Rząd da 2 mld zł na mieszkania. Będą tylko na wynajem
TBS-y mają dostać 2 mld zł na budowanie tanich mieszkań na wynajem. To pozwoli zbudować rocznie ok. 3 tys. lokali. Ale jest sposób, by za te same pieniądze zbudować 114 tys. mieszkań. Jak? Trzeba wrócić do modelu działania sprzed dziewięciu lat, kiedy rząd zepsuł nieźle działający system budownictwa społecznego.
Dopłat do kredytów hipotecznych nie będzie - to już wiemy. Rząd przekręcił wajchę i woli dopłacać do budowy tanich mieszkań na wynajem. Już w lutym 2025 r. przyjęto nowelizację ustawy, dzięki której do Funduszu Dopłat trafi więcej pieniędzy na ten cel - dokładnie 2 mld zł, które zostaną przeznaczone na budownictwo społeczne.
I teraz tak: za taka kwotę (rocznie) można wybudować ok. 3 tys. mieszkań. Czy to dużo? I jak zrobić, żeby było o niebo więcej?
Dziewięć lat temu coś się zepsuło
Zacznijmy od tego, że mówimy o TBS-ach, czyli Towarzystwach Budownictwa Społecznego. W skrócie, to taki twór, który buduje mieszkania na długoterminowy najem, po znacznie niższym czynszu niż rynkowy, a więc zapełnia tzw. lukę czynszową - przestrzeń, w której ludzie są za biedni na to, by kupić własne mieszkanie, nawet zaciągając kredyt hipoteczny, ale jednak za bogaci, by móc starać się o mieszkanie komunalne.
Według GUS mamy w Polsce aż 21 tys. budynków zarządzanych przez TBS-y, w których jest łącznie ponad 380 tys. mieszkań. Dużo. To po części dlatego, że TBS-y lata temu działały bardzo prężnie, ale przestały - o tym za chwilę.
Ale prawda jest też taka, że to nie one wybudowały te 380 tys. mieszkań, większość została im po prostu przekazana w zarządzanie przez gminy. Same wybudowały realnie ok. 120 tys. lokali. Nadal sporo, ale musicie wiedzieć, że formuła TBS działa w Polsce od 1995 r.
Te 120 tys. lokali zostało wybudowanych dzięki temu, że TBS-y otrzymywały na to preferencyjne kredyty. Ale nagle, nie wiedzieć czemu, rząd zmienił zasady dziewięć lat temu i zdecydował o zwiększeniu finansowania tego budownictwa, ale za pośrednictwem gmin.
TBS-y niby nadal mogą same występować o kredyt, ale jest on zbyt drogi, żeby TBS mógł zapewnić lokatorom rzeczywiście niski czynsz. Więc ów TBS musi starać się o dotacje, o które może wystąpić tylko gmina. I co? I to po prostu przestało działać.
Więcej o nieruchomościach w Bizblogu:
Tomasz Delowski, architekt i urbanista, członek zarządu Stowarzyszenia Towarzystw Budownictwa Społecznego zwraca uwagę w PortaluSamorządowym.pl, że efekt był taki, że choć pulę pieniędzy na budownictwo społeczne zwiększono, gminy wybudowały wręcz mniej mieszkań, ich liczba gwałtownie spadła, a w latach 2017-2021 wybudowano ich łącznie tylko 7,5 tys.
No to teraz wróćmy do tych 2 mld zł, które zostały dosypane do Funduszu Dopłat i hucznie ogłaszane kilka miesięcy temu przez obecny rząd. Co to da? No właśnie… Stowarzyszenie TBS podkreśla, że skoro lata temu więcej pieniędzy przyniosło mniej mieszkań, to może i tym razem dosypanie środków wcale wiele nie zmieni. Zmienić trzeba system finansowania budownictwa społecznego. Jak? Wrócić do udzielania tanich kredytów bezpośrednio TBS-om.
Cudowne rozmnożenie mieszkań
Obecnie ustawa przewiduje, że środki na budownictwo społeczne będą w postaci bezzwrotnych grantów i preferencyjnych kredytów z BGK, ale będą one udzielane gminom, jak dotychczas. Tymczasem Stowarzyszenie postuluje, by kredyty te były udzielane, jak kiedyś, bezpośrednio TBS-om.
Dlaczego? Bo to działa sprawniej, a w dodatku, jeśli TBS musi taki kredyt spłacić, jego inwestycje są bardziej racjonalne niż budowa osiedla po środku pola buraków, na którym nikt nie chce mieszkać. A to się w Polsce już zdarzało.
A więc pomysł jest taki: zamiast bezzwrotnych grantów, które pozwolą wybudować za 2 mld zł ok 3 tys. mieszkań, lepiej udzielać TBS-om kredytów z bardzo niskim, albo wręcz zerowym oprocentowaniem na 40 lat. Kredyty te mogłyby być zaciągane nie tylko przez samorządy, ale też TBS-y i SIM-y zakładane przez spółdzielnie, stowarzyszenia i kooperatywy, czyli prywatnie.
Wyliczenia Stowarzyszenia TBS pokazują, że dzięki zamianie tych 2 mld zł z bezzwrotnych dotacji na zwrotne, ale tanie kredyty, można by wybudować nie 3 tys. tanich mieszkań na wynajem, ale ponad 114 tys. mieszkań.
A teraz uwaga, bo idzie największa kontrowersja: eksperci z STBS postulują nawet, by włączyć do tego systemu finansowania społecznego budownictwa czynszowego nawet inne podmioty prywatne, nie tylko TBS-y. Oczywiście stawiając im warunki: najem musi być długoterminowy, a czynsz regulowany.
Boicie się takiego rozwiązania? Że zaraz deweloperzy zrobią sobie na tym prywatę, przejadając publiczne pieniądze dla własnego zysku? No to trochę odwagi, bo dokładnie tak to działa w Wiedniu, gdzie takich super tanich pożyczek oprocentowanych na 1 proc. na 40 albo i 60 lat udziela się właśnie deweloperom, którzy stają w konkursach.
Niewtajemniczonym dodam, że Wiedeń jest mieszkaniowym rajem w Europie, gdzie czynsze mieszkaniowe są dwukrotnie niższe niż w Warszawie. Chcecie zobaczyć, jak Wiedeń to zrobił, że stał się rajem dla lokatorów, zajrzyjcie tu, bo kilka lat temu szczegółowo opisałam ten fenomen.
