Tak pęka banieczka na rynku mieszkaniowym. Niektórzy chyba wciąż nie dowierzają

Rynkiem nieruchomości w Polsce rządzi owczy pęd podsycany wielką wyobraźnią. Gigantyczny popyt na rynku najmu wystrzelił jakiś rok temu z powodu rosnących stóp procentowych, które ostro przykręciły kranik z kredytami hipotecznymi na własne mieszkanie, oraz napływu uchodźców z Ukrainy na chwilę przytkały rynek najmu.

A takie przytkanie skończyło się gwałtownie rosnącymi czynszami. Ułańska fantazja Polaków dodatkowo pozwoliła im wierzyć, że ten rajd cenowy będzie trwał i trwał, wielu inwestorów ostatnio znów ruszyło, by kupować mieszkania na wynajem. Taki to świetny biznes.

Ale czas zejść na ziemię, bo ceny najmu już się uspokoiły, a nawet przeszły w fazę korekty po tym kilkumiesięcznym szaleństwie.

Raport portalu nieruchomosci-online.pl pokazuje, że średnie stawki za wynajem kawalerki w pierwszych trzech miesiącach 2023 r. spadły w większości miast wojewódzkich. Punktem odniesienia był czwarty kwartał 2022 r., który i tak nie powalał wzrostami. Rynek szalał właściwie do jesieni, a koniec ubiegłego roku przyniósł stabilizację. Teraz, jak widać, ze stabilizacji wchodzimy w fazę spadków.

Jak dużych? Według nieruchomosci-online.pl w ciągu kwartału ceny najmu kawalerek spadły najmocniej w Łodzi, Rzeszowie i Katowicach - nawet o ponad 10 proc. W Warszawie, Gorzowie Wielkopolskim, Krakowie, Lublinie, Poznaniu, Toruniu i Wrocławiu były nieco mniejsze, ale też już widoczne - o 2-6 proc. Drożej było już tylko w Białymstoku, Bydgoszczy, Kielcach, Olsztynie, Opolu i Szczecinie.

Z mieszkaniami dwupokojowymi jest podobnie - ich wynajem tanieje w 10 z 18 miast wojewódzkich, to Bydgoszcz, Gdańsk, Gorzów Wielkopolski, Lublin, Łódź, Olsztyn, Poznań, Szczecin, Wrocław i Zielona Góra. O ile? 2-7 proc.

Ceny rosły już tylko w Opolu (o 8 proc.) i Rzeszowie (o 1,1 proc.)., a w Warszawie, Krakowie, Katowicach, Toruniu, Kielcach i Białymstoku jest constans.

No dobrze, dobrze - to teraz czas na szerszy obraz. Ceny najmu zaczynają spadać kwartał do kwartału, ale jak się to ma do cen sprzed roku, kiedy wybuchła wojna w Ukrainie, która tak namieszała na polskim rynku nieruchomości?

Nadal jest bardzo drogo, a analitycy nieruchomosci-online.pl wskazują, że w niektórych lokalizacjach ceny najmu nadal są ok. 30-40 proc. wyższe niż przed rokiem.

Czyli interes nadal się pięknie kręci? Ci, którzy korzystają na wzrostach cen, bardzo chcą w to wierzyć. Ale teraz spójrzcie, co dzieje się pod podszewką, co stoi za tymi tabelkami z cyferkami.

„To bańka oczekiwań” – powiedział niedawno „Rzeczpospolitej” Sławek Muturi, założyciel firmy Mzuri zarządzającej mieszkaniami na wynajem. I w ogóle pokazuje, że te opowieści o tym, jak skokowo wzrosły w Polsce ceny najmu w ciągu ostatniego roku to bajki dla grzecznych dzieci, manipulacje, które owszem, mogły wpłynąć na żądze niektórych wynajmujących, ale to nie tak, że nagle czynsze skoczyły w dużych miastach o 50-60 proc.

Jego zdaniem tak naprawdę czynsze wzrosły o 10-20 proc. w ciągu roku, a nie o 50-60 proc. Czyli tak: wynajmujący wcale nie rozdawali kart aż tak agresywnie, jak się mówiło i na co wskazywało wiele raportów, ale to nie znaczy, że nie wyczerpali swojego potencjału do podwyżek. Przeciwnie. Ekspert twierdzi, że rynek już przejęli najemcy i to oni dyktują stawki - są rozgrywającymi, nie ofiarami.

Niby dlaczego? Bo mieszkania dotąd nieużywane prawdopodobnie nagle wylazły w zakurzonych kątów i trafiły na rynek najmu - to już moje domysły, ale spójrzcie na dane. Pamiętacie, jak poszczególne portale pośredniczące w najmie pokazywały, jak skurczyła się liczba oferta najmu po 24 lutego 2022 r.? Że nie ma czego wynajmować? Mzuri dwa lata temu zaczęło liczyć liczbę ofert najmu mieszkań, ale nie tylko u siebie w agencji, ale we wszystkich najpopularniejszych polskich portalach ogłoszeniowych. I wyszło im, że mieszkania wcale nie znikały, a raczej się mnożyły.

Owszem, w marcu rynek się zachwiał i ogromna pula mieszkań została wynajęta, przez co przez chwilę ogłoszeń najmu brakowało. Ale trwało to tylko krótką chwilę i już od kwietnia 2022 r. liczba mieszkań wystawionych do najmu stale rośnie, a na koniec marca tego roku w Polsce było prawie dwukrotnie więcej dostępnych mieszkań na wynajem niż na koniec marca 2022 r.

Ha! A pamiętacie, co działo się rok temu z cenami najmu we Wrocławiu? Tam było chyba największe szaleństwo. No to teraz Wrocław może pochwalić się, że ma prawie pięć razy więcej dostępnych mieszkań na wynajem niż 12 miesięcy temu, w Gdańsku, Krakowie i w Łodzi jest to 3,5-krotnie więcej, a w Warszawie dwa razy więcej.

Przecież to musi wpłynąć na ceny. Nic dziwnego, że to najemcy teraz dyktują warunki, skoro mają w czym przebierać.

I w sumie te wieści o tym, jakie mamy bogactwo na rynku najmu jeszcze się nie rozeszły, ale jak zacznie to być obowiązująca narracja, to rzeczywiście bańka oczekiwań pęknie.

A tymczasem dodatkowo się nakręcamy. 

Mówi o ofertach kupna, nie najmu. Według niego portale z ofertami mieszkań notują kilkudziesięcioprocentowy wzrost ruchu, w samym marcu liczba zapytań o mieszkania na sprzedaż w porównaniu do grudnia 2022 r. była wyższa o 40 proc.

Kto tak ruszył na zakupy? Wielu ekspertów wskazuje, że to inwestorzy, którzy mają gotówkę i chcą wyprzedzić wzrost cen nieruchomości, jaki może wywołać program Bezpieczny kredyt 2 proc. A jak inwestorzy, to kupują na wynajem, bo się przecież nasłuchali, jaki to intratny rynek.

Nic dziwnego, też bym się nakręcała, widząc 34-metrowe mieszkanie na wynajem w umiarkowanie atrakcyjnej części Krakowa za niemal 3 tys. zł miesięcznie. Ale już niedługo.