Wróciły hity z wielkiej płyty. Jakiś czas temu zostały wykupione, ale znów są
Nieśmiało odbudowuje się oferta tańszych mieszkań z rynku wtórnego, zwłaszcza bloków z wielkiej płyty z okresu PRL. Głównymi atutami tych nieruchomości jest ich niska cena oraz dokonała lokalizacja. Większość jest jednak wyraźnie droższa w utrzymaniu od nowych mieszkań. Z najnowszych danych wynika, że pod koniec grudnia 2024 r. w miastach wojewódzkich było ok. 73 tys. unikalnych ofert – o prawie jedną trzecią więcej niż rok temu.
Bartosz Turek, główny analityk Hreit twierdzi, że rok 2024 upłynął pod znakiem powiększania się oferty mieszkań na sprzedaż. Dane z portali ogłoszeniowych sugerują nawet, że tylu używanych lokali na sprzedaż, co na początku grudnia 2024 r., nie było od co najmniej kilku lat.
Trzeba mieć jednak świadomość, że liczba ogłoszeń o chęci sprzedaży mieszkań, które możemy znaleźć w internecie, to dość ułomny barometr sytuacji na rynku mieszkaniowym - wskazuje Bartosz Turek, główny analityk Hreit.
I dodaje, że o tym ile ogłoszeń trafia do sieci, decyduje przecież, nie tylko to ile mieszkań faktycznie jest na sprzedaż, ale też to, jaką politykę cenową stosują portale ogłoszeniowe, albo to jaką skłonność do pozyskiwania i promowania ofert mają pośrednicy.
Musimy mieć przy tym świadomość, że na jedno ogłoszenie, stworzone przez właściciela mieszkania, przypada często po kilka ogłoszeń opublikowanych przez pośredników - mówi Bartosz Turek.
Wysyp unikalnych ofert mieszkań na rynku wtórnym
Miarą, która powinna lepiej oddawać skalę podaży, jest liczba unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż. Swoje szacunki na ten temat przygotowuje portal Unirepo. Monitoruje on kilkadziesiąt portali ogłoszeniowych i stara się wskazać, ile faktycznie na rynku jest się w stanie znaleźć unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż.
Z ich wyliczeń wynika, że pod koniec grudnia 2024 r. w miastach wojewódzkich było ok. 73 tys. unikalnych ofert. Sprawa dotyczy oczywiście tylko rynku wtórnego. Wynik ten jest o ponad 31 proc. wyższy niż pod koniec 2023 r., kiedy na potencjalnych nabywców czekało około 55 tys. unikalnych ofert.
Nie ulega więc wątpliwości, że 2024 r. przyniósł nam co najmniej odbudowę oferty mieszkań na sprzedaż. Ta z końcem 2023 r. była ekstremalnie wręcz przetrzebiona m.in. efektami burzliwych losów programu dopłat do kredytów. Pod tym względem bez wątpienia kupujący mają się dziś z czego cieszyć - komentuje główny analityk Hreit.
W jego ocenie problem jednak w tym, że oferta ofercie nierówna. Przeciętnego nabywcę w znacznie większym stopniu cieszyłoby bowiem jeśli do sprzedaży trafiłyby tańsze mieszkania z segmentu popularnego, a nie duże, drogie i dobrze zlokalizowane lokale o podwyższonym standardzie. Pod tym względem są ograniczone powody do zadowolenia.
Najlepiej pokazać to na przykładzie mieszkań, które uznawane są niemal za archetyp przystępnego cenowo lokum. Chodzi oczywiście o betonowe bloki z okresu PRL, czyli tzw. wielką płytę. Chyba nikogo nie trzeba przekonywać, że za popularnością tego budownictwa stoi w dużej mierze cena. Mieszkania w tych budynkach są po prostu tańsze. Można nawet powiedzieć, że są podwójnie tańsze - tłumaczy Bartosz Turek.
Według niego chodzi o to, że gdyby chcieć kupić mieszkanie dwupokojowe, to wybierając lokal w betonowym bloku, nie tylko ktoś będzie musiał kupić mniej metrów, ale też za każdy metr będzie musiał zapłacić mniej niż w przyzwoitej kamienicy czy bardziej współczesnym budynku. Różnica jest znaczna, bo przeciętny metraż mieszkania w PRL-owskim bloku jest przeważnie o 10-20 proc. niższy niż w konkurencyjnych segmentach rynku mieszkań używanych. Do tego średnia cena metra także jest najczęściej o 10-20 proc. niższa. To daje realne oszczędności.
