Podatek katastralny? Nie, rząd ma coś znaczenie lepszego. Zamierza wprowadzić REIT-y

I choć brzmi to absurdalnie, że akurat teraz rząd pracuje nad rozwiązaniem, które miałoby uczynić inwestowanie w nieruchomości dostępnym dla każdego, to jest bardzo dobry krok, który powinien zostać wykonany już dawno temu. Proszę państwa, oto wracają REIT-y.

O tym, że rząd znowu pracuje nad ustawą o REIT-ach, czyli podmiotach finansowych, za pośrednictwem których każdy chcący inwestować będzie mógł lokować swe oszczędności w nieruchomościach, przyznała w ubiegłym tygodniu Anna Kornecka, wiceminister rozwoju, pracy i technologii odpowiedzialna za budownictwo i mieszkalnictwo.

Wyjaśniła, że rządowi podoba się koncepcja, w której każdy obywatel inwestuje choćby kilkaset złotych zaskórniaków i już może czerpać zyski z rynku nieruchomości.

Real Estate Investment Trust (REIT) to fundusze zamknięte inwestujące w mieszkania na wynajem, w Polsce nazywa się je Spółkami Rynku Wynajmu Nieruchomości (SRWN).

Za ich pośrednictwem można po prostu inwestować w nieruchomości znacznie mniejsze kwoty, np. kilkaset czy kilka tysięcy zł, nie trzeba mieć od razu 500 tys. zł, żeby kupić całe mieszkanie i samodzielnie wynajmować je na rynku.

Kupuje się udział w funduszu notowanym na giełdzie, a ten wypłaca inwestorom zyski z najmu nieruchomości w firmie dywidendy. O jakich kwotach mówimy? Fundacja Edukacji i Badań nad REITs wspomina o średniorocznych zyskach rzędu 12 proc.

W REIT-y w zasadzie można inwestować w dwojaki sposób: kupując ich akcje na giełdzie albo przez tzw. fundusze ETF poprzez które inwestor obejmuje pakiet udziałów nie w jednym, ale w kilku REIT-ach na raz.

To nie jest żadna nowinka, REIT-y powstały w USA w latach 60. i obecnie ten instrument finansowy działa na ok 30 rynkach na świecie, w tym na Węgrzech i w Czechach. Ale nie w Polsce. W Polsce można kupić REIT-y zagraniczne przez biuro maklerskie, ale własnych REIT-ów nie mamy. To oznacza, że to zagraniczne fundusze czerpią zyski i dzielą się nimi z inwestorami z tego, że rynek nieruchomości ma jeszcze duży potencjał w Polsce i ciągle rośnie.

Dotąd było kilka przymiarek, by stworzyć odpowiednie przepisy regulujące działalność REIT-ów w naszym kraju. Od 2016 r. powstały już nawet trzy projekty ustaw, które regulowałyby działalność REIT-ów, ale utknęły gdzieś w sejmowych zamrażarkach.

Ciekawe, że projekt na początku zakładał, że REIT-y mogłyby inwestować tylko w nieruchomości komercyjne. Potem dołączono do tego również rynek mieszkaniowy, a ostatnia wersja projektu wykluczyła nieruchomości komercyjne, zostawiając tylko mieszkania. Wygląda, jakby ustawodawca nie miał pojęcia, jaki cel chce osiągnąć. I ciekawe, że na świecie REIT-y inwestują właśnie głównie w nieruchomości komercyjne, hotele, magazyny, biurowce, mieszkaniówkę trzymając jedynie na marginesie.

Krąży taka wersja, że to NBP odradzał inwestowanie w obiekty komercyjne, że niby to duże ryzyko inwestycyjne, bo rynek ten jest zdominowany przez dużych zagranicznych graczy, więc nowi, polscy mogliby sobie nie poradzić z taką konkurencją. A to ryzyko z kolei dla sektora bankowego, bo to ten, obok inwestorów indywidualnych, finansuje zakup nieruchomości.

Z kolei skupienie się wyłącznie na mieszkaniach na wynajem przestraszyło polityków i tak pomysł trafił do zamrażarki, czemu dodatkowo przysłużył się wybuch pandemii COVID-19.

Ale teraz wraca. W jakim kształcie? Ostatnie doniesienia z frontu mówiły, że politycy skłaniają się ku temu, żeby pozwolić rodzimym REIT-om inwestować zarówno w sektor mieszkaniowy, jak i komercyjny. Co miała na myśli wiceminister Kornecka, zapowiadając powrót do prac nad REIT-ami? Dokładnie nie wiadomo.

Ale ta koncepcja jest dość dziwna. O ile REIT-y to bardzo sensowy instrument finansowy, o tyle można złapać się za głowę, że rząd w ten sposób odpowiada na problem spekulacyjnych zakupów na rynku mieszkań. Bo skoro zamożni ludzie masowo kupują mieszkania pod inwestycje na wynajem, powodując wzrost cen swoim popytem, to należałoby raczej ukrócić ten popyt, by ceny przestały tak szybko rosnąć, a mieszkania były bardziej dostępne na własny użytek. Można to prosto rozwiązać podatkiem katastralnym nakładanym jedynie na nieruchomości kupione inwestycyjnie, nie na wszystkie.

Tymczasem rząd mówi: hmmm, jest jakaś grupa ludzi, która zarabia na mieszkaniach, przez co reszta cierpi, to pozwólmy tym, którzy cierpią też trochę zarobić na zakupach inwestycyjnych. Tylko że cierpią nie ci, którzy zazdroszczą innym inwestycji, ale ci, których nie stać na kupno na własne potrzeby. Poprzez inwestycję w REIT-y nie da się zaspokoić własnych potrzeb mieszkaniowych, dalej trzeba mieszkać kątem u teściów, tyle że do kieszeni będzie wpadać trochę grosza. To chyba tak na otarcie łez w tym kącie.