Bańka mieszkaniowa w Polsce? Dokooptowaliśmy do elity
W Polsce na przestrzeni ostatnich 10 lat stosunek cen nieruchomości do wynagrodzeń szły w górę w podobnym tempie. Dlatego Polska załapała się do elitarnego grona państw, w których ceny nieruchomości rosły wolniej niż PKB per capita. Nie znaczy to, że ceny mieszkań w Polsce są niskie, ale zdaniem ekspertów nie powinniśmy się bać bańki na rynku nieruchomości.
Z szacunków Międzynarodowego Funduszu Walutowego wynika, że w latach 2014-2024 PKB per capita wzrósł w Polsce bardzo mocno – z ponad 14 tys. dol. do prawie 24 tys. dol.
Przeliczając te dane na rodzimą walutę, otrzymalibyśmy w tym czasie wzrost PKB na mieszkańca o bez mała 110 proc. To znaczy, że PKB na osobę podwoiło się w tym czasie i to z nawiązką - mówi Bartosz Turek, główny analityk Hreit.
Ceny mieszkań w Polsce rosły w ostatniej dekadzie wolniej niż PKB per capita
Z danych Hreit wynika, że przeciętna wartość dóbr i usług wytworzonych przez jednego mieszkańca Polski wrosła w ciągu ostatniej dekady odrobinę mocniej niż rosły ceny mieszkań w największych miastach.
Aby móc porównać dane pomiędzy krajami bazowaliśmy tu na informacjach zebranych przez OECD (z okresu od II kw. 2014 r. do analogicznego okresu 2024 r.). Wynika z nich, że mieszkania w Polsce zdrożały w ciągu dekady o trochę ponad 108 proc. - ocenia Bartosz Turek z Hreit.
Przewaga PKB jest więc minimalna, ale trudno jej nie zauważyć.
PKB na głowę (łac. per capita) to średnia wartość wszystkich dóbr i usług wytworzonych w kraju, podzielona przez liczbę mieszkańców. W uproszczeniu miara ta pokazuje, jak bogata jest gospodarka na osobę. Nie jest to miara idealna m.in. dlatego, że nie mierzy jakości życia, nie uwzględnia szarej strefy, transferów międzynarodowych czy nierówności dochodowych. Nie zmienia to jednak faktu, że miara ta często wykorzystywana jest do porównań międzynarodowych - wspomina główny analityk Hreit.
I dodaje, że warto więc wykorzystać tę sposobność i sprawdzić jak w ostatnich latach zmieniały się ceny nieruchomości i PKB w innych krajach. Odpowiednie dane Międzynarodowy Fundusz Walutowy oraz OECD publikują dla 36 państw.
Na tym tle nasz wynik może poprawić nam humory. Okazuje się bowiem, że rzadka jest sytuacja, w której ceny mieszkań rosły w ostatniej dekadzie wolniej niż PKB per capita. Można nawet powiedzieć, że pod tym względem nasz kraj plasuje się w dość elitarnym gronie. W badanym okresie znaleźliśmy bowiem tylko 9 krajów na 36, w których mieszkania drożały wolniej niż przeciętna wartość produkcji przypadająca na mieszkańca - tłumaczy Bartosz Turek.
Ekspert uważa też, że oprócz Polski w tym elitarnym gronie znajdziemy Belgię, Łotwę, Norwegię, Francję, Irlandię, Włochy, Finlandię i Koreę. Przy tym np. Finlandia i Włochy to kraje, w których w ciągu dekady ceny nieruchomości niemal się nie zmieniły, ale gospodarka w ujęciu nominalnym (bez korygowania o inflację) wzrosła raczej symbolicznie.
Niespecjalnie jest więc czego zazdrościć. Podobnie było też we Francji, choć tam ceny mieszkań wrosły przez 10 lat o ponad 20 proc. Sytuacji porównywalnej do rodzimej (szybki wzrost PKB per capita i cen mieszkań) można za to w badanym okresie szukać w Irlandii i na Łotwie - komentuje ekspert.
Bartosz Turek twierdzi, że sytuacja, w której ceny nieruchomości rosną w tempie porównywalnym z PKB per capita, jest jednym ze wskaźników, które świadczyć mogą o równowadze na rynku mieszkaniowym. Słabą koniunkturę sugerują ceny rosnące wolniej niż PKB i przeciwnie, gdy mieszkania w dłuższym terminie drożeją znacznie szybciej, niż rośnie produkt krajowy na mieszkańca, to może to wskazywać na przegrzanie rynku. Przy tym oczywiście nie jest to miara idealna.
