rynek mieszkaniowy

Mieszkalnictwo w Polsce stanowi nie lada wyzwanie i nowy rząd będzie musiał zmierzyć się z tym problemem. Bo choć program Bezpieczny kredyt 2 proc. miał zaradzić niskiej dostępności do hipotek, to w efekcie zrobił jeszcze większe zamieszanie na rynku niż było wcześniej.

Największe szaleństwo zakupowe na rynku mieszkań przypadło na trzeci kwartał. I wiecie, czym to się skończyło? W Krakowie ceny nowych mieszkań od deweloperów na koniec września były niemal o 30 proc. wyższe niż rok wcześniej, w Warszawie prawie o 20 proc. Nic dziwnego, bo nie ma już czego kupować na rynku. Ale niewykluczone, że jesteśmy w schyłkowej fazie tej paniki, bo coraz więcej przedstawicieli branży zaczyna głośno mówić, że dalej się tak nie da, że to mu runąć.

Dla wielu osób, które chcą kupić mieszkanie od dewelopera, znalezienie wymarzonej nieruchomości może dziś graniczyć z cudem. Wysoki popyt napędzany programem Bezpieczny Kredyt 2 proc. i nieodpowiadająca na te potrzeby podaż sprawiają, że oferta dostępnych mieszkań drastycznie się skurczyła. Najmocniej ucierpieli klienci w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu.

Polacy masowo wykupują mieszkania po preferencyjnych kredytach. A wszystko za sprawą Rady Polityki Pieniężnej, która przestała podnosić stopy procentowe, rząd wyszedł z pomysłem tanich kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, a Komisja Nadzoru Finansowego złagodziła wymagania dotyczące badania zdolności kredytowej. Tylko czy branża nieruchomości zdoła zaspokoić ogromny popyt na mieszkania? Analitycy HREIT odpowiadają czy starczy mieszkań dla wszystkich chętnych.

Czy przez szaleństwo na rynku sprzedaży mieszkań ceny najmu w końcu spadną? Niekoniecznie. Umówimy się, popyt na Bezpieczny kredyt 2 proc. to ciągle za mało, żeby ceny najmu runęły, bo dotąd udzielono ok. tysiąca takich kredytów w skali całej Polski. Ale przynajmniej ceny najmu przestały rosnąć i to już dobra wiadomość, bo w dużych miastach i tak jest już nieznośnie drogo. Jak bardzo?

Średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym w maju stanęły w miejscu w większości największych miast w Polsce, a w kolejnych miesiącach mogą nawet nieco spaść. Takie wnioski płyną z analizy sytuacji na rynku mieszkaniowym przygotowanej przez portal RynekPierwotny.pl. Eksperci tłumaczą, że może to nastąpić dzięki temu, że deweloperzy zaczną wprowadzać na rynek więcej mieszkań o niższych cenach i w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Jednocześnie marże największych spółek rosną jak na drożdżach.

Na koniec 2024 r. stopy procentowe spadną do 4 proc. – prognozują analitycy Pekao. Co z tego? To, że znacznie ułatwi to zakup mieszkania. W długim terminie jest to atrakcyjna inwestycją - uważa Pekao, bo po pierwsze ciągle jesteśmy słabiutko zładowani kredytami hipotecznymi w porównaniu do UE, a po drugie 45 proc. dorosłych Polaków mieszka z rodzicami. 

Aż o 60 proc. spadła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w grudniu w stosunku do ostatniego miesiąca 2021 roku. Jeszcze mocniej spadła liczba pytających o kredyt hipoteczny. Takie dane przynosi najnowszy odczyt Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe BIK. To pokazuje, że w warunkach wysokich stóp procentowych i niepewności co do własnych możliwości finansowych zaciąganie kredytów na mieszkanie nie jest teraz w sferze zainteresowań Polaków.

Postanowienie sądu w Katowicach o zawieszeniu spłaty Wiboru, które szybko okrzyknięto przełomowym, utrzymało się tylko kilka tygodni. Bank złożył zażalenie na decyzję zabezpieczającą sądu z listopada i sąd ją właśnie uwzględnił. To oznacza, że właśnie runęły nadzieje setek tysięcy Polaków na odwiborowanie ich kredytów, choć już w listopadzie było wiadomo, że szansa na taką rewolucję są nikłe.

Kupowanie mieszkań nie po to, my w nich zamieszkać, lecz tylko w celu inwestycyjnym podbija ceny na rynku nieruchomości, pozbawiając jeszcze większą grupę Polaków szans na zakup własnego lokum. Rząd od dłuższego czasu przebąkuje o konieczności opodatkowania tak zwanych pustostanów, ale dopiero teraz poznaliśmy konkrety.

Ktoś coś słyszał o pracach nad REIT-ami? Nie? Nic dziwnego. Minęło ponad półtora roku, a powołany przez premiera Morawieckiego specjalny zespół nie raczył się zebrać ani razu. Ministerstwo Finansów, które miało nim kierować, nabrało wody w usta i nawet nie odpowiada na pytania, bo zamiast działać, najwyraźniej schowało martwy płód do szafy.

