Zaskakująco ubogi wybór mieszkań u deweloperów. O połowę mniej ofert
Dla wielu osób, które chcą kupić mieszkanie od dewelopera, znalezienie wymarzonej nieruchomości może dziś graniczyć z cudem. Wysoki popyt napędzany programem Bezpieczny Kredyt 2 proc. i nieodpowiadająca na te potrzeby podaż sprawiają, że oferta dostępnych mieszkań drastycznie się skurczyła. Najmocniej ucierpieli klienci w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu.
Mocno pod górkę mają dziś ci, którzy chcą kupić mieszkanie na rynku pierwotnym. I nie chodzi tylko o ceny. W największych miastach lokale sprzedają się bowiem na pniu, o przebieraniu w ofertach, szczególnie tych z sensowym rozkładem mieszkań, można tylko pomarzyć. Powód? Nakręcony przez Bezpieczny Kredyt 2 proc. popyt, przetrzebił oferty (zresztą nie tylko na rynku pierwotnym, ale też wśród mieszkań z drugiej ręki), jednocześnie deweloperzy, zamiast zwiększać, to ograniczyli liczbę mieszkań wprowadzanych do sprzedaży.
Tę sytuację jak na dłoni pokazują dane ekspertów Otodom Analytics: od początku roku deweloperzy sprzedali o blisko 13 tys. mieszkań więcej, niż wprowadzili do sprzedaży. We wrześniu na 7 największych rynkach sprzedaż nowych mieszkań wyniosła 5,4 tys. A w tym samym czasie do oferty deweloperzy wprowadzili 4 tys. lokali. I choć wrześniowe wyniki były nieco lepsze niż miesiąc wcześniej, eksperci nie mają złudzeń: przepaść pomiędzy popytem a podażą nie od razu uda się zasypać.
Więcej na temat cen nieruchomości:
Spójrzmy na kolejne dane: tylko do września deweloperzy działający w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach sprzedali 41,4 tys. mieszkań. To o ponad 9 proc. więcej niż w całym ubiegłym roku. Tylko się cieszyć? Niekoniecznie, bo jednocześnie do sprzedaży trafiło 28,6 tys. lokali, o ponad 10 tys. mniej niż w analogicznym okresie minionego, co prawda słabego dla rynku mieszkaniowego, roku.bi
Kraków. Cztery miesiące od wyczyszczenia oferty
Przy czym sytuacja w największych miastach nie jest równa. W najgorszej są dziś krakowianie, bo w stolicy małopolski wybór dostępnych do zakupu mieszkań jest o aż o ponad połowę mniejszy niż we wrześniu 2022! O ile jeszcze rok temu we wrześniu mogli oni wybierać spośród ponad 8 tys. nowych mieszkań, o tyle dziś – to niecałe 4 tys.
Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics sytuację w Krakowie nazywa „dramatyczną”.
- Mówimy bowiem o rozwiniętym rynku deweloperskim, drugim pod względem liczby ludności mieście w Polsce. Na koniec września na rynku tym w ofercie deweloperskiej znajdowało się zaledwie 3,9 tys. mieszkań, a to dotychczas niespotykany wynik. Przypomnę, że przed 2019 rokiem zdarzały się miesiące, w których w sprzedaży było nawet 10,5 tys. lokali, a w połowie 2022 roku deweloperzy krakowscy mieli w ofercie 9 tys. mieszkań – wyjaśnia w rozmowie z Bizblog.pl Kuniewicz.
Na kiepską pozycję Krakowa wskazuje też wyrażony w kwartałach czas wyprzedaży oferty. Na zrównoważonym rynku wynosi ok. 4 kwartałów, tymczasem w Krakowie jest to obecnie 1,4 kwartału. Co to oznacza? Jeżeli popyt by się utrzymał, a w założeniu deweloperzy nie dorzucaliby do oferty kolejnych lokali, nowych mieszkań wystarczyłoby tylko na… 4 miesiące.
Ubogi wybór we Wrocławiu i stolicy
Kraków nie jest wyjątkiem, wybór mieszkań mocno skurczył się też w Warszawie, gdzie oferta spadła o ponad 30 proc. rok do roku (we wrześniu dostępnych było 8,8 tys. lokali) i Wrocławiu, który również odnotował spadek 30-procentowy ( 4,7 tys. mieszkań. w ofercie we wrześniu). Dlaczego akurat w tych miastach?