Warto patrzeć też na takie czynniki jak np. dochody gospodarstw domowych, dostępność kredytów czy politykę mieszkaniową. Tym bardziej cieszyć powinno też, że w ciągu ostatniej dekady ceny mieszkań w Polsce wrosły mniej więcej tak samo mocno co dochody ludności. Ponadto porównanie dynamiki cen mieszkań i PKB ma sens raczej w dłuższym terminie, aby uniknąć zaburzenia krótkoterminowymi szokami. Dlatego właśnie spoglądamy na dane z okresu 10 lat - wyjaśnia Bartosz Turek z Hreit.
W niektórych państwach dynamika wzrostu cen nieruchomości niemal trzykrotnie przekroczyła wzrost PKB na mieszkańca
Zebrane przez Hreit dane pokazują ponadto, że we wszystkich 36 przebadanych krajach ceny nieruchomości wzrosły w ciągu dekady średnio o ponad 22 p.p. mocniej niż PKB w przeliczeniu na mieszkańca.
U szczytu zestawienia znajdziemy Islandię, Węgry i Portugalię. Tam w ciągu dekady wzrost cen mieszkań wyprzedził wzrost PKB na osobę o od 63 do 87 p.p. Warto też przytoczyć przykłady Szwajcarii i Kanady. Tam w ciągu ostatniej dekady dynamika wzrostu cen nieruchomości niemal trzykrotnie przekroczyła wzrost PKB na mieszkańca - stwierdza Bartosz Turek.
Jego zdaniem nie znaczy to, że własne cztery kąty podrożały tam prawie trzykrotnie bardziej niż rosły dochody obywateli. PKB per capita i przeciętny dochód w gospodarce to nie to samo, bo PKB to wskaźnik liczony dla całej gospodarki, który nie pokazuje nam podziału dochodów np. między obywateli, firmy czy państwo.
Dlatego, choć PKB daje ogólny obraz potencjału dochodowego kraju, to nie pokazuje on dokładnie, ile pieniędzy mają do dyspozycji ludzie i firmy. Przy szacowaniu PKB pomijany jest też fakt, że część czynników wytwórczych należy do właścicieli zagranicznych, a więc część dochodu wyprodukowanego na terenie danego kraju może być transferowana poza jego granice - podpowiada ekspert.
Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać poniżej:
Wzrost liczby budowanych mieszkań pozytywnie wpływa na PKB czy dochody budżetowe
Z informacji Hreit wynika, że nie powinno jednak ulegać wątpliwości, że rynek mieszkaniowy i krajowa gospodarka to obszary ściśle ze sobą związane.
Przecież wyraźny wzrost PKB powinien powodować wzrost zatrudnienia i płac, a to zwykło przekładać się na skalę popytu na mieszkania. Z drugiej strony nie brakuje dowodów na to, że drożejące nieruchomości skutkują wzrostem konsumpcji oraz prowadzą do ożywienia inwestycyjnego, co pozytywnie wpływa na dynamikę PKB. Przecież widząc drożejące mieszkania, deweloperzy mają większą skłonność do rozpoczynania nowych projektów - prognozuje Bartosz Turek.
W jego ocenie każda taka inwestycja tworzy dodatkowy popyt i miejsca pracy, zarówno na placu budowy, ale też w fabrykach, bankach czy innych firmach zaangażowanych w proces tworzenia nowych mieszkań ich wykańczania, wyposażania, finansowania zakupu i obsługi transakcji. Nie ma ponadto wątpliwości, że wzrost liczby budowanych mieszkań pozytywnie wpływa na PKB czy dochody budżetowe.
Warto wiedzieć, że w cenie nowego mieszkania kupowanego na kredyt nawet około 1/3 stanowić mogą przeróżne podatki, składki i opłaty odprowadzane przez liczne podmioty (deweloperów, banki, firmy produkujące materiały wykończeniowe, wyposażenie oraz AGD, projektantów, ekipy wykończeniowe, rzeczoznawców, pośredników itd.) - podsumowuje Bartosz Turek, główny analityk Hreit.