Plusy i minusy mieszkania z wielkiej płyty
Bartosz Turek podkreśla, że choć wielka płyta jest często tańsza w zakupie, ale niekoniecznie tańsza w utrzymaniu. Pomimo termomodernizacji czy instalowania odnawialnych źródeł energii, bloki z wielkiej płyty generują wyższe koszty utrzymania niż nowoczesne budownictwo. I chodzi tu nie tylko o nakłady na fundusz remontowy, ale raczej koszty ogrzewania zimą czy coraz popularniejszej klimatyzacji latem. To ważne w kontekście unijnych dążeń do zeroemisyjności.
Na poczet mankamentów budownictwa wielkopłytowego należy dodać też skrajnie modernistyczną architekturę. Wewnątrz tych budynków wciąż często natrafiamy ponadto na klatki schodowe, których elementy wykończeniowe pamiętają czasy słusznie minione. Gdy dodamy do tego słabą akustykę, konieczność przeprowadzenia gruntownego remontu, nierówne ściany czy niedomagające instalacje wentylacyjne i elektryczne, to w pełni uzasadniona jest niższa cena za metr kwadratowy - uważa ekspert z Hreit.
Hreit podaje, że od lat dane sugerują, że minusy wielkiej płyty nie są w stanie przysłonić jej plusów.
O cenie już wspomnieliśmy. Poza tym jednak na osiedlach z epoki PRL bloki stoją przeważnie w dużym oddaleniu od siebie, a sam układ osiedli jest przemyślany. Do tego dochodzi przeważnie też dobra ich lokalizacja, dogodne połączenie z centrum czy rozwinięte zaplecze handlowe, usługowe i oświatowe w najbliższej okolicy - wspomina Bartosz Turek.
W jego opinii efekt jest taki, że choć od wielu lat regularnie można usłyszeć o mającym rychło nadejść zmierzchu wielkiej płyty, to ta nie tylko trzyma się mocno, ale wręcz nieprzerwanie cieszy się bardzo dużą popularnością.
Najprościej można to pokazać, zestawiając konkretne liczby np. w Warszawie betonowych bloków z okresu PRL stoi tak dużo, że wciąż odpowiadają one za około 18 proc. mieszkań istniejących w stolicy. To znaczy, że takich lokali może być w Warszawie nawet około 200 tys. - zauważa ekspert.
Z danych zebranych przez Hreit wynika, że jeśli jednak przegląda się ogłoszenia o chęci sprzedania mieszkań w Warszawie, to te dotyczące bloków zbudowanych z wielkiej płyty stanowią tylko 8 proc. oferty rynku wtórnego. W liczbach bezwzględnych można mówić o mniej niż 680 aktywnych ogłoszeniach przypadających na stolicę.
Przy tym mieszkań położonych w blokach z wielkiej płyty, których właściciele chcieliby się pozbyć, jest bez wątpienia jeszcze mniej. Powód jest prosty. Nieruchomości te ze względu na niższą cenę szybko się sprzedają, więc pośrednicy bardzo chętnie kopiują tego typu oferty.
Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać poniżej:
Wciąż jet mało ogłoszeń mieszkań z okresu PRL
Bartosz Turek zwraca uwagę na to, że mieszkań z okresu PRL jest wciąż mało i nie jest to tylko specyfika warszawska. We wszystkich miastach wojewódzkich można znaleźć na Otodom, Gratce czy Morizonie przeciętnie tylko około 2,6 tys. ofert mieszkań zbudowanych w czasach świetności wielkiej płyty (w latach 1971-88). Średnio to mniej niż 150 lokali na miasto. To co prawda o ponad 60 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem, ale wciąż liczb tych nie da się nazwać imponującymi.
I dodaje, że biorąc pod uwagę zasób istniejących w miastach wojewódzkich mieszkań, ofert dotyczących mieszkań wznoszonych w PRL-owskiej technologii prefabrykowanej powinno być przeciętnie około 3 razy więcej, niż faktycznie jest.
Najgorszą sytuację mamy w Gdańsku i Opolu. Tam mieszkania w betonowych blokach odpowiadają za jedno ogłoszenie o chęci sprzedaży lokalu na ponad 20 opublikowanych. Dla porównania w stolicy województwa opolskiego 30 proc. z istniejących mieszkań znajduje się w PRL-owskich blokach, a w Gdańsku mniej więcej co piąte istniejące mieszkanie to lokal, który moglibyśmy zakwalifikować do wielkiej płyty - ocenia Bartosz Turek z Hreit.
Na koniec wyjaśnia też, że mieszkania te albo rzadziej trafiają do sprzedaży, albo i to chyba jest bardziej prawdopodobne, szybko znajdują nabywcę ze względu na relatywnie niższą cenę.
