Mieszkaniowy raj w Europie. Jak oni to robią, że mają czynsze dwa razy tańsze niż Warszawa?

W skali całego kraju hegemonem jest Holandia - tam aż 29 proc. całego zasobu mieszkaniowego stanowią mieszkania społeczne - wynika z raportu „The State of Housing in the EU 2021". Austria jest dopiero na drugim miejscu z 24 proc. Ale od reszty kraju wyraźnie odstaje jego stolica - Wiedeń. To miasto jest ewenementem.

60 proc. Wiedeńczyków mieszka w lokalach komunalnych, a raczej należałoby je nazwać społecznymi, by nie budzić skojarzeń, że są przeznaczone tylko dla najuboższych. Nie są. Istnieje rzeczywiście kryterium dochodowe przy przyznawaniu takiego mieszkania, ale łapie się na nie 80 proc. populacji miasta.

Dlaczego Wiedeńczycy tak chętnie mieszkają nie na swoim? Bo jest tanio. Raport firmy Deloitte „Property Index. Overview of European Residential Markets” z 2021 r. pokazuje, że o ile średnie czynsze w innych stolicach europejskich są bardzo wysokie, w Paryżu było to wówczas 28,6 euro za m2, w Londynie 26,07 euro za m2, a w Amsterdamie 19,2 euro za m2, o tyle w Wiedniu średni czynsz wynosił 8,65 euro za m2, czyli był ponad trzykrotnie niższy niż w Paryżu czy Londynie. 

Według tego samego zestawienia Wiedeń jest nawet dwukrotnie tańszy niż Warszawa, gdzie średnie czynsze wynosiły 15,13 euro za m2.

A co jeszcze lepsze, te wiedeńskie czynsze nie rosną, mimo, że ceny nieruchomości owszem.

Gdybyście doszli do wniosku, że to całkiem fajne i nie każdy musi kupić w życiu własne mieszkanie, zobaczcie, jak to się robi.

A zrobiła to Socjaldemokratyczna Partii Austrii. Zaczęła ponad 100 lat temu. Wymyśliła plan i go dowiozła, a spełnione obietnice wyborcze zapewniły jej władzę w stolicy Austrii non stop przez owe sto lat z hakiem (nie licząc okresu, kiedy zdelegalizowali ją naziści).

Kuszące dla polityków? Powinno. Szczególnie, że wcale nie trzeba być lewakiem, żeby sięgnąć po te sprawdzone w Wiedniu rozwiązania, bo rekomenduje je nawet OECD, które jest organizacją zdecydowanie wolnorynkową, wcale nie socjaldemokratyczną.

No dobrze, co zatem trzeba by zrobić, żeby być jak Wiedeń? Budować na potęgę. W Wiedniu w dekadę, miedzy 1924 r. a 1934 r. wybudowano 64 tys. mieszkań dla 220 tys. osób. I to nie jakieś tam smutne klity. Od początku jasne było, że mieszkania mają być komfortowe, otoczone zielenią, parkami, placami zabaw. Najbardziej znany kompleks mieszkaniowy wybudowany wówczas - Dziedziniec Karola Marksa - tylko w 18,5 proc. zajmują budynki, reszta to właśnie przestrzeń na rekreację. 

Pytanie, skąd na to pieniądze? Z podatku od wynajmowanych mieszkań. Bardzo progresywnego podatku, który wynosił od 2 nawet do 45 proc. osiąganych przychodów z najmu, stawka tym wyższa, im większy i droższy lokal.

Zgroza? Komisarz Wiednia ds. finansów, który ten podatek wprowadził (pośród kilkunastu innych), ma w stolicy Austrii nawet pomnik, co pokazuje, że na twórców nowych podatków wcale nie trzeba pluć.

