Stopy procentowe w dół, ale rynek mieszkaniowy wciąż w letargu
Niedawna obniżka stóp nie wystarczyła, by pobudzić rynek mieszkaniowy. Sprzedaż nowych mieszkań rośnie wolno, a średnie ceny tylko pozornie idą w górę, bo deweloperzy nadal unikają podwyżek cen, bazując na dotychczasowych ofertach.
Choć stopy procentowe spadły, to na rynku mieszkaniowym próżno szukać wyraźnego ożywienia. W maju sprzedaż nowych mieszkań na 10 największych rynkach w Polsce wzrosła o 8,4 proc. w porównaniu do kwietnia, ale wciąż była niższa niż w marcu – wynika z najnowszego Barometru Cen Mieszkań, przygotowanego przez portal Tabelaofert.pl.
Obniżka stóp procentowych nie przełożyła się na gwałtowny wzrost popytu. Klienci zachowują ostrożność, a rynek w dalszym ciągu pozostaje rynkiem kupującego – komentuje Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl
Deweloperzy skupiają się na sprzedaży aktualnej oferty i unikają korekt w górę
Średnia cena metra kwadratowego typowego mieszkania (wskaźnik Tabela ofert TOP 10) wyniosła w maju 14 170 zł/mkw. – to tylko 0,59 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. To drugi z rzędu miesiąc niewielkiego wzrostu, który jednak nie wynika z realnego wzrostu cen ofertowych, lecz z pojawienia się w sprzedaży droższych, nowych inwestycji.
Analiza cenników pokazuje, że w maju więcej deweloperów obniżyło ceny swoich mieszkań (5,5 proc.), niż je podniosło (3,3 proc.). To najniższy odsetek podwyżek od roku. Deweloperzy skupiają się dziś na sprzedaży aktualnej oferty i unikają korekt w górę. Na rynek trafiają jednak nowe projekty, często droższe ze względu na zaostrzone warunki techniczne – wskazuje Ewa Palus, główny analityk portalu Tabelaofert.pl.
W maju najwyższy wzrost średniej ceny metra kwadratowego odnotowano w Trójmieście – o 4 proc., do poziomu 16 086 zł/mkw. Wzrost ten wynikał wyłącznie z wprowadzenia do oferty nowych, droższych projektów. W dotychczasowych inwestycjach liczba obniżek i podwyżek cen była identyczna. Podobny efekt widoczny był w aglomeracji śląskiej, gdzie średnia cena wzrosła o 3,1 proc., do 11 867 zł/mkw., mimo że liczba obniżek w cennikach była nawet nieznacznie większa niż podwyżek.
Niewielki wzrost cen wystąpił także w Szczecinie (+0,6 proc.), natomiast w Krakowie średnia cena pozostała bez zmian (16 203 zł/mkw.). Spadki średnich cen zanotowano przede wszystkim we Wrocławiu (–1,1 proc.), a także w Bydgoszczy (–0,9 proc.; 11 215 zł/mkw.), Warszawie (–0,59 proc.; 15 423 zł/mkw.), Łodzi (–0,49 proc.), Poznaniu (–0,41 proc.) i Lublinie (–0,39 proc.).
W jakich regionach ceny mieszkań rosną najbardziej
Eksperci podkreślają, że mimo ostatnich oznak stabilizacji, mieszkania są dziś wyraźnie droższe niż rok temu – średnio o ponad 8 proc. w skali całego rynku. W największym stopniu ceny wzrosły w aglomeracji śląskiej, gdzie metr kwadratowy kosztuje obecnie 11 867 zł, co oznacza wzrost aż o 24,8 proc. r./r.
Dwucyfrowy wzrost odnotowano również w Trójmieście (16 086 zł/mkw., +13,9 proc.) oraz w Bydgoszczy (11 215 zł/mkw., +13,8 proc.). We Wrocławiu ceny wzrosły umiarkowanie o 7,8 proc., osiągając poziom 14 757 zł/mkw.
Jedynym miastem, gdzie średnia cena metra kwadratowego spadła w ciągu roku, jest Łódź. Obecna średnia to 11 212 zł/mkw., czyli o 4,2 proc. mniej niż rok wcześniej. Spadek ten wynika przede wszystkim z bardzo dużej podaży nowych mieszkań dostępnych na rynku – w tym przypadku wyraźnie działa prawo popytu i podaży.
Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać poniżej:
Spodziewana dalsza obniżka stóp procentowych wstrzymuje decyzję o kredycie
Na spadek popytu natychmiast zareagowali deweloperzy. Z analizy zmian cenników wynika, że w maju 2025 roku ceny zostały obniżone w 5,5 proc. ofertach, a podwyższone tylko w 3,3 proc. Więcej mieszkań tanieje, niż drożeje – co znajduje potwierdzenie zarówno w danych, jak i w odczuciach klientów. Rynek pozostaje rynkiem kupującego.
To wyraźna zmiana w porównaniu do sytuacji sprzed roku. W maju 2024 roku ponad 9,8 proc. mieszkań drożało, a tylko 2,3 proc. taniało.
Dane jasno pokazują, że obniżka stóp procentowych nie przyniosła istotnej zmiany na rynku. Sprzedaż mieszkań co prawda nieznacznie wzrosła, ale trudno mówić o wyraźnym ożywieniu. Ceny pozostały stabilne, a jeśli deweloperzy modyfikowali cenniki, to częściej decydowali się na obniżki niż na podwyżki – podkreśla Robert Chojnacki.
I dodaje, że reakcja klientów i brak szturmu na biura sprzedaży jest zaś racjonalna – wiele osób spodziewa się dalszych obniżek stóp procentowych i wstrzymuje się z decyzją o kredycie, zwłaszcza że banki promują obecnie głównie oferty ze stałym oprocentowaniem.
Podawana przez Barometr Cen Mieszkań tabelaofert.pl średnia cena 1 mkw. dotyczy typowych mieszkań stanowiących 90 proc. oferty rynkowej. Aby lepiej pokazywała ona realną sytuację na rynku, zdecydowano się na wyłączenie z analizy mikro apartamentów (czyli lokali poniżej 25 mkw.), które zgodnie z obowiązującym prawem nie są mieszkaniami.
Z analizy zostały wyłączone również nietypowe bardzo duże lokale, często położone na ostatnich kondygnacjach z olbrzymimi tarasami, oraz lokale typu open space. Pojawienie się większej ilości takich lokali w danej lokalizacji w nienaturalny sposób może wpłynąć na średnią cenę 1 mkw., co będzie nie do końca odzwierciedlało prawdziwą sytuację na rynku.
Indeks Tabela ofert TOP 10 to średnia cena ofertowa takich typowych mieszkań, liczona dla 10 największych rynków w Polsce, a udział każdego miasta w indeksie jest proporcjonalny do jego liczy ludności. Trójmiasto zawiera Gdańsk, Gdynię i Sopot a Aglomeracja Śląska w naszej metodologii ograniczona jest do miast na prawach powiatu, które ją tworzą.
