rynek mieszkaniowy

Niedawna obniżka stóp nie wystarczyła, by pobudzić rynek mieszkaniowy. Sprzedaż nowych mieszkań rośnie wolno, a średnie ceny tylko pozornie idą w górę, bo deweloperzy nadal unikają podwyżek cen, bazując na dotychczasowych ofertach. Choć stopy procentowe spadły, to na rynku mieszkaniowym próżno szukać wyraźnego ożywienia. W maju sprzedaż nowych mieszkań na 10 największych rynkach w Polsce...

Eurostat opublikował dane, które wskazują, że przeciętny lokal mieszkalny w Europie ma prawie 96 mkw. W Polsce jest to 75 mkw. Wniosek więc jest taki, że w Polsce nie dosyć, że nieruchomości jest jak na lekarstwo, to są one też wyraźnie mniejsze niż na Zachodzie. Marnym pocieszeniem są takie kraje jak Litwa, Łotwa i Estonia, gdzie przeciętna nieruchomość jest jeszcze mniejsza niż u nas.

Ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że początek 2025 r. upłynął pod znakiem stabilizacji średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów w czterech z siedmiu największych metropolii w Polsce. W styczniu Kraków i Poznań notowały wzrost średniej ceny o 1 proc., natomiast w Trójmieście o tyle samo tylko tyle, że w dół.

W Polsce na przestrzeni ostatnich 10 lat stosunek cen nieruchomości do wynagrodzeń szły w górę w podobnym tempie. Dlatego Polska załapała się do elitarnego grona państw, w których ceny nieruchomości rosły wolniej niż PKB per capita. Nie znaczy to, że ceny mieszkań w Polsce są niskie, ale zdaniem ekspertów nie powinniśmy się bać bańki na rynku nieruchomości.

W Ministerstwie Rozwoju i Technologii walczą dwa wilki. Jeden chce przeforsować za wszelką cenę dopłaty do kredytów mieszkaniowych, a drugi uważa, że nas na to nie stać i trzeba poszukać innych rozwiązań. Tym drugim jest nowo powołany wiceminister Tomasz Lewandowski, który uważa, że rządowe programy mieszkaniowe nie mogą wpływać na ceny, a najlepszą inwestycją jest rozwój budownictwa społecznego.

Subsydiowanie strony popytowej na rynku nieruchomości zawsze podnosi ceny. Problemy mieszkaniowe trzeba rozwiązywać subsydiując stronę podażową – twierdzi prof. David Berger z Duke University, w rozmowie z „Obserwatorem Finansowym”.

Ministerstwo Finansów pracuje nad gruntowną reformą podatku od nieruchomości, a nowe zasady naliczania tej daniny mają zacząć obowiązywać już 1 stycznia 2025 roku. Eksperci nie mają wątpliwości, że zmiany są konieczne, zwłaszcza po zeszłorocznym wyroku Trybunału Konstytucyjnego, a jednocześnie przyznają, że nie uda się uniknąć rewolucji w podatku od nieruchomości.

Już od dziesięciu miesięcy trwa mocne ożywienie w budownictwie mieszkaniowym, a w tym czasie zaczęto budować aż 121 tys. nowych mieszkań, czyli aż o ponad 47 tys. więcej niż w tym samym okresie rok wcześniej. Zwiększoną aktywność deweloperów w dużym stopniu tłumaczy zapowiedź wprowadzenia kolejnego rządowego programu dopłat do kredytów, ale eksperci zwracają uwagę, że po dwóch latach stagnacji ożywienie właśnie pojawiło się także w sektorze budownictwa indywidualnego.

W zeszłym roku cudzoziemcy kupili w Polsce ponad 14,3 tys. mieszkań. To wciąż bardzo dużo, ale jest to jednak minimalnie mniej niż w 2022 r. Najczęściej mieszkania w Polsce kupują Ukraińcy i Białorusini, którzy zdecydowanie dominują w statystykach imigracji i obecności na rynku pracy, ale ważną grupę stanowią też obywatele krajów Unii Europejskiej. Ich zapał do kupowania mieszkań zdaniem ekspertów osłabił wybuch wojny za naszą wschodnią granicą i ogólna niestabilna sytuacja międzynarodowa.

Rynek nieruchomości służy kryminalistom do prania brudnych pieniędzy, a według Agencji Unii Europejskiej ds. Współpracy Organów Ścigania taki proceder prowadzi ponad 40 proc. zorganizowanych grup przestępczych działających w Unii. Poprzez zakup mieszkań, domów i innych nieruchomości legalizowane są zyski z takich działalności jak handel narkotykami, oszustwa finansowe, kradzieże czy handel żywym towarem.

