Coś się stało z tą dziwną bańką na rynku mieszkań. Pękła po cichu?
W latach 2019-2021 ceny mieszkań w Polsce były o jakieś 10-20 proc. za drogie, czyli mówiąc bardziej branżowo - przewartościowane. Czy mieliśmy bańkę cenową, o której mówiło się już głośno? Tak - teoretycznie. Czy pękła? Hmm, trochę, ale zupełnie tego nie widzieliśmy, bo oczy zamydliła nam inflacja, a później interwencja rządu w postaci Bezpiecznego kredytu 2 proc. Najciekawsze jest jednak to, że dr Adam Czerniak ze Szkoły Głównej Handlowej twierdzi, że te za drogie mieszkania nie wróciły do odpowiedniej wyceny, przewartościowanie nie zostało zniwelowane - jeszcze nie, co brzmi bardzo znacząco.
Niedawno pisałam wam o bańkach cenowych na rynku mieszkań i o tym, że w Warszawie żadnej bańki cenowej na rynku mieszkań nie ma, bo orzekł tak UBS, który corocznie przygotowuje raport Global Real Estate Bubble Index. A w raporcie wieści, że Warszawa nie jest nawet przeszacowana, jest w kategorii odpowiednio szacowanych cen, ale…
Warszawa to nie cała Polska
Raport UBS analizuje nie tyle poszczególne kraje, ale właśnie wyłącznie stolice, które rządzą się wszędzie trochę innymi prawami niż pozostała część kraju.
Ale może warto pociągnąć ten temat baniek i spojrzeć jednak na całą Polskę? W tym celu musimy się cofnąć o kilka lat. Jednym z niewielu ekspertów, którzy mówili głośno w mediach, że na rynku mieszkaniowym rośnie nam bańka, był dr Adam Czerniak ze Szkoły Głównej Handlowej. Był przełom 2019 i 2020 r.
Dr Czerniak podkreślał, że mamy bardzo rozbuchane oczekiwania na dalszy wzrost cen mieszkań i mówił wprost: rośnie nam bańka cenowa. Dowód? Bardzo proszę:
Ale to nie był jedyny jego argument. Już pod koniec 2019 r. zauważył, że polski rynek mieszkaniowy wszedł w fazę istotnego ryzyka bańki cenowej, a naukowe modele prognostyczne zaczęły mu wysyłać o tym czerwone alerty. Czy już wtedy mieliśmy bańkę? Niekoniecznie, ale naukowiec uznał, że jeśli przez dwa lata ceny będą rosły w tempie dwucyfrowym, to będziemy mieli poważny problem.
Spotkaliśmy się właśnie dwa lata później na Forum Ekonomicznym w Karpaczu, zresztą przy okazji panelu zatytułowanego: „Bańka, która nigdy nie pęknie?”.
I co? - pytam wówczas.
Pęknie - odpowiedział dr Czerniak.
Prognozował wyraźną korektę cen mieszkań, zaznaczając jednocześnie, że wcale nie musi to być spektakularne, czy objawić się mocnym spadkiem cen nominalnych - te mogą się po prostu zatrzymać, co przy wysokiej inflacji będzie oznaczało, że ceny realne mocno jednak spadają.
Diagnoza? Jeśli przez sześć kwartałów ceny realne właśnie spadną o więcej niż 15 proc., to trzeba będzie już mówić o pęknięciu bańki.
Minęły cztery kwartały, ale to i tak już czas zweryfikować, co się właściwie stało. I dr Czerniak sam wyrwał się do odpowiedzi sprowokowany publikacja danych GUS o cenach mieszkań w II kwartale 2023 r. To co, bańka pękła czy nie pękła? Rzeczywiście w ogóle była?
To skomplikowane.
