Dopłaty do kredytów hipotecznych? Wzrost cen mieszkań murowany

Autor: Piotr Rosik, dziennikarz analizujący rynki finansowe, zwłaszcza rynek kapitałowy, Obserwator Finansowy

Obserwator Finansowy: W I połowie 2023 r. nożyce cen mieszkań między Polską a UE zaczęły się rozwierać i podczas gdy europejski indeks cen wszedł w deflację, to nad Wisłą ceny odbiły i zaczęły rosnąć w coraz szybszym tempie. To wina rządowego programu dopłat do kredytów hipotecznych Bezpieczny kredyt 2 proc. – twierdzą ekonomiści Banku Pekao. Czy dopłaty do kredytów rzeczywiście mogły wywołać taki efekt?

Prof. David Berger: Istnieje obszerna literatura naukowa, starająca się opisać, co tak naprawdę kieruje cenami nieruchomości. Przede wszystkim wpływ mają oczekiwania, bo gdy ludzie spodziewają się wzrostu cen nieruchomości, to zaczynają je traktować jako inwestycje.

Innym istotnym czynnikiem jest luzowanie kredytowe czy też niski koszt pieniądza. Dowiedziono już, że gdy łatwo zaciągnąć tani kredyt hipoteczny, to ta sytuacja ma wpływ na wzrost cen nieruchomości, czyli to jest dokładnie taki stan, który miał miejsce w Polsce. Gdy dowiedziałem się, jak dużą skalę subsydiów niósł ze sobą program Bezpieczny kredyt 2 proc., wcale się nie zdziwiłem, że wywołał znaczny wzrost cen mieszkań.

Czy gdzieś na świecie poza Polską jakiś rząd w ogóle stosuje tego rodzaju stymulus czy też program pomocowy, czyli dopłaty do kredytów hipotecznych?

Tak, takie rozwiązania pod postacią dopłat do kredytów hipotecznych były już stosowane w wielu krajach i zawsze wywoływały wzrost cen nieruchomości mieszkalnych.

Jakie innego rodzaju programy są stosowane, jeśli rządy chcą ułatwić dostęp młodym ludziom do mieszkań?

W USA istnieje wiele programów, które mogą pomóc w sfinansowaniu zaliczki na nowy dom czy mieszkanie. Jednym z nich jest popularny FHA Loan Program. Ten finansowany przez CBC Mortgage Agency, oferuje możliwość skorzystania z pożyczki mieszkaniowej ubezpieczonej przez FHA, dając kwalifikującym się wnioskodawcom 3,5 proc. ceny zakupu na pokrycie zaliczki. Fundusze pomocowe mają formę nieoprocentowanego drugiego kredytu hipotecznego na okres 30 lat. Drugi kredyt hipoteczny zostanie umorzony, jeśli pożyczkobiorca dokona 36 kolejnych terminowych spłat rat pierwszego kredytu hipotecznego. Wiem, że podobny program działa także w Danii.

Ale to też jest dopłacanie do kredytów, czyli subsydiowanie strony popytowej. Ludzie często w to nie wierzą, ale jako ekonomista ja po prostu o tym wiem: jeśli wspierasz popyt, a podaż pozostaje mniej więcej taka sama, to ceny idą w górę.

W Vancouver w Kanadzie istnieje program First-Time Home Buyer Incentive, w ramach którego młodym ludziom kupującym dom po raz pierwszy daje się po prostu do 10 proc. wartości nieruchomości w gotówce. Prezydent USA Joe Biden niedawno mówił o tym, że warto taki program rozważyć w Stanach Zjednoczonych. Być może w recesji taki program to jest dobry pomysł, bo wtedy niewielu myśli o zakupie domu czy mieszkania, ale gdyby on był uruchomiony w tej chwili, to ocierałoby się o szaleństwo, bo przecież gospodarka ma się dobrze, a ceny nieruchomości rosną.

W ogóle w USA jest ciekawa sytuacja, bo przez 30 lat koszt kredytu hipotecznego spadał, ludzie się do tego przyzwyczaili. I teraz rynek ma trudność w przywyknięciu do wysokiego i rosnącego kosztu kredytu. Taka dygresja.

Czy gdyby polski rząd zdecydował się na kolejną odsłonę programu dopłat do kredytów, to dojdzie u nas do dalszych wzrostów cen mieszkań?

Bez wątpienia. Polska rozwija się w zadziwiająco dynamiczny sposób. Polacy się bogacą i chcą mieszkać w coraz lepszych, większych i ładniejszych mieszkaniach lub domach, w coraz lepszej okolicy. Subsydiowanie popytu z pewnością doprowadzi do wzrostu cen.

