Ceny mieszkań w Polsce spadną. I to już niedługo

Agata Kołodziej, Bizblog.pl: Kiedy mieszkania potanieją?

Jan Dziekoński, analityk rynku nieruchomości, założyciel portalu FLTR.pl: Tego nikt nie wie.

Ale Pan wie, że ceny spadną?

Dzisiaj wielu uczestników rynku jest pewnych, że będzie tylko drożej. Ale moim zdaniem to zaklinanie rzeczywistości. Uważam, że nie ma żadnych podstaw, żeby ceny miały nie spadać.

Dlaczego?

Pierwszy powód jest taki, że tak naprawdę na części rynku ceny już spadają i to od prawie roku, tylko nie widzimy tego w statystykach. Mówię o domach z drugiej ręki, które mają 30-40 lat i wymagają gruntownego remontu. One są już dzisiaj kompletnie niekochane, bo wymagają z jednej strony naprawdę dużych nakładów finansowych, a z drugiej strony Bezpieczny Kredyt 2 proc. do końca ich nie finansuje, bo mogą być poza widełkami cenowymi tego programu. Tego typu nieruchomości nie są preferowane przez pierwszych nabywców, gdyż oni wolą iść po nowe mieszkanie. Polacy w ogóle mają tak zbudowany obraz świata - pierwsze mieszkanie trzeba kupić od dewelopera.

Tak samo problematyczne są dziś duże mieszkania, które również nie kwalifikują się do programu Bezpieczny kredyt 2 proc. Ładnie to widać na przykładzie Gdańska. Ceny mieszkań, których cena mieściła się w widełkach cenowych Bezpiecznego Kredytu, podrożały o 3-4 proc., a w tym samym czasie mieszkania, które były za duże, czyli za drogie, żeby załapać się na preferencyjny kredyt, potaniały o 2 proc. A więc gubi nas trochę statystyka, a rzeczywistość jest taka, że ceny mieszkań nie tylko mogą spadać, ale one naprawdę spadają.

Ale druga strona tej rzeczywistości jest taka, że jak mieszkanie kwalifikuje się do programu Bezpieczny kredyt 2 proc., to mimo że jest do generalnego remontu, w wielkiej płycie i to nieocieplonym budynku, drożeje jak szalone. W Warszawie ceny takich mieszkań właśnie w wielkiej płycie sięgają i 16-18 tys. zł za mkw. W uproszczeniu można powiedzieć, że to te mniejsze mieszkania drożeją i wszyscy są przekonani, że będą drożeć bez końca i bez opamiętania. 

I tu dochodzimy do drugiego aspektu - eskalacji oczekiwań sprzedających. Program Bezpieczny Kredyt jest skierowany do wąskiego grona ludzi, ma przewidziany w ustawie limit środków, który powoduje, że można udzielić łącznie ok. 100 tys. takich kredytów. Ale nieruchomości kwalifikujących się do programu jest znacznie więcej. I teraz każdy sprzedający podnosi cenę, bo zakłada, że to do niego przyjdzie kupujący z rządową dopłatą, który jest kompletnie niewrażliwy na cenę, bo dostaje kredyt na zakup prawie za darmo. Ale tych kupujących z Bezpiecznym Kredytem będzie za mało, żeby spełnił oczekiwania wszystkich sprzedających, którzy na nich czekają.

Po drugie, uważam, że cały ruch cenowy w górę, który powodowany mógłby być popytem na tani kredyt, już nastąpił i nie pójdzie wyżej. Przecież nikt nie będzie czekał kilku lat, żeby dostosować cenę ofertową mieszkania do tej ceny limitowanej w tym programie. Rynek to zrobił jednym ruchem w pół roku.

A po trzecie, dalszy wzrost cen też nie do końca jest możliwy, bo rynek transakcji poza Bezpiecznym Kredytem jest w trudnej sytuacji. Skoro ustaliliśmy, że rynek ofert nawet tych mieszkań małych, jest większy niż możliwa liczba udzielonych preferencyjnych kredytów, to część sprzedających trafi na kupujących, którzy musieliby zaciągnąć kredyt przy nadal bardzo wysokich stopach procentowych i cenach, które już są wyższe o 10-15 proc. niż pół roku temu. Kowalskiego bez rządowej dopłaty po prostu nadal nie stać na zakup po tak wysokich cenach, więc one nie mają prawa rosnąć jeszcze wyżej, bo mimo chęci kupujących oni przy takim poziomie cen i stóp po prostu nie mają już zdolności kredytowej.

