Kiedy potrzebne jest zezwolenie na budowę i jak je załatwić?
Inwestor, planując budowę nieruchomości, w wielu przypadkach musi uzyskać stosowne pozwolenie. Jeśli go nie posiada, prowadzenie inwestycji może zostać uznane za samowolę budowlaną, która obarczona jest sankcjami karnymi i administracyjnymi. Kiedy należy uzyskać pozwolenie na budowę i jak to zrobić?
Kiedy potrzebne będzie pozwolenie na budowę?
Pozwolenie na budowę konieczne jest do rozpoczęcia prac budowlanych, montażowych, remontowych czy rozbiórkowych, za wyjątkiem wymienionych w art. 29-31 Prawa Budowlanego. Tymczasem art. 28 wspomnianej ustawy wskazuje, że inwestycję można rozpocząć dopiero po uzyskaniu stosownego pozwolenia – o ile w danym przypadku jest wymagane. Jeszcze do niedawna na większość prac remontowo-budowlanych inwestorzy potrzebowali zgodę, jednak obecnie wiele można przeprowadzić, wyłącznie zgłaszając ten fakt do urzędu. Zgłoszenie jest o tyle bardziej komfortowe, że nie wymaga oczekiwania na wydanie decyzji. W przypadku pozwolenia na budowę organ ma aż 65 dni, aby ustosunkować się do wniosku.
W jakich przypadkach pozwolenie na budowę nie jest konieczne?
Nowelizacja ustawy Prawo Budowlane, która miała miejsce w 2020 roku, znacząco rozszerzyła katalog prac niewymagających posiadania pozwolenia na budowę. Obecnie inwestorzy nie muszą go mieć w przypadku budowy wolno stojącego domu jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w obrębie działki. Obszar oddziaływania to miejsce, w którym powstanie zabudowa oraz zagospodarowanie terenu wokół obiektu. Wcześniej był on określany przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, dziś natomiast jego precyzowaniem zajmuje się projektant. Organ właściwy wciąż ma jednak prawo sprawdzić, jak w rzeczywistości wygląda obszar oddziaływania domu. W praktyce chodzi o ocenę, w jaki sposób nieruchomość wpływa na działki sąsiednie oraz okoliczną zabudowę. Kontroli podlegają:
- zacienienie – sprawdza się, czy nieruchomość nie blokuje dostępu światła słonecznego do istniejącej zabudowy sąsiedniej,
- warunki ochrony przeciwpożarowej – spełnione muszą być warunki dotyczące odległości pomiędzy poszczególnymi budynkami,
- dostosowanie do wymaganych odległości poszczególnych elementów zagospodarowania terenu, takich jak szambo, studnia czy zbiornik na gaz.
Jeśli obszar oddziaływania wychodzi poza granice działki, inwestor będzie potrzebował pozwolenia na budowę, wydanego przez właściwy organ. Ponadto będzie ono konieczne, jeśli planuje on postawić nieruchomość na przykład w zabudowie bliźniaczej.
Jak załatwić pozwolenie na budowę?
Chcąc uzyskać pozwolenie na budowę, należy w urzędzie miasta lub w starostwie złożyć odpowiedni wniosek. Formularz można pobrać ze stron internetowych wymienionych jednostek. We wniosku należy podać:
- dane inwestora,
- planowany rodzaj inwestycji,
- adres.
Ponadto do wniosku dołącza się komplet dokumentów:
- cztery egzemplarze projektu architektoniczno-budowlanego oraz zagospodarowania działki,
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
- wypis z rejestru gruntów dla działki swojej oraz działek sąsiednich,
- warunki techniczne dostawy mediów,
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Pozwolenie na budowę wydawane jest w ciągu 65 dni od momentu złożenia wniosku. Jeśli w ciągu kolejnych 14 dni do urzędu nie wpłyną odwołania, decyzja staje się ostateczna, a inwestor może rozpocząć prace, na które uzyskał pozwolenie.
Pozwolenie na budowę – prawo czy obowiązek?
W przypadku wykonywania prac niewymienionych w ustawie Prawo Budowlane jako te, przy których nie obowiązuje pozwolenie na budowę, inwestor musi uzyskać odpowiednią zgodę. Niemniej jednak w pozostałych sytuacjach uzyskanie pozwolenia jest dobrowolne, przy czym istnieje również możliwość rozpoczęcia prac budowlanych po dokonaniu stosownego zgłoszenia. W praktyce inwestorzy często występują o pozwolenie, gdyż jeśli projekt będzie wymagał istotnych zmian, konieczne stanie się jego uzyskanie. Dysponując wcześniej wydanym pozwoleniem, wystarczy jedynie przedłożyć zamienny projekt architektoniczno-budowlany.