Czytaj więcej o rynku nieruchomości na Bizblog.pl:

W takim razie jaka jest najrozsądniejsza metoda ułatwiania dostępu do mieszkań młodym ludziom i stymulowania rozwoju rynku nieruchomości mieszkaniowych? Często jako wzór miasta stawia się Wiedeń, gdzie udział budownictwa komunalnego jest spory.

Uważam, że należy myśleć, w jaki racjonalny sposób rząd może działać po stronie podażowej. To jest globalny problem, że jest za mało mieszkań i domów tam, gdzie powinny być. Gdzie nie spojrzymy – czy to jest Tokio, czy Sydney, czy Los Angeles – to tam ten problem istnieje.

Wspomniane jednak tutaj Tokio wciąż ma relatywnie tanie mieszkania dostępne do kupienia. Dlaczego? Bo tam rząd na różne sposoby dokonuje ingerencji po stronie podażowej.

Podał pan przykład Wiednia, ale ja nie jestem przekonany do tego, że zmuszanie ludzi do wynajmowania mieszkań to jest dobre rozwiązanie. Większość ludzi – pod każdą szerokością i długością geograficzną – woli posiadać, niż wynajmować. Oczywiście, Wiedeń funkcjonuje dobrze jako miasto i jest miejscem, w którym ludzie chcą żyć, ale wydaje mi się jednak, że można problem niedoboru mieszkań rozwiązywać w jeszcze lepszy sposób.

Czy dopłaty rządowe do kredytów to jest w ogóle etyczne rozwiązanie? Niektórzy ekonomiści wskazują bowiem, że to jest de facto przekazywanie publicznych pieniędzy do kieszeni banków i deweloperów. Prawdą jest, że marże tych ostatnich w Polsce nie są niskie: w 2023 r. 14 deweloperów mieszkaniowych, notowanych na warszawskiej giełdzie, wypracowało jako cała grupa średnią marżę brutto ze sprzedaży 31,2 proc.

Można mieć takie obiekcje, przyglądając się marżom deweloperów. Proszę uwierzyć, że w USA też nie raz była na ten temat dyskusja.

Jaka jest zatem recepta dla takiego kraju jak Polska, rozwiązująca problem niedoboru około 1 mln mieszkań? Przy czym należy pamiętać, że Polacy mają we krwi chęć posiadania domu czy mieszkania na własność, nawet za cenę spłacania przez pół życia wysoko oprocentowanego kredytu hipotecznego.

Nie ma prostego rozwiązania takiego problemu. Gdybyśmy mieli maszynę do podróży w czasie, to po prostu trzeba by do niej wsiąść i zbudować o wiele więcej bloków mieszkalnych w latach 70., 80., 90. XX w. No ale to jest niemożliwe. Z pewnością potrzebny jest większy nacisk na budownictwo socjalne, być może też jakieś partnerstwo publiczno-prywatne skierowane na zwiększenie podaży niedrogich mieszkań budowanych na rynku komercyjnym.

Czy to w ogóle możliwe, żeby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe wszystkich? Czy to jakaś utopia?

Wydaje mi się, że to jest bardzo ważne pytanie, a odpowiedź brzmi: tak, to jest utopia, że kiedyś zaspokoimy potrzeby mieszkaniowe wszystkich ludzi. Bo czy każdy może żyć w pięknym apartamencie w zielonej okolicy? Nie, to niemożliwe.

Biznes polegający na budowie mieszkań to jest bardzo skomplikowane przedsięwzięcie. Potrzebne jest uwzględnianie wielu czynników ryzyka, jakie mogą się pojawić. Deweloper musi brać pod uwagę sprawy związane z finansowaniem, z kosztami materiałów budowalnych i kosztami pracy, a także wiele innych. I nie dziwię się, że prywatna inicjatywa ma problem z zaspokajaniem popytu. Uważam, że po to abyśmy mogli się zbliżyć do stanu, w którym popyt rynku na mieszkania jest prawie zaspokojony, potrzebna jest swego rodzaju kohabitacja biznesowa deweloperów i rządu, oparta na zdrowych zasadach.

Czy różnego rodzaju zakazy czy ograniczenia, w zakresie nabywania nieruchomości w celach inwestycyjnych, mają sens? Mogą powstrzymać wzrost cen nieruchomości?

Jako ekonomista bardzo nie lubię takich pomysłów, które polegają na zakazywaniu czegoś. W USA czy w Chinach istnieją rzeczywiście pewne ograniczenia, bo gdy inwestor kupuje nieruchomość w celu inwestycyjnym, musi zapłacić większość jej ceny z góry. Ale czy to przyczynia się do zahamowania wzrostu cen nieruchomości?

W Polsce zagraniczne fundusze kupują całe pakiety mieszkań… I potem część z nich stoi pusta, czekając na wzrost cen.