Czy

Zakłada Pan, że pula środków w ramach Bezpiecznego Kredytu się skończy. Ale przecież te środki przewidziane w ustawie zaplanowane są do 2027 r., a rząd zapewnia, że pieniądze się nie skończą, bo jak będzie trzeba, to ich dosypie.

Słowa, słowa. A fakty wyglądają tak: BGK dopiero od 2024 r. ma obowiązek sprawdzać, jaka kwota została już zarezerwowana pod program. Jeżeli jest wyższa kwota niż wskaźniki podane w ustawie, to więcej wniosków nie będzie przyjmowanych. A z moich szacunków wynika, że najprawdopodobniej do końca roku wystrzelamy się z całego budżetu Bezpiecznego Kredytu przewidzianego na rok 2024 i 2025.

Chyba że rząd postanowi jednak dosypać pieniędzy.

Sejm w tej kadencji już nie przegłosuje żadnych zmian w programie, bo przed wyborami nie będzie już żadnego posiedzenia. A jaki będzie nowy Sejm, w jakiej będzie konfiguracji, kiedy on się ukonstytuuje, kiedy zacznie pracować nad ustawami, kiedy się zorientuje, że w ogóle budżet programu dopłat został skonsumowany - nikt nie ma pojęcia.

Jeśli kalendarz wyborczy spowoduje jakieś opóźnienia w zapewnieniu kontynuacji programu, nagle na rynku pojawi się szok, że z dnia na dzień nie ma pieniędzy, że dopalacz rynku mieszkaniowego finansowany przez podatnika nagle zniknął. Może ten dopalacz wróci dzięki decyzjom polityków, ale pamiętajmy jednocześnie, że w 2024 r. rząd będzie miał dwukrotnie większe potrzeby pożyczkowe - to nie będzie zachęcało rządzących do kolejnego dosypywania pieniędzy. Zatem to wszystko gdybanie. Dziś wiara w dalej rosnące ceny mieszkań opiera się na gdybaniu.

Więcej na temat cen mieszkań: 

Dobrze, rozumiem więc, że w styczniu przyszłego roku rządowe pieniądze się skończą, dopalacz zniknie i ceny spadną. To pańska teza. A jak dopalacz zostanie przedłużony, ceny dalej będą rosły?

Też nie, bo Bezpieczny Kredyt 2 proc. to tylko jeden z obszarów rynku mieszkaniowego.

Racja, to już ustaliliśmy. Inaczej zatem: jeśli dopalacz zostanie przedłużony, ceny małych mieszkań będą rosły?

Również niekoniecznie, bo tak jak mówiłem, już osiągnęliśmy limity cenowe z tego programu. Ale nawet gdyby go podnieść, to zobaczmy, że mieliśmy do czynienia z identyczną sytuacją piętnaście lat temu: skokowy wzrost cen, program wsparcia kredytów dofinansowany przez podatnika - Rodzina na Swoim, narracja niskiej podaży i deweloperów nienadążających z budową. Mieliśmy castingi na kupujących i na najemców. I co? I w tym czasie, od 2008 r. do 2013 r., nastąpił okres pięciu lat nieustannych spadków cen mieszkań.

Różnica pomiędzy tamtym okresem a dziś jest taka, że wtedy liczba Polaków była odrobinę większa, bo byliśmy przed pandemią, a z drugiej strony mieliśmy dwa miliony mniej mieszkań niż dziś. A jednak ceny spadały. Nie mówmy więc, że ceny nigdy nie mogą spaść, skoro właśnie taki przypadek mieliśmy piętnaście lat temu i to w bardziej komfortowych warunkach gospodarczych, bo nie mieliśmy recesji, a do tego stopy procentowe były niższe.

Jest jeszcze jedna, kluczowa różnica pomiędzy wtedy a dziś: przez świat przetoczył się potężny kryzys gospodarczy.

