Rynek nowych mieszkań. Jest szansa, że deweloperzy za chwilę obniżą ceny

Jak podał w piątek serwis RynekPierwotny.pl., w maju średnia cena metra kwadratowego mieszkań wzrosła w stosunku do kwietnia tylko w dwóch z siedmiu największych metropolii w Polsce. Podwyżki wystąpiły tylko w Warszawie i Krakowie, a wzrost cen wyniósł odpowiednio 1 i 2 proc.

Jak wyjaśnił, stagnacja lub nawet lekki spadek cen może nastąpić, jeśli deweloperzy zaczną wprowadzać na rynek więcej mieszkań w segmencie popularnym. Z danych firmy wynika, że w miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku pierwotnym pozostaje niezmienna już od grudnia 2022 roku. W maju nie zmieniły się też ceny we Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi i Poznaniu.

Eksperci portalu zaznaczają, że znaczące podwyżki cen w wielu miastach wystąpiły w poprzednich miesiącach i na przykład od grudnia nowe mieszkania w Trójmieście podrożały średnio aż o 9 proc. W Warszawie i Krakowie w pół roku podrożały o także solidne 8 proc. W Łodzi wzrost średnich cen od grudnia wyniósł 5 proc.

Za wzrost cen mieszkań ich nabywcy mogą podziękować samym deweloperom, ponieważ marża brutto na sprzedaży mieszkań giełdowych deweloperów wzrosła do rekordowego poziomu 31,2 proc. na koniec marca. Jest to dwunastomiesięczna średnia ważona. Bank przypomina, że rok temu marża ta wynosiła 28,8 proc., a w 2019 wynosiła 27.4 proc.

Pekao podaje, że średnia marża brutto na sprzedaży mieszkania wyniosła 157 tys. zł, czyli wzrosła w ciągu roku o 8.5 proc. Bank tłumaczy, że oznacza to, że średnio 2755 zł w cenie metra kwadratowego nowego mieszkania to marża brutto dewelopera przy średniej powierzchni mieszkania wynoszącej 57 m kw.

Oczywiście na kształtowanie się cen mieszkań wpływ ma nie tylko polityka marżowa deweloperów, ale także niezależne do nich czynniki rynkowe. Chodzi głównie o wciąż rosnące koszty budowy wynikające głównie ze wzrostu cen materiałów budowlanych. W efekcie poziom cen mieszkań na rynku pierwotnym wykracza poza możliwości finansowe większości potencjalnych klientów.

RynekPierwotny.pl wskazuje, że w Trójmieście oferta lokali z ceną poniżej 9 tys. zł skurczyła się z 24 proc. do zaledwie 16 proc., a odsetek mieszkań z ceną powyżej 15 tys. zł za metr zwiększył się z 17 proc. do 26 proc. Po drugiej stronie skali są Katowice, gdzie udział mieszkań z ceną poniżej 9 tys. zł za metr kwadratowy zwiększył się w maju o 1 pkt proc. w stosunku do kwietnia.

Pojawienie się na rynku większej liczby mieszkań w segmencie popularnym niestety nie zwiastuje dużej zmiany na rynku pierwotnym. Marek Wielgo wyjaśnia, że nawet jeśli średnia cena mieszkań ustabilizuje się lub spadnie z powodu zwiększonej podaży w segmencie popularnym, to i tak oferta najtańszych lokali będzie się kurczyła, a dolna granica cen przesuwała w górę.