Chcecie nowe mieszkania? To zacznijcie w końcu kupować te, które już dla was zbudowaliśmy – odgraża się prezes Lokum Deweloper. Firma zadecydowała o zamrożeniu inwestycji i straszy Polaków, że jak tak dalej pójdzie, to oferta deweloperów stanie się zbyt uboga, by Polacy mogli fantazjować o własnych czterech kątach. W podobne alarmistyczne tony uderzają też inni przedstawiciele branży. Oj, ktoś tu chyba przestaje trzymać ciśnienie.

Deweloperom działającym w Polsce musi być trochę głupio. Tyle było gadania, że nie muszą obniżać cen, bo klienci i tak przyjdą do nich w końcu na kolanach i będą zmuszeni kupować mieszkania po stawkach z katalogów tworzonych na górce cenowej. A tu figa. Ci nieliczni, których stać jeszcze na kupno własnego lokum, pojechali za granicę i wracają właśnie z papierami od notariuszy mówiących po angielsku z wyraźnym hiszpańskim akcentem.

Część analityków biadoli i załamuje ręce widząc pikujące statystyki sprzedaży nowych mieszkań, ale deweloperzy dalecy są od paniki. Kryzys wywołany gwałtowną podwyżką stóp procentowych może i odciął szarego Kowalskiego od możliwości kupna nieruchomości, ale w jego miejsce szybko pojawił się inny zainteresowany. Na rynek najmu wchodzą właśnie z przytupem fundusze inwestycyjne. Prywaciarze mają mnóstwo pieniędzy, ale zamierzają ostro się targować o każdy metr kwadratowy, bo wiedzą, że sprzedawcy mieszkań nie mogą wybrzydzać.

Ministerstwo Rozwoju prowadzi rozmowy z sektorem bankowym na temat wprowadzenia kredytów ze stałym oprocentowaniem – zdradziła w czwartek wiceminister Olga Semeniuk. Przekonuje, że ma to być bezpieczniejsze zarówno dla rynków, jak i kredytobiorców. Tych, którzy zdecydują się na wzięcie kredytu o stałej stopie procentowej, rząd zamierza objąć systemem spłat rodzinnych nawet, wtedy gdy wkład własny będzie wyższy niż 20 proc. wartości nieruchomości.

Rok 2022 zapamiętamy na długo. Wojna w Ukrainie, miliony uchodźców, koronawirus, inflacja, wahania złotówki, rosnące stopy procentowe, sankcje na Rosję, drożyzna. A przecież nie skończył się jeszcze marzec. Ekonomiści apelują, by przyspieszyć wybór prezesa NBP. Aby uspokoić nastroje w tym bardzo niepewnym czasie, trzeba teraz jak najszybciej doprowadzić do wyboru prezesa NBP – mówi Piotr Palutkiewicz, wiceprezes Warsaw Enterprise Institute.

Potrzebujemy dla Ukraińców niemal z dnia na dzień dziesiątek, setek tysięcy mieszkań, których nie mamy. Oferty najmu kurczą się w zastraszającym tempie, kolejnych mieszkań nie ma kto budować, bo połowa pracowników budowlanych wyjechała walczyć o swój kraj, a i tak ceny materiałów budowlanych szaleją, rosnąc kolejny miesiąc z rzędu o niemal 30 proc. Znaleźliśmy się w pułapce – ceny najmu będą rosły, bo popyt wybuchł, a na zakup własnego mieszkania będzie stać coraz mniej osób, bo stopy procentowe rosną, a KNF nakłada nowe wymogi bezpieczeństwa.

Limity cen w programie mieszkań bez wkładu własnego w niektórych miastach są takie, że niemal nie będzie się dało skorzystać z programu. A minister Piotr Uściński na to: bardzo dobrze, rynek skoryguje ceny, żeby dostosować się do tych limitów. Tak? No w takim Szczecinie to musiałby nastąpić krach, bo średnia cena na rynku pierwotnym to 8577 zł za mkw zł, a maksymalna cena w programie: 5810 zł. Czekamy więc na korektę cen o 32 proc.

Biedronka z pompą ogłosiła start nowej loterii, w której pula nagród wynosi prawie 28 milionów złotych. 50 zwycięzców ma otrzymać po 500 tysięcy złotych na zakup mieszkania lub domu. Przy obecnych cenach nieruchomości w Polsce mowa raczej o zakupie kawalerki lub o wkładzie własnym do kredytu hipotecznego.

Jeśli nie w trakcie boomu na nieruchomości, to kiedy? Murapol opublikował właśnie prospekt emisyjny i wybiera się na warszawską Giełdę Papierów Wartościowych. Dla branży może to być test, jak rynek ocenia perspektywy jej rozwoju w przyszłym roku. Z perspektywy klientów ciekawsze jest jednak co innego – duża uwaga, jaką deweloper skupia na najmie instytucjonalnym.