Tylko że on Polski wcale tak mocno nie dotknął, nie potrzebujemy więc dziś tak spektakularnego wydarzenia, żeby powtórzyć scenariusz spadku cen mieszkań, nie potrzebujemy kolejnej pandemii, wojny czy spadających meteorów. Wystarczy sam fakt, że nasz największy partner gospodarczy Niemcy jest w recesji i z tej recesji z największym prawdopodobieństwem nie wyjdzie przez kolejne kwartały.

RPP miała więc rację, że tak ostro obniżyła stopy procentowe, bo to nie przedwyborczy prezent dla kredytobiorców, tylko widmo recesji?

To już historia oceni. Ale w zasadzie oba scenariusze, niezależnie, czy tak duże cięcie stóp było potrzebne, czy było błędem, prowadzą do spadku cen mieszkań.

Jak to?

Pierwszy scenariusz ma charakter turecko-wyborczy i wtedy obniżka stóp była decyzją polityczną, a skoro tak, po wyborach inflacja odbije ze względu na poluzowanie polityki pieniężnej, być może notując wyższe poziomy niż dotąd, a wtedy stopy będą musiały pójść do góry, może również wyżej niż ostatnio. Mieliśmy w historii przykłady, jak to przebiega. Jeden to właśnie Turcja z ostatnich miesięcy. Ale dokładnie to samo stało się w latach 70. w Stanach Zjednoczonych.

A skoro w takim scenariuszu inflacja i stopy znów wystrzelą, rynek kredytowy znów zastygnie, a ceny mieszkań zaczną spadać.

Dokładnie tak. A do tego musimy mieć świadomość, że dla kredytobiorców ponowna podwyżka stóp to będzie podwójny cios, bo nie dość, że same stopy procentowe urosną, to paradoksalnie w zmianie Rekomendacji S sprzed kilku miesięcy zaszyty jest specjalny mechanizm liczenia buforu na ryzyko stopy procentowej, który spowoduje, że dla kredytów o zmiennej stopie nagle znowu wskoczy bardzo wysoki bufor bezpieczeństwa, więc zdolność kredytowa runie.

I ten scenariusz nie jest już tylko jakimś straszeniem. Właśnie taki scenariusz zakładają na przykład analitycy mBanku: najpierw jeszcze na chwilę obniżka stóp do 5 proc., ale za chwilę znów wracamy do podwyżek. mBank co prawda mówi o powrocie głównej stopy do 6 proc. Jednak nikt nie wie, jaka będzie cena paliwa na stacjach Orlenu 16 października. Jeśli zobaczymy siódemkę z przodu, a w 2024 r. wróci VAT na żywność i kilka innych dopłat zostanie wstrzymanych, to może się okazać, że inflacja znów krąży wokół 10 proc.

I od razu odpowiem tym, którzy nasłuchali się Ministra Rozwoju i Technologii, mówiącego, że jak jest inflacja i wszystko drożeje, to normalne, że i mieszkania drożeją. Trzeba odróżnić inflację jogurtu czy bułki od inflacji materiałów budowlanych.

Bo cena mleka i pszenicy zachowuje się dziś inaczej niż ceny materiałów budowlanych?

Materiały budowlane dziś tanieją, a koszty wykonania budynków po stronie materiałowej spadają. I znowu analogia do sytuacji sprzed 15 lat: przed 2008 r. mieliśmy wystrzał kosztów budowlanych, rosły wynagrodzenia, surowce wariowały, bo świat bardzo szybko się rozwijał, zwłaszcza Chiny. Ale 2008 r. to przerwał.

I dziś ten pęd również ewidentnie został przerwany, na świecie koszty surowców lecą w dół, bo Chiny hamują, hamuje też gospodarka europejska. Inwestycje rozpoczynane w 2010 r. mogły być budowane taniej niż w 2008 r. i nie ma powodu, dla którego ten mechanizm nie mógłby zadziałać obecnie.

Dzisiaj ceny mieszkań są zwariowane i trudno te poziomy racjonalnie uzasadnić szczególnie przy spadających kosztach budowlanych i przy fundamentalnie niskim popycie na kredyty hipoteczne, bo pomijając Bezpieczny Kredyt, który lada moment może zniknąć, popyt na zwykłe hipoteki nadal jest niewielki w porównaniu do poprzednich lat (a konkretnie jest o 40-50% niższy). Wrześniowe wskaźniki popytu wśród doradców kredytowych pokazują ponowny spadek liczby zapytań. Mamy spadek kosztów i mamy ciągle niski popyt, to dlaczego ceny mieszkań miałyby iść do góry?

