I gdzie te REIT-y? Miał być absolutny hit na rynku mieszkaniowym, skorzystać mógł każdy Polak. Niestety fiskus się zbiesił

Zamożni Polacy od kilku lat nie mają, co zrobić z oszczędnościami, więc masowo zaczęli inwestować w zakup nieruchomości. Jak przeznaczają je na wynajem, to jeszcze pół biedy. Gorzej, kiedy boją się nieuczciwych lokatorów i trzymają lokale puste. I to w czasie, kiedy mamy coraz większy problem z rynkiem mieszkaniowym.

Rząd doskonale zdaje sobie sprawę z tego, co się dzieje. Od kilku lat trwa dyskusja na temat powołania do życia tzw. REIT-ów, a po polsku FINN-ów – specjalnych funduszy inwestujących w nieruchomości na wynajem (nie tylko tych mieszkaniowych). Takie fundusze działają od dawna w innych krajach. Dzięki nim nie tylko zamożny obywatel, ale każdy może inwestować drobne kwoty w rynek nieruchomości, bo nie trzeba kupować od razu całego mieszkania albo biurowca, a jedynie udział w funduszu.

Dlaczego to korzystne rozwiązanie? Bo daje możliwość inwestowania wszystkim, nie tylko tym, którzy mają na zbyciu kilkaset tysięcy złotych. Ale co ważniejsze, REIT-y cywilizują rynek najmu. Dzięki nim powstaje więcej lokali na wynajem, sam najem jest stabilny, przewidywalny, umowy solidnie skonstruowane i niezależne od widzimisię właściciela, który akurat ma zły humor albo i taki biznes plan, żeby naciągać najemców. REIT-y mogą też zapobiegają wykupowaniu nieruchomości, które stają się pustostanami. No i może lepiej dać zarabiać na wykupowaniu mieszkań lub ich budowaniu zwykłym Polakom niż zagranicznym funduszom?

Tak, rząd to wszystko wie. Dlatego w kwietniu 2021 r. powołał specjalny międzyresortowy zespół do opracowania regulacji dotyczących podmiotów inwestujących w najem nieruchomości. W końcu – można by pomyśleć.

Tylko okazuje się, że na zarządzeniu premiera się skończyło.

Teraz uwagę na ów międzyresortowy zespół ściągnął fakt, że w „Monitorze Polskim” pojawiło się obwieszczenie w tej sprawie. Teraz? Dlaczego teraz, skoro zgodnie z dokumentami rozporządzenie premiera zostało wydane wiosna 2021 r.? Okazuje się, że w zarządzeniu po drodze były jakieś drobne zmiany i trzeba było opublikować jeszcze raz tekst jednolity.

Ale czy przez te 19 miesięcy ktokolwiek z was słyszał o pracach tego zespołu? Ktokolwiek słyszał, żeby pojawiły się jakieś pomysły dotyczące powstania naszych własnych, polskich funduszy inwestujących w najem nieruchomości? Nie. Bo zespół jest martwym płodem schowanym głęboko do szafy. Członkowie zespołu nie spotkali się przez ponad półtora roku ani razu.

Przewodniczyć temu zespołowi zgodnie z zarządzeniem premiera powinien przedstawiciel Ministerstwa Finansów, który odpowiedzialny jest za zwoływanie posiedzeń. Ministerstwo Finansów milczy i od dwóch tygodni nie odpowiada mi na pytania w tej sprawie.

Skąd więc wiadomo, że dotąd żadne posiedzenie się nie odbyło? Bo w pracach powinni uczestniczyć przedstawiciele innych resortów zajmujących się gospodarką i budownictwem oraz przedstawiciele UOKiK, UKNF, a także „doproszeni” mogą być przedstawiciele NBP, BGK, GPW czy PFR. Popytałam tu i ówdzie. Wyszło na jaw, że MF żadnego posiedzenia nie zwołał.

Okazuje się, że to nawet nie jest tak, że zespół nie wie, jak zabrać się za ustawę o REIT-ach, dlatego robi uniki. Przeciwnie. Prace nad taką ustawą toczyły się już wcześniej pod egidą Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii, zajmowała się nimi wiceminister Anna Kornecka. Niestety kiedy koalicja się rozpadła, prace zostały przerwane.

KNF, który w nich uczestniczył, zdążył wypracować już propozycję, która ciągle leży na stole, tylko nikt najwyraźniej nie ma ochoty po nią sięgnąć.

Co proponuje nadzór? Przede wszystkim REIT-y, z uwagi na obowiązujące już przepisy, najlepiej sprawdzą się w formie spółek publicznych. Powinny być notowane na rynku regulowanym dla zapewnienia płynności i transparentności. KNF zajmowałaby się dopuszczaniem akcji takich podmiotów do obrotu na rynku, a potem pilnował, czy wypełniają obowiązki informacyjne.

Jednak w pozostałych kwestiach, w tym m. in. dotyczących wymogów formalnych uzyskania warunkowego statusu REIT-ów, prowadzenia rejestru REIT-ów, ich bieżącej działalności czy systemu zwolnień i ulg podatkowych - nadzór powinien być sprawowany przez organy podatkowe. Dlaczego? Bo specyfika tych funduszy z zasady zaszyte ma zachęty podatkowe.

KNF rekomenduje, aby inwestor mógł mieć poprzez REIT-y możliwość inwestycji w szerokie spektrum sektorów nieruchomości, nie tylko biurowych, logistycznych, typu data center, ale też w nieruchomości mieszkaniowe, co wcale nie jest takie oczywiste.

Te propozycje to już jakiś początek do dyskusji. Tylko nikt nie chce dyskutować. Wygląda na to, że wszyscy zajęli się w rządzie a to pokrzykiwaniem na zagraniczne fundusze wykupujące polskie mieszkania, a to groźbami wprowadzenia podatku od pustostanów, a to wycofywaniem się z tych pomysłów i wracaniem do nich po kilku miesiącach. I wszyscy pogubili się w tym bałaganie.