymy na rynku najmu, to żadna stabilizacja, ale spadek, który moim zdaniem wcale nie będzie symboliczny.
Dziś jeszcze w danych, które zawsze przecież pokazują bliższą lub dalszą historię, tego nie widać, ale rynek dużych miast, a przynajmniej rynek warszawski, zalany jest ofertami najmu. Przyglądam im się od dawna i widać wyraźnie, że po pierwsze, oferty wiszą aktywne miesiącami, a więc nie znajdują najemcy.
A po drugie, mamy ogromny rozstrzał cenowy - mieszkania w podobnej lokalizacji i standardzie potrafią różnić się ceną o połowę. Moim zdaniem wynika to z tego, że do części wynajmujących jeszcze nie dotarło, że rynek się zmienił, a popyt runął (częściowo ze względu na wyjazd Ukraińców z Polski, częściowo ze względu na przeprowadzki do własnego M kupionego z rządową dopłatą do kredytu w ubiegłym roku). Druga część za to doskonale rozumie, że hossa się skończyła i wracają do cen sprzed dwóch lat, a przynajmniej w ich kierunku zmierzają. Wkrótce zrozumieć będą musieli to wszyscy.
Więcej o rynku mieszkaniowym przeczytacie w tych tekstach:
Dlaczego mieszkania w ogóle będą drożeć?
Z drugiej strony, analitycy PKO BP udowadniają w raporcie, że mimo tych czynników osłabiających popyt na mieszkania, ceny nadal będą rosły w 2024 r. Dlaczego?
- bo ponoć nadal mamy jeszcze odłożony popyt na kredyty, który kumulował się w czasie kulminacji podwyżek stóp i zwiększonych regulacji ostrożnościowych KNF. Ten odłożony wówczas popyt ma się ciągle jeszcze uwalniać, a podsycać go miałyby obserwacje ciągłego wzrostu cen mieszkań;
- kontynuacja inwestycyjnych zakupów mieszkań za gotówkę;
(Tu znowu mam wątpliwości, bo rentowność najmu moim zdaniem ostro zaraz spadnie, chyba, że ktoś kupuje za gotówkę, żeby trzymać pustostan, aż dziecko dorośnie.)
- mała oferta mieszkań na rynku z uwagi na ograniczanie liczby rozpoczynanych projektów mieszkaniowych w okresie od I kw. 2022 do II kw. 2023, podczas gdy zwiększenie oferty wymaga czasu i usprawnienia procedur administracyjnych;
(Hej, a nie mówiliśmy dopiero co, że deweloperzy mogą spokojnie sprzedawać na etapie dziury w ziemi, więc to nie problem? Zresztą pisałam niedawno, że w lutym deweloperzy rozpoczęli rekordowo dużo budów mieszkań, a ich oferta się całkiem ładnie odbudowuje.)
- pogłębiający się deficyt dostępnych terenów budowlanych w dobrych lokalizacjach w największych miastach;
- koszty nowelizacji warunków technicznych, które deweloperzy przeniosą na klientów.
To jeszcze podsumujmy, bo ja to widzę tak: skoro w całym 2024 r. ceny mieszkań mogą wzrosnąć jedynie o 5 proc., a w ciągu pierwszych dwóch miesięcy roku rosły jeszcze z rozpędu o ok. 2 proc. w skali miesiąca w największych miastach, to większość zwyżek mamy już za sobą. Nie liczyłabym na dużo więcej w tym roku. Prędzej liczyłabym na wysyp okazji do kupna.
