Małe mieszkanie trudniej dostępne. Mamy dane z miast
Na polskim rynku wciąż królują dwa pokoje. Analiza SonarHome.pl ujawnia, gdzie najtrudniej o małe lokum i dlaczego w ofertach przybywa apartamentów. Poznaj najnowsze dane o cenach i podaży w największych miastach Polski.
Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl zauważa, że zaobserwowana stabilność cen nie oznacza pełnej równowagi między sprzedającymi i kupującymi. W 2025 roku nadal widoczna była wyraźna różnica między cenami ofertowymi a prawdopodobnymi cenami transakcyjnymi.
Według szacunków różnica ta wynosiła od 11 proc. w Poznaniu i Krakowie do 15 proc. w Warszawie, a w przypadku Łodzi, Gdańska i Wrocławia około 14 proc. W wymiarze nominalnym oznaczało to na przykład około 2,2 tys. zł różnicy na metrze kwadratowym w Warszawie i niespełna 1 tys. zł w Łodzi.
Zjawisko to przekładało się na konkretne kwoty przy zakupie mieszkania – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl.
I dodaje, że w przypadku lokalu o powierzchni 40 mkw. w Warszawie przeciętna różnica między ceną ofertową a prawdopodobną ceną transakcyjną mogła wynosić około 88 tys. zł, podczas gdy w Łodzi było to około 40 tys. zł. Dane te pokazują, że mimo stabilnych stawek ofertowych negocjacje nadal odgrywały istotną rolę na rynku.
Udział najmniejszych mieszkań był zróżnicowany w zależności od miasta
Pod względem struktury podaży w 2025 roku sytuacja była stosunkowo stabilna. Największą część dostępnych ofert w analizowanych miastach stanowiły mieszkania o powierzchni od 40 do 60 mkw. W praktyce oznaczało to, że na rynku dominowały lokale dwupokojowe, które najlepiej odpowiadają potrzebom zarówno kupujących na własne potrzeby, jak i inwestorów.
Według danych SonarHome.pl, platformy umożliwiającej wycenę mieszkania i znalezienie agenta, udział najmniejszych mieszkań, czyli lokali o powierzchni poniżej 40 mkw., był zróżnicowany w zależności od miasta. Najwięcej takich ofert pojawiało się w Łodzi, gdzie stanowiły one 32 proc. całej podaży. W Krakowie ich udział wynosił 28 proc., a w Warszawie 27 proc. Najmniej małych mieszkań dostępnych było we Wrocławiu około 21 proc. oferty.
Mieszkania o powierzchni od 60 do 80 mkw. stanowiły zazwyczaj kilkanaście procent rynku, choć w niektórych miastach ich udział był wyższy. Granica 20 proc. została przekroczona jedynie w Gdańsku i we Wrocławiu. Z kolei lokale o powierzchni powyżej 80 mkw. pozostawały segmentem stosunkowo niewielkim, odpowiadając za zaledwie kilka procent całkowitej liczby ofert w poszczególnych miastach.
Struktura podaży według liczby pokoi była w dużej mierze konsekwencją rozkładu powierzchni mieszkań. W większości analizowanych lokalizacji mieszkania dwupokojowe odpowiadały za ponad 40 proc. całej oferty. Największy udział tego typu lokali odnotowano w Łodzi, gdzie stanowiły one aż 48 proc. wszystkich ogłoszeń – twierdzi Anton Bubiel.
Według niego warto zwrócić uwagę także na udział kawalerek. W Łodzi mieszkania jednopokojowe stanowiły około 16 proc. oferty, podobny udział odnotowano również w Krakowie. Z kolei największy wybór mieszkań trzypokojowych mieli kupujący we Wrocławiu, gdzie ich udział sięgał 34 proc. całej oferty.
Zależność między metrażem a ceną za mkw. w największych miastach
Analiza cen SonarHome.pl, pokazuje że w większości miast najwyższe stawki za metr kwadratowy nadal dotyczyły najmniejszych mieszkań. Przykładowo w Warszawie lokale o powierzchni poniżej 40 mkw. były oferowane przeciętnie po około 17,8 tys. zł za mkw., choć ich cena była o 4 proc. niższa niż rok wcześniej.
Jednocześnie w stolicy zauważalny był wzrost cen w segmencie dużych mieszkań. W przypadku lokali o powierzchni od 80 do 100 mkw. ceny wzrosły o około 4 proc. rok do roku, a w segmencie mieszkań powyżej 100 mkw. wzrost wyniósł około 6 proc. Chociaż lokale tej wielkości stanowią niewielki udział całej oferty, ich znaczenie rośnie wraz z pojawianiem się na rynku większej liczby apartamentów i mieszkań klasy premium – komentuje Anton Bubiel.
W jego ocenie podobne zależności można było zauważyć także w innych dużych miastach. W Krakowie najdroższe pozostawały najmniejsze mieszkania poniżej 40 mkw., które osiągały średnio około 16 tys. zł za mkw. Z kolei duże mieszkania powyżej 100 mkw. kosztowały przeciętnie około 14 tys. zł za mkw., czyli około 2 tys. zł mniej za metr.
We Wrocławiu również widoczna była zależność między metrażem a ceną jednostkową. Najmniejsze mieszkania kosztowały przeciętnie około 14,4 tys. zł za mkw., podczas gdy w przypadku lokali o powierzchni przekraczającej 100 mkw. ceny spadały do około 10,9 tys. zł za mkw. – wyjaśnia Anton Bubiel.
Więcej wiadomości na temat rynku mieszkaniowego można przeczytać poniżej:
Co działo się w 2025 roku na regionalnych rynkach nieruchomości
Zmiany struktury podaży widoczne były także w mniejszych miastach. Analiza danych dla dziesięciu rynków regionalnych pokazała, że w 2025 roku lokale do 60 mkw. stanowiły około 67 proc. wszystkich ofert. Jednocześnie zwiększył się udział największych mieszkań o powierzchni powyżej 100 mkw.
W porównaniu z rokiem 2024 udział tego segmentu wzrósł z około 3 proc. do 8 proc. całkowitej liczby ofert. Nie musi to jednak oznaczać wzrostu popularności takich mieszkań. Bardziej prawdopodobne jest, że większe lokale dłużej pozostają w sprzedaży, co powoduje ich większą widoczność w statystykach podaży – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl.
Według niego wszystkie te zjawiska pokazują, że chociaż poziom cen w 2025 roku był stosunkowo stabilny, rynek mieszkaniowy stopniowo zmienia swoją strukturę. Dominacja mieszkań średniej wielkości utrzymuje się, jednak jednocześnie rośnie udział dużych lokali oraz apartamentów.
Różnice między cenami ofertowymi i transakcyjnymi pozostają znaczące. W efekcie rynek coraz wyraźniej wchodzi w fazę, w której kluczową rolę odgrywają nie tylko ceny, ale również struktura dostępnej oferty i jej dopasowanie do realnego popytu – podsumowuje Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl.
