Deweloperzy zaliczyli historyczny rekord. Wierzą Tuskowi i niczym się nie martwią
Chwilowo jesteśmy w próżni - stopy procentowe są nadal wysokie i jeszcze długo nie spadną, jeden program dopłat do kredytów się skończył, a nowy jeszcze się nie zaczął, w dodatku przeciąga się i na pewno zmieni się w stosunku do pierwszych zapowiedzi. Ale deweloperzy najwyraźniej się nie obawiają, że nowy program będzie kapiszonem, bo w lutym rozpoczęli budowę tylu mieszkań, jak jeszcze nigdy w historii. Mogli trochę przeszarżować.
O najnowszych danych GUS w budownictwie pisał już Jacek Bereźnicki, ale ja właściwie nie o danych, a o nastrojach, bo wygląda na to, że deweloperzy są w iście szampańskich i w sumie trochę mnie to jednak zaskakuje.
Szalony luty w budownictwie
Dane na temat mieszkań oddanych do użytku w lutym sobie odpuśćmy, bo one nic nie mówią o dzisiejszych nastrojach, a najwyżej o tych sprzed kilku lat, kiedy te budowy ruszały. O tym, czego dziś spodziewają się deweloperzy, mówią liczby dotyczące rozpoczętych w lutym budów i wydanych pozwoleń na budowę (choć te nie koniecznie muszą zostać od razu wykorzystane, mogą poleżeć w szufladzie i poczekać na lepsze czasy w razie czego).
I okazuje się, że lutym deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 14,2 tys. mieszkań. Czy to dużo? Bardzo, szczególnie jak na luty, bo tradycyjnie pogoda powstrzymuje budowlańców przed intensywnymi pracami. Ale luty tego roku był inny, bo owe 14,2 tys. mieszkań, które zaczęły się budować, to ponad dwa razy więcej niż rok temu - dokładnie o 115 proc. więcej. A to wyczyn, bo przecież w lutym zeszłego roku wiedzieliśmy, że w życie wejdzie Bezpieczny kredyt 2 proc. i rynek już zaczynał się powoli wyprzedawać, wyprzedzając rządowy program.
Ha! I w interpretacji faktów to właśnie jest kluczowe - w lutym rok temu wiedzieliśmy, że rządowy program dopłat napompuje popyt na mieszkania i inwestorzy zaczęli pod to grać, kupując, zanim rzucą się kredytobiorcy z rządową pomocą, ale deweloperzy wcale nie zareagowali wówczas tak jak inwestorzy. Oni wówczas jeszcze nie ufali rządowi, nie rzucili się w wir pracy, bo nie mieli przekonania, jak BK2 proc. zadziała i jak długo będzie trwał, a więc nie byli przekonani, że jest sens więcej budować.
I w sumie mieli rację, bo program trwał pół roku i wygasł z końcem 2023 r.
Więcej o rynku mieszkaniowym przeczytacie w tych tekstach:
Tymczasem dziś jesteśmy w podobnej sytuacji - nie mamy aktualnie żadnego programu dopłat do kredytów hipotecznych, mamy jedynie zapowiedzi, ale wiadomo też, że kryteria programu Mieszkanie na Start zostaną zaostrzone w stosunku do planów z początku roku. Właściwie sytuacja jest nawet gorsza, bo program jest przesuwany, zamiast startować wiosną, będzie raczej jesienią. A na dodatek rok temu można było się spodziewać szybszych obniżek stóp procentowych, niż dziś oczekujemy.
Zaklinanie rzeczywistości?
A mimo to, deweloperzy są w znacznie lepszych nastrojach niż rok temu, mimo że obiektywnie nie mają dziś do tego lepszych powodów. Wygląda na to, że bardziej wierzą rządowi Donalda Tuska. I to zaufanie jest naprawdę imponujące, bo dodać należy, że w lutym 2024 r. liczba rozpoczętych budów mieszkań jest nie tylko dwukrotnie wyższa niż rok wcześniej, ale to był wręcz najlepszy luty w historii pod tym względem.
Analitycy HREIT komentują, że to po pierwsze ze względu na ocieplenie klimatu i niezwykle ciepły luty, a po drugie „optymistyczne perspektywy na przyszłość wynikające z dynamicznie rosnących wynagrodzeń i nadziei na obniżki stóp procentowych, co powinno powodować, że coraz więcej Polaków będzie stać na kredyt niezależnie od programu dopłat.”
Ale dla mnie to trochę jednak zaklinanie rzeczywistości. Wynagrodzenia rzeczywiście szybko rosną, ale dopiero zaczną gonić ceny mieszkań, zmniejszając tę wyrwę, która powstała po rajdzie cen w 2023 r. A pamiętajmy, że dostępność mieszkaniowa określana przez stosunek zarobków do ceny metra kwadratowego spadła nie tylko w 2023 r., ale sukcesywnie spadała gdzieś od 2018 r.
Liczba ofert sprzedaży mieszkań rośnie, zresztą ofert najmu też i niewykluczone, że Polacy trochę przeinwestowali w mieszkania na wynajem, więc za chwilę wobec braku chętny na najem, zaczną je sprzedawać.
Stopy procentowe mogą nie spadać nawet do końca 2025 r. A co się dzieje z rynkami mieszkaniowymi na zachód od nas, gdzie do hipotek nikt nie dopłaca, widzimy na przykładzie Niemiec.
Nie życzę deweloperom, żeby przeszarżowali z budowami, ale ich wielkie zaufanie do nowego rządu, który wznowi pompowanie popytu, może być na wyrost. Totalnie jestem w stanie sobie wyobrazić, że po wakacjach premier powie, że jednak z analizy wynika, że dopłacanie do kredytów tylko szkodzi (już kilka tygodni temu o tym napomknął) i w związku z tym nastąpiła zmiana planów, a program Mieszkanie na Start zostanie okrojony tylko do rodzin z trójką dzieci. Ci, owszem, dostaną kredyt 0 proc., więc przy okazji można będzie mówić, że obietnica wyborcza została spełniona.
O! I minister rozwoju Krzysztof Hetman już wysyła takie sygnały, zobaczcie:
Czyli efekt popytowy nowego programu może być zgoła inny niż BK 2 proc. A dziś chyba część rynku liczy na powtórkę z rozrywki.