No to jeszcze drugi scenariusz, w którym RPP wcale nie popełniła błędu, obniżając stopy trzykrotnie mocniej niż spodziewał się rynek.

W tym scenariuszu cięcie było faktycznie konieczne ze względu na to, że odczyty gospodarcze z ostatnich kilku miesięcy jeszcze się pogorszą, bo albo spadnie meteoryt albo Niemcy po prostu nam się tam posypią. I wtedy stopy mogą nadal spadać, nie wrócimy już do podwyżek, więc teoretycznie zdolność kredytowa kupujących będzie rosła. Ale skoro wejdziemy w recesję, trudno oczekiwać, że ceny mieszkań będą rosły, bo wzrost wynagrodzeń się zatrzyma, wzrośnie bezrobocie i zapanuje ogólny strach i powściągliwość.

Podsumowując, ceny mieszkań powinny raczej spadać niż rosnąć w przyszłym roku, może jeszcze przez kolejne dwa lata. Kupowanie teraz mieszkania to kupowanie na górce. Ale to zła wiadomość właściwie głównie dla flipperów. Jak ktoś kupuje mieszkanie dla siebie albo w celach inwestycyjnych, ale na przykład pod wynajem i to długoterminowo, to może zakładać, że nie straci, bo dalszym horyzoncie ceny mieszkań zawsze rosną. W 2006 r. średnia cena mkw. u krakowskiego dewelopera wynosiła ok. 5 tys. zł, dziś to już 15 tys. zł, choć po drodze przydarzył się pięcioletni okres spadków.

Pamiętajmy, że mówimy o cenach nominalnych. Najdłuższa analiza cen nieruchomości na świecie ma ok. 400 lat i dotyczy Holandii. Nie mam pojęcia, jak te ceny zostały zebrane od 1600 roku, ale takie opracowanie jest. Bardziej racjonalne analizy sięgają ostatnich stu lat wstecz na różnych rynkach i żadna z nich nie pokazuje realnego wzrostu cen nieruchomości powyżej zera, czyli mieszkania drożeją w takim samym tempie jak wszystko inne. Żaden wielki zysk.

A mogą przynieść stratę, czyli tanieć długoterminowo? Albo chociaż drożeć wolniej niż rośnie inflacja? 

Ceny mieszkań zależą przede wszystkim od wzrostu wynagrodzeń, tak jak ceny wszystkiego innego poza branżą wysokich technologii. Telefony, procesory tanieją, bo mamy bardzo szybki postęp technologiczny. Ale poza tym do wyprodukowania ubrań czy wybudowania domu potrzebny jest człowiek i to, ile kosztuje jego praca, wpływa na ostateczną cenę produktu. Zauważmy, że w budowie budynków my nie mamy żadnych przełomowych odkryć technologicznych w ciągu ostatnich czterdziestu lat. Robotyzacja produkcji domów mogłaby być game changerem, ale to dzisiaj jest science fiction – choć istnieją już prototypy robotów budujących domy z pustaków czy drukarek drukujących budynki.

Ale już fatalne prognozy demograficzne to nie science fiction. Pierwsza z brzegu prognoza Oxford Economics zakłada, że już do 2040 r. populacja Polski skurczy się o 2 mln osób, więc mieszkań potrzeba będzie mniej. Od lat powtarzamy, że brakuje nam w Polsce z grubsza dwóch milionów mieszkań.

… a w ciągu ostatnich kilku lat wybudowano już milion.

Właśnie. A my nadal powtarzamy, że brakuje dwóch milionów. To może wcale już nie brakuje, albo zaraz przestanie ich brakować?

To teraz ja zostanę adwokatem diabła, skoro mieszkania ciągle drożeją, to znaczy, że jednak ich brakuje i ta luka mieszkaniowa nadal jest.

Albo te nowo wybudowane mieszkania nie trafiają tam, gdzie powinny, nie służą do mieszkania, ale stoją puste jako lokata kapitału i zjawisko tych nowych pustostanów jest większe niż nam się wydaje.