- Jedną z przyczyn spadków podaży w największych miastach mogła być duża niepewność deweloperów co do stabilności wywołanego przez Bezpieczny Kredyt 2 proc. popytu – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz. – Ta niepewność przejawia się dość ostrożnym uruchamianiem kolejnych inwestycji i dotyczy także innych polskich miast, w tym Łodzi i Poznania – ale one akurat dobrze poradziły sobie z równoważeniem podaży i popytu.
Zdaniem ekspertki na tak drastyczny spadek oferty w Krakowie i Warszawie złożyło się dodatkowo kilka czynników. W obu miastach inwestorzy skarżą się na problemy z pozyskaniem ziemi pod mieszkaniówkę i borykają się z wydłużonymi procedurami administracyjnymi, w tym uzyskaniem pozwolenia na budowę, czy decyzji WZ.
Deweloperzy, czemu się ociągacie?
Tyle, że program „Pierwsze Mieszkanie” ogłoszony został przez ministra rozwoju i technologii Waldemara Budę już w grudniu ubiegłego roku i już wtedy zaczął wywoływać pewne ożywienie na rynku nieruchomości. Na mieszkaniowe zakupy najszybciej poszli ci, którzy dowiedzieli się, że nie spełnią wymogów programu, ale i klienci, którzy chcieli zdążyć przed lipcem (moment wejścia w życie programu) z obawy, że ten wywinduje ceny.
Minęło już 10 miesięcy, dlaczego inwestorzy nadal znacząco nie zwiększyli swojej oferty?
- Pamiętać należy, że zwiększenie aktywności po stronie podaży trwa zdecydowanie dłużej niż po stronie popytu. Wymaga odpowiednich przygotowań jak np. zakontraktowania generalnego wykonawcy na kwotę, za którą zostanie wybudowany budynek, a to w warunkach niepewności w gospodarce nie było proste. Poza tym deweloperzy muszą mieć pewność, że zainteresowanie klientów utrzyma się przez długi czas, dlatego wprowadzają kolejne projekty stopniowo – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.
Sęk w tym, że w efekcie za nowe M płacimy krocie. Ceny na samym rynku pierwotnym wzrosły w ujęciu rocznym od 15 proc. w Trójmieście do 23 proc. w Krakowie. O tym, że gdyby nie Bezpieczny Kredyt 2 proc. ceny by spadały, choć widzielibyśmy to tylko po uwzględnieniu inflacji, pisze Agata Kołodziej w tekście „Coś się stało z tą dziwną bańką na rynku mieszkań. Pękła po cichu?”.
Zła wiadomość jest też dla osób, które chcą skorzystać z Bezpiecznego Kredyty 2 proc. Bo o ile jeszcze w styczniu na siedmiu największych rynkach do programu łapało się 29, 5 tys. mieszkań z oferty deweloperów, to na koniec września było to już 34 proc. mniej. Najbardziej lokali w cenie do 800 tys. zł ubyło w Krakowie (-65 proc. w porównaniu do stycznia) i w Warszawie (-47 proc.). W lepszej sytuacji są klienci deweloperów w Katowicach i Łodzi (tam oferta od stycznia urosła po 9 proc.).
Kupować? A może czekać na lepszą ofertę?
Dziś wiele osób marzących o nowym mieszkaniu może stanąć przed takim właśnie dylematem.
- Oferta, poza Łodzią, Poznaniem i Katowicami, jest naprawdę uboga - podkreśla Katarzyna Kuniewicz. - Jeśli znaleźliśmy mieszkanie, które wyraźnie nam odpowiada, nie mamy co do niego zastrzeżeń, to lepiej policzyć pieniądze i o ile nas stać, to kupić. Bo za chwilę - takie są dziś realia - mieszkanie to może zniknąć z rynku. Z kolei na miejscu klienta, który nie znalazł odpowiedniego lokalu, nie poddałabym się presji, lepiej poczekać, licząc, że znajdzie się mieszkanie, które będzie wypadkową większości moich oczekiwań i potrzeb.