Więcej na temat bańki mieszkaniowej przeczytasz tu:
Było drogo i jakoś dziwnie, bo przyszła gęsta mgła
Żeby była jasność, dr Czerniak przypomina, czym jest bańka - a definicje mogą być różne. I uznaje, że to sytuacja, w której mamy ponadprzeciętnie szybki wzrost realnych cen mieszkań, czyli skorygowanych o inflację, po którym następuje korekta - w ciągu sześciu kwartałów o co najmniej 3 proc., choć zwykle więcej, średnio 20 proc.
No to teraz tak: od końca 2019 r., kiedy te czerwone alerty zaczęły się objawiać, nic nie pękło, a ceny mieszkań rosły jeszcze przez dwa lata aż osiągnęły szczyt w IV kw. 2021 r., ale potem aż do I kwartału 2023 r. spadały - łącznie o 9 proc.
Mieliśmy zatem w Polsce przewartościowanie cen mieszkań - pisze bez wątpliwości naukowiec.
Czy była to bańka według przyjętego przeze mnie kryterium? TAK. Czy są inne kryteria, które wskazują, że bańki nie było? TAK - dodaje.
A więc w zależności od przyjętej definicji, bańce można też spokojnie zaprzeczać, jakby ktoś potrzebował.
Ale idźmy dalej, bo to, co stało się później, to jednak wielka mgła - sztuczna, spuszczana na rynek samolotami, powodująca, że nie stało się to, co miało się stać, gdyby nie seria nadzwyczajnych okoliczności.
Najpierw pandemia, potem w efekcie cięcie stóp procentowych niemal do zera, potem inflacja i błyskawiczne windowanie stóp, wojna w Ukrainie i gigantyczny popyt na mieszkania ze strony migrantów, a na koniec jeszcze Bezpieczny kredyt 2 proc.
Rynek, zamiast robić swoje, najpierw został sztucznie napompowany niskimi stopami, potem zamrożony niemal na kość wysokimi stopami, a w międzyczasie nastąpiło jeszcze gradobicie. To wszystko zaburzyło obraz sytuacji i właściwie dziś wielu nie wie, co ma myśleć o obecnych cenach mieszkań.
Co się stało, że nic nie pękło?
Uprośćmy to: tak, bańka była, przynajmniej teoretycznie. Ale już jej nie ma, choć dr Czerniak uznaje, że ceny są nadal przewartościowane. Co się stało, że nic nie pękło? Inflacja.
Korekta przewartościowanych cen mieszkań nastąpiła nie przez ich spadek (i związane z tym negatywne konsekwencje dla sektora finansowego i społeczeństwa oraz związane z tym pętle zwrotne), a przez wzrost cen towarów i usług (inflację), gdy ceny mieszkań stanęły
- pisze dr Czerniak w obszernym wątku na platformie X (dawniej Twitter).
Ale przecież ceny rosną znowu, więc po co w ogóle o tym rozmawiać? Bo rosną wyłącznie z powodu Bezpiecznego kredytu 2 proc., a nie dlatego, że naturalnie rynek tak wycenia popyt i podaż. Czyli to tylko wina respiratora i gdyby nie on, ceny mieszkań nadal by spadały w Polsce i to do końca roku - choć też widzielibyście to tylko po uwzględnieniu inflacji.
„Jeszcze” - słowo klucz
Jeśli nie interesuje was, co by było gdyby, ale co będzie dalej, wczytajcie się w podsumowanie tego wątku:
Boom z lat 2019-2021 doprowadził do przewartościowania cen mieszkań o ca. 10-20%. Ze względu na interwencję rządu, przewartościowanie nie zostało (jeszcze) w pełni zniwelowane przez inflację i wzrost cen czynszów. Nie była to jednak klasyczna bańka cenowa.
Czyli to nie była bańka? Była, ale nie książkową, bo książkowa w trakcie tylu szoków być nie mogła.
Ale zwróciliście uwagę na słowo „jeszcze”? Dr Czerniak ewidentnie daje do zrozumienia, że ceny mieszkań nadal są przewartościowane. Czy spadną jakoś spektakularnie? Nie liczcie na to, po prostu inflacja po cichutku zrobi swoje.
