Polacy niezdrowo się nakręcili. Na rynku nieruchomości nabrzmiewa bańka cenowa

Ceny nieruchomości w Polsce w III kwartale 2019 r. wzrosły średnio o 9 proc. rok do roku - wynika z danych Eurostatu. To jeden z najwyższych wyników w Unii Europejskiej. A pamiętajmy, że to średnia. W wielu miastach ceny rosły w tempie dwucyfrowym.

A przecież 2019 r. to nie jest pierwszy rok tak silnych wzrostów. Ceny mieszkań rosną nieprzerwanie od kilku lat. O dołka w 2013 r. wzrosły już o 26 proc. Już w 2018 roku niektórzy mówili o bańce, o tym, że ceny w końcu muszą się zatrzymać. Nie zatrzymały się.

Im szybciej rosną ceny mieszkań, tym więcej z nas jest przekonanych, że taniej już nie będzie i stara się kupić, zanim będzie jeszcze drożej. Popyt nadal rośnie, kupujący się śpieszą. Od co najmniej dwóch lat sytuacja wygląda tak, że kiedy na rynku pojawi się atrakcyjna oferta, nie ma nawet czasu, żeby się zastanowić, bo znika natychmiast. Bierzesz albo nie - decyduj teraz.

Już dwa lata temu pojawił się nowy zwyczaj: sprzedający zaprasza na oglądanie mieszkania kilku klientów jednocześnie. Cena niby jakaś jest, ale to tylko punkt wyjścia. Chętni na zakup stoją w przedpokoju i licytują się, kto da więcej.

Jak pokazują badania „Finansowego Barometru ING”, już 79 proc. Polaków uważa, że ceny nieruchomości w jego okolicy w ciągu najbliższych 12 miesięcy wzrosną albo bardzo wzrosną. Ten wynik jeszcze niewiele mówi, dopóki nie zestawi się go z liczbami z poprzednich lat. Rok temu uważało tak 64 proc. badanych, a trzy lata temu - tylko 47 proc.

Dr Adam Czerniak ze Szkoły Głównej Handlowej komentuje te wyniki jednoznacznie: mamy bardzo rozbuchane oczekiwania na dalszy wzrost mieszkań, rośnie nam bańka cenowa.

Warto zwrócić uwagę, jak te oczekiwania co do cen nieruchomości w Polsce mają się do nastrojów w Europie. 

W czasie, kiedy w Polsce ceny wzrosły o 9 proc. rok do roku, w Unii Europejskiej wzrost cen był ponad dwukrotnie wolniejszy i wyniósł średnio 4 proc. Patrząc na szerszy horyzont, a więc od czasu dołka w nieruchomościach w 2013 roku, te różnice jednak zanikają. W Polsce od tego czasu ceny wzrosły średnio o 26 proc., tymczasem w Unii o 27 proc., tempo było więc podobne. 

A jednak oczekiwania są bardzo różne. O ile w Polsce już 4 na 5 Polaków uważa, że zaraz będzie jeszcze drożej, o tyle w Europie nastroje już stygną. Według Barometru Finansowego ING 62 proc. Europejczyków spodziewa się w ciągu 12 miesięcy wzrostu, bądź silnego wzrostu cen. Przypomnijmy, że w Polsce ten odsetek to 79 proc.

Ale wcale nie ta różnica jest najważniejsza. Ciekawe, że o ile w Polsce odsetek osób oczekujących kolejnych podwyżek z roku na rok silnie rośnie, o tyle w Europie spada. W 2018 roku 67 proc. badanych Europejczyków oczekiwało wzrostu cen nieruchomości - to o 5 punktów procentowych więcej niż dziś.

Badanie ING pokazuje, jak bardzo Polacy się nakręcają. A to niepokojące zjawisko, szczególnie w połączeniu z faktem, że już ponad połowa mieszkań (nawet 60-70 proc.) kupowana jest za gotówkę. To raczej nie oznacza, że nagle staliśmy się bogatsi i nie potrzebujemy kredytu hipotecznego, żeby kupić sobie mieszkanie. I słowo „sobie” jest tu kluczowe.

Analitycy od kilku lat zgodnie komentują, że zakupy gotówkowe to głównie zakupy spekulacyjne. Ci, którzy mają gotówkę i do tej pory trzymali ją na bezpiecznych bankowych lokatach, z powodu rekordowo niskich stóp procentowych utrzymujących się od lat postanowili inwestować w mieszkania - albo na wynajem, a więc długoterminowo, a to pół biedy, albo po to, by zrobić generalny remont i za chwilę odsprzedać drożej, a więc krótkoterminowo. Szacuje się, że dziś nawet 1/3 kupowanych mieszkań to zakupy spekulacyjne. To idealne warunki do rozwoju bańki cenowej. 

Dodajmy do tego jeszcze stosunkowo szybki wzrost wynagrodzeń, rzędu 6-7 proc. i robi się problem. Adam Czerniak kilka miesięcy temu na łamach „Gazety Wyborczej” wieszczył, że bańka pęknie nam za około dwa lata.

Interesujące, że nie widzi tego zupełnie prezes Narodowego Banku Polskiego. I to mimo że NBP co kwartał publikuje własne raporty na temat cen mieszkań, w których wyraźnie wydać jak ryzykowne tempo osiągnął wzrostu cen. Tymczasem Adam Glapiński publicznie przekonuje, że bańki na rynku nieruchomości nie potwierdzają żadne badania. Nie czyta raportów własnej instytucji? A może nie wie, że jak już badania ją potwierdzą, będzie trochę za późno?