Na drugą nogę w 1917 r. zamrożono czynsze. A ponieważ hulała wtedy inflacja, prywatnym inwestorom przestało się opłacać budować kamienice czynszowe na wynajem. Efekt? Ziemia była tania i zaczęły ją skupować pod budowę władze miasta. Już kilka lat później to miasto było największym właściciela ziemskim.

Ale to jeszcze nie koniec pomysłu na politykę mieszkaniową. Bo te tanie lokale budował nie tylko samorząd, ale również tzw. Społeczne Zrzeszenia Budowlane. Działają do dziś, to mogą być spółdzielnie, spółki z o.o. czy spółki akcyjne. Kluczowe jest to, że nie płacą podatku od zysków, a na inwestycje otrzymują nisko oprocentowane pożyczki rozłożone na 35 lat.

Ale to żadne prezenty. W zamian podmioty te nie mogą zarabiać, ile wlezie, bo zysk zobowiązane są przeznaczać na budowę kolejnych mieszkań, zakup ziemi pod te inwestycje albo na remont już wybudowanych mieszkań.

Oczywiście mogą też płacić za koszt kapitału, bo tanie pożyczki to nie jedyne źródło finansowania, ale kapitał ten nie może ich kosztować nie wiadomo ile, są limity, by zablokować furtkę do wyprowadzania pieniędzy z tego systemu. Podobnie limity obowiązują koszty budowy, łącznie z kosztami pensji, a nadto obowiązuje zakaz powiązań pomiędzy pracownikami Zrzeszeń a firmami budowlanymi, żeby nikt nie zrobił sobie z tego prywatnej maszynki do zarabiania pieniędzy.

A przez te 35 lat spłacania taniego kredytu SZB nie mogą pobierać większego czynszu niż tylko na pokrycie kosztów, są więc wynajmowane dużo poniżej stawek rynkowych. A jak kredyt zostanie już spłacony? Lokatorowi też czynsz nie skacze, bo stawki nadal są odgórnie ograniczane.

I jeszcze jeden powód, dla którego może być to tanie: ponieważ Społeczne Zrzeszenia Budowlane maja obowiązek reinwestować zyski, budują nieustająco, a dzięki temu mogą liczyć na zniżki rzędu nawet 20 proc. w firmach budowlanych.

SZB mają jeszcze trzecie źródło finansowania: przyszli mieszkańcy partycypują w kosztach budowy, ale tylko 12,5 proc. oraz pokrywają koszt ziemi pod budowę. Ale, ale! Przecież te mieszkania są bez przenoszenia własności, dlatego lokator przy wyprowadzce odzyskuje zainwestowane środki.

No i sen stał się koszmarem, bo skąd wziąć tyle kasy na początek, żeby zostać przyszłym lokatorem? To też nie problem, bo dla słabiej zarabiających, którzy nie mają takich oszczędności, wprowadzono na ten cel publiczne pożyczki.

Efekt? To właśnie Społeczne Zrzeszenia Budowlane dziś budują najwięcej w Wiedniu. O ile w latach 2008-2018 prywatne inwestorzy zbudowali łącznie 4,5 tys. mieszkań, o tyle SZB 35 tys.

I znowu wróćmy do pytania, skąd na to pieniądze, bo przedwojenny podatek od wynajmowanych mieszkań w wysokości nawet 45 proc. oczywiście już nie obowiązuje.

Dziś miasto wprowadziło za to inny: to podatek mieszkaniowy w wysokości 1 proc. wynagrodzenia pobierany od każdego, kto w Wiedniu pracuje. Płacą go po połowie pracownicy i pracodawcy.

Jezuuuu, komunizm!!!!

Ten komunizm zaprowadził Wiedeń na pierwsze miejsce rankingu metropolii z najwyższą jakością życia na świecie przeprowadzanego co roku przez firmę Mercer. Na pierwszym miejscu Wiedeń utrzymuje się od lat, a ta „komunistyczna” polityka mieszkaniowa to jeden z kluczowych czynników tego sukcesu.