W USA czy w Kanadzie też mamy do czynienia z takim zjawiskiem. I w odpowiedzi w wielu miastach – np. w Los Angeles i Vancouver – pojawiło się coś takiego, jak vacancy tax. Samorządy lokalne wprowadziły podatki od pustostanów w odpowiedzi na rosnące ceny domów i mieszkań. Właściciele pustostanu muszą płacić 5 proc. wartości nieruchomości rocznie, chyba że jest wynajmowana co najmniej przez połowę roku. Przy czym to jest trudne do monitorowania.

Gdy zastanowimy się jednak nad tym, dlaczego inwestorzy kupują mieszkania, to uzyskamy odpowiedź: bo się spodziewają, że cena pójdzie w górę. W takim razie, powinniśmy skupiać się na takiej polityce, która sprawi, że podaż będzie rosła w tak dużym tempie, iż przestaną oczekiwać dynamicznego wzrostu cen i takie inwestycje przestaną być dla nich opłacalne. To z pewnością rozsądniejsze niż nakładanie podatków od pustostanów.

Czemu w ogóle na większości światowych rynków obserwujemy zjawisko wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych? A może to złudzenie, bo zarobki jednak nadganiają ten wzrost?

Wzrost płac z pewnością poprzedza wzrost cen nieruchomości. Nie jestem jednak w stanie stwierdzić z całą pewnością, czy globalnie tempo wzrostu płac jest na tyle duże, że niweluje tempo wzrostu cen nieruchomości.

Bardzo dużo dzieje się obecnie na chińskim rynku nieruchomości, który wpadł w niemały kryzys. Jak można oceniać pomysł rządu Chin – plan wsparcia rynku nieruchomości obejmuje finansowanie do 1 bln juanów, czyli 138 mld dol., a także złagodzenie zasad przyznawania kredytów hipotecznych, a lokalne rządy mają kupować część mieszkań, bo jest tam wiele pustostanów.

W Chinach przesadzili ze stymulowaniem podaży. Zbudowano tam zbyt dużo mieszkań. Liczebność populacji Chin ma spadać, a te nowo budowane będą istnieć kilka dekad. Doskonale rozumiem, czemu tamtejsi deweloperzy wpadli w kłopoty. I rozumiem także nieco nerwowe próby ratowania rynku, podejmowane przez chiński rząd.

Co z koncepcją miasta 15-minutowego?

To jest niejako dziecko pandemii i trendu nasilenia się zjawiska pracy zdalnej. Z pewnością rozwój tej koncepcji będzie podnosił ceny domów i mieszkań wokół dużych miast oraz w mniejszych miastach. Oczywiście, jak wszystko, ta koncepcja ma wady i zalety. Z pewnością po stronie zalet należy zapisać brak konieczności dojazdów do centrum wielkiego miasta, co wiąże się z oszczędnością czasu i pieniędzy. Wielkim pytaniem w jej kontekście jest to, czy trend wzrostu znaczenia pracy zdalnej utrzyma się.

Jak wygląda wizja rozwoju rynków mieszkaniowych? Jakie są najbardziej interesujące trendy i jakie są ich perspektywy na przyszłość?

Obecnie widać dynamiczny rozwój wybranych ośrodków miejskich, takich jak Austin czy Dallas w stanie Texas. I pojawia się problem, że to jest dobre dla majętnych, ale dla biedniejszej części społeczeństwa już niekoniecznie. Ci, którzy muszą wynajmować mieszkania, płacą coraz więcej. Powstaje pytanie, jak to zmienić, bo zmierzamy do sytuacji, w której duże miasta za 20 lat będą tylko dla relatywnie zamożnych.

Bardzo ważna w kontekście rynku mieszkaniowego jest kwestia, którą już przed chwilą poruszaliśmy: czy trend wzrostu znaczenia pracy zdalnej utrzyma się w długim terminie? Bo jeśli tak się stanie, to będzie wpływać i na biznes, i na sposób życia, i na ceny nieruchomości w centrach miast oraz na przedmieściach. I będzie to „trwały szok” dla rynków mieszkaniowych oraz biurowych. Uważam jednak, że znaczenie pracy zdalnej osłabnie, bowiem istotne są kontakty międzyludzkie. Wiedzą o tym nie tylko właściciele firm i ich zarządy, ale też sami pracownicy.

Należy zatem w taki sposób kierować polityką mieszkaniową, aby mieszkania i domy były postrzegane mniej jako aktywa inwestycyjne, a bardziej jako „gniazda” rodzinne. To nie jest dobra sytuacja, w której ceny nieruchomości mieszkalnych rosną bez końca w długoterminowym trendzie.

Prof. David Berger – makroekonomista, wykładający na Duke University. Pracował wcześniej na Northwestern University. Jego obszar badawczy to: polityka pieniężna, rynek nieruchomości i rynek pracy. Jest autorem wielu artykułów naukowych dotyczących m.in. stymulowania rynku nieruchomości. Ma tytuł doktora Uniwersytetu Yale.