Ukrócenie spekulacji na mieszkaniach poprzez wprowadzenie podatku od flippingu, czyli transakcji na rynku nieruchomości obliczonych na szybki zysk. Współtworząca koalicyjny rząd Lewica deklaruje, że ma już przygotowany projekt ustawy regulującej tego typu działalność i w najbliższych dniach przedstawi jego szczegółowe założenia. Posłanka Magdalena Biejat przekonuje, że warte rozważenia jest też wprowadzenie podatku katastralnego na przykład od trzeciego mieszkania.

Żywotność budowanych w PRL-u bloków z wielkiej płyty okazała się o wiele dłuższa, niż zakładano, dzięki czemu mieszkania w takich budynkach wciąż cieszą się dużym powodzeniem na rynku wtórnym. Ich standard techniczny i estetyka pozostawiają wiele do życzenia, ale nadrabiają to lokalizacją, miejscowym układem urbanistycznym oraz... ceną. Nic więc dziwnego, że mieszkania w blokach z wielkiej płyty znikają z ogłoszeń bardzo szybko. Fot. Henryk Niestrój

Tak dużo Polacy jeszcze nigdy nie zarobili. Zatrudnieni w sektorze przedsiębiorstw, bo to ich dotyczą dane, w ostatnim miesiącu 2023 r. otrzymali wynagrodzenie o łącznej wartości 52 mld zł brutto. To o 4 mld zł więcej niż rok wcześniej. I choć trudno w to uwierzyć, mimo drożyzny, która zapanowała na rynku nieruchomości, pensje rosną szybciej niż ceny mieszkań - donosi HREIT.

Sytuacja gospodarcza w Polsce w tym roku powinna wyraźnie się poprawić, ale liczba oddanych mieszkań do użytku prawdopodobnie będzie najniższa od siedmiu lat. Prognoza analityków banku Credit Agricole na pierwszy rzut wydaje się nielogiczna, ale to tylko kwestia specyfiku rynku nieruchomości, który na sytuację gospodarczą reaguje z około dwuletnim opóźnieniem. Z tego powodu mocno dodatnia dynamika wskaźnika mieszkań oddanych do użytku powinna wystąpić dopiero w 2025 r.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii szykuje całkiem nowy program dopłat do zakupu pierwszego mieszkania. Skorzystać mają z niego nie tylko rodziny, ale także single do 35. roku życia. Nowością będą limity dochodowe i oprocentowanie kredytu zależne od wielkości rodziny. Co ważne: wspólnie kredyt zaciągną osoby w nieformalnych związkach.

Jedni tęsknią za programem Bezpieczny Kredyt 2 proc., drudzy załamują ręce, że na ceny mieszkań podziałał jak benzyna dolana do ogniska. Obie grupy wkrótce dostaną kolejny obiekt silnych uczuć, ponieważ rząd intensywnie pracuje nad nową wersją tego programu, który ma być takim Bezpiecznym Kredytem na sterydach. Pieniędzy ma być więcej, oprocentowanie niższe, a limit wartości nieruchomości – wyższy. Wisienką na torcie mają być dopłaty do wynajmu mieszkań.

Mimo że kupujący przetrzebili ofertę deweloperów, ci - jak na złość - długo nie rozpoczynali nowych inwestycji. Wreszcie jednak się ugięli. W listopadzie inwestorzy zaczęli budować o połowę więcej projektów niż przed rokiem - wynika z analiz HRE Investment Trust.

Na nic zdało się zaklinanie rzeczywistości przez deweloperów, że po tym, jak lockdown dał się nam we znaki, Polacy kupują większe nieruchomości i zabijają się o te z dużymi ogródkami. Najnowsze dane Eurostatu nie pozostawiają złudzeń: ciągle żyjemy w za ciasnych mieszkaniach.

Mieszkalnictwo w Polsce stanowi nie lada wyzwanie i nowy rząd będzie musiał zmierzyć się z tym problemem. Bo choć program Bezpieczny kredyt 2 proc. miał zaradzić niskiej dostępności do hipotek, to w efekcie zrobił jeszcze większe zamieszanie na rynku niż było wcześniej.

Największe szaleństwo zakupowe na rynku mieszkań przypadło na trzeci kwartał. I wiecie, czym to się skończyło? W Krakowie ceny nowych mieszkań od deweloperów na koniec września były niemal o 30 proc. wyższe niż rok wcześniej, w Warszawie prawie o 20 proc. Nic dziwnego, bo nie ma już czego kupować na rynku. Ale niewykluczone, że jesteśmy w schyłkowej fazie tej paniki, bo coraz więcej przedstawicieli branży zaczyna głośno mówić, że dalej się tak nie da, że to mu runąć.