To też możliwe. I tych problemów w ogóle jest więcej. Ale trzeba pamiętać też o zmianach społecznych, które zmieniają kalkulacje dotyczące luki mieszkaniowej. Mamy coraz mniej ludzi, ale jednocześnie coraz więcej gospodarstw domowych, bo ludzie coraz rzadziej i później zakładają rodziny. W efekcie dwoje ludzi coraz częściej zajmuje dwa mieszkania, bo zamiast stworzyć wspólne gospodarstwo domowe, wolą być singlami. Dziś mamy ok. 1,5 mln więcej gospodarstw domowych niż jeszcze dekadę temu.

Do tego kwestia rynku pracy. Potrzebujemy imigrantów, jedni mówią, że miliona, inni, że dwóch, może trzech milionów, ale tak czy inaczej, potrzebujemy ich częściowo dlatego, że populacja Polski się kurczy. Wtedy z perspektywy rynku mieszkaniowego, mówiąc brutalnie, wyszłoby na zero - jedni umierają i zwalniają zasoby mieszkaniowe, inny przyjeżdżają na to miejsce. Problem polega na tym, że żyjemy dłużej, a - również decyzją polityków - wcześniej przechodzimy na emerytury i powstaje luka na rynku pracy. Trzeba ją zapełnić i tych ludzi, którzy ją uzupełnią, gdzieś położyć, zakwaterować, ale zasoby mieszkaniowe jeszcze wcale się nie zwalniają.

Czyli demografia jednak nie spowoduje, że problemy mieszkaniowe same się w Polsce rozwiążą?

Może być też tak, jak w Japonii, która do 1980 r. cieszyła się gigantycznym wzrostem gospodarczym, miała być zaraz jak Stany Zjednoczone, tamtejsza giełda błyszczała, rynek nieruchomości odleciał w kosmos i nagle coś się zacięło. Giełda runęła, ceny nieruchomości spadły i nie podniosły się przez kolejne 25 lat, wynagrodzenia wyhamowały i demografia jest ciągle fatalna. Japończycy od trzech dekad nie mogą podnieść się z tego impasu, a ceny i mieszkań i aktywów finansowych nadal nie wróciły do poziomu sprzed krachu. Tak to jest z tym powiedzeniem, że długoterminowo nie da się stracić. Owszem, zwykle ceny nominalne idą w długim terminie do góry, ale zawsze coś może się zaciąć i tę Japonię zawsze trzeba mieć z tyłu głowy.

Wróćmy do demografii. GUS robi prognozy nie tylko dla całej Polski, ale wręcz na poziomie poszczególnych powiatów. Z ostatnich z wynika, że owszem Polskę czeka zagłada i klęska demograficzna, ale są regiony, w których nadal będzie dodatni przyrost naturalny. W tych drugich pewnie warto kupować mieszkania i można bezpiecznie liczyć na realny wzrost wartości niezależne od wymierania Polaków.

Dodatni bilans ludności prognozowany jest jedynie w aglomeracjach takich jak Warszawa, Gdańsk, Poznań, Wrocław, Rzeszów i Kraków, a całą resztę czeka dramat, jeśli chodzi o liczbę mieszkańców. I to nie jest tak, że kolejne aglomeracje w rankingu oscylują gdzieś wokół zera, tylko od razu notują spadek ludności o 5 proc., a Katowice i GZM nawet o 20 proc.

Ale proszę zwrócić uwagę, że mówimy tu o aglomeracji, czyli miasto plus powiat. Jak spojrzymy na same miasta, to pozytywna prognoza liczby mieszkańców dotyczy już właściwie tylko Warszawy i może jeszcze Rzeszowa. Pozostałe miasta też będą się wyludniać, silny będzie trend migracji pod miasta.

Czyli jak kupować mieszkania inwestycyjnie, to tylko w Warszawie i Rzeszowie?

Tego bym nie powiedział. Ta negatywna perspektywa daje nam potencjał kupowania z większą przeceną i uzyskiwania wyższych stóp zwrotu. Ale podkreślam, że to nie porada inwestycyjna, tylko analiza danych. Zawsze jednak może spaść jakiś meteoryt.

Czytaj też: Kiedy potrzebne jest zezwolenie na budowę i jak je załatwić?