Ceny mieszkań. Kto kupił pięć lat temu, wygrał życie
Mieszkania znów stają się odrobinę bardziej dostępne dla szarego człowieka – Indeks Dostępności Mieszkaniowej w pierwszym kwartale wzrósł o 7,3 proc. Wciąż jednak jest dramatycznie nisko. Jak bardzo? Cofnęliśmy się do 2013 r. A jeszcze gorsza informacja jest taka, że ceny nieruchomości po kiszeniu się w miejscu przez dłuższy czas wyskoczyły. Królową wzrostów jest Łódź, gdzie w ciągu pięciu lat ceny wzrosły o 65 proc.
Przez kilka kwartałów było spokojnie, a ceny mieszkań trochę nie mogły się zdecydować, czy rosnąć, czy spadać, i zmienność ostatecznie była niewielka. Należałoby to nazwać stagnacją. Ale koniec z tym – w pierwszym kwartale 2023 r. został obrany kierunek: wzrosty i to bardzo wyraźnie.
Wzrost cen mieszkań w Krakowie i Warszawie pobił inflację
Mówimy o sześciu największych rynkach w Polsce, czyli Warszawie, Wrocławiu, Gdańsk, Krakowie, Poznaniu i Łodzi, a właściwie mówi o nich raport AMRON-SARFiN za pierwszy kwartał 2023 r. Wynika z niego, że w ciągu pierwszych trzech miesięcy tego roku ceny mieszkań poszły w górę najmocniej w Krakowie, Warszawie i Poznaniu - odpowiednio o 5,95 proc., 4,38 proc. i 4,12 proc. i to tylko w porównaniu do czwartego kwartału 2022 r.
Ceny nominalne w tych miastach to 11 704 zł/mkw. w Warszawie, 10 221 zł/mkw. w Krakowie i 8 052 zł/mkw. w Poznaniu, a ważne, że to ceny transakcyjne, a nie wydumane oczekiwania sprzedających w ofertach. Dynamika wzrostu cen w pierwszym kwartale nieco niższa była we Wrocławiu - 3,8 proc., w Łodzi - 3,5 proc. i w Gdańsku - 3,19 proc.
Co ciekawe, gdyby te wzrosty skorygować o inflację, mielibyśmy w większości spadek realnych cen - i biorąc pod uwagę, jak cen pędzą, nie ma w tym nic dziwnego. Właściwie tego należałoby się spodziewać. Ale wyjątkiem są Kraków i Warszawa, gdzie wzrost średniej ceny nieznacznie przekroczył tempo inflacji, a to już wyczyn. No dobrze - to wszystko zmiany kwartał do kwartału, a co stało się z cenami rok do roku? Najmocniej ceny wzrosły we Wrocławiu (o 9,14 proc.) i Krakowie (o 7,28 proc.). Z kolei najniższy wzrost wystąpił natomiast w Poznaniu (o 2,82 proc.) i w Warszawie (tylko o 2,83 proc.).
Czytaj też: Umowa najmu mieszkania - co powinna zawierać?
Łódź królową wzrostów cen mieszkań od 2018 r.
A teraz deser - zobaczcie, jak zmieniły się ceny w ciągu ostatnich pięciu lat, czyli od drugiego kwartału 2018 r. (albo nie patrzcie, jeśli ktoś z was wtedy myślał o kupnie mieszkania, ale ostatecznie do dziś tego nie zrobił, bo może się lekko zdenerwować).
Otóż w perspektywie pięciu lat numerem jeden wzrostów cen mieszkań jest Łódź, w tym czasie ceny skoczyły tam aż o 65 proc., a w Krakowie prawie o 59 proc. Spośród sześciu największych miast najsłabiej wypada Poznań - wzrost o 42 proc. I i dziwo Warszawa - wzrost o 50 proc., ale trudno uznać, że to niewiele. W Warszawie po prosu ceny są najwyższe, więc i rosną już wolniej.
Patrząc na taki wzrost cen trudno się dziwić inwestorom, którzy kupowali i nawet nie chcieli wynajmować mieszkań, woleli trzymać puste i czekać na wzrost wartości. W ostatnich kwartałach mogli się trochę zwiesić i zastanawiać, czy już nie czas zrealizować zyski, ale ten pierwszy kwartał 2023 r., który wyraźnie znów podbił ceny, może spowodować zmianę planów.
Co się stało z cenami nieruchomości w pierwszym kwartale?
Pytanie, czy początek 2023 r. to tylko jakiś chwilowy skok, czy powrót do trendu? Raport AMRON-SARFiN wskazuje, że jedną z przyczyn tego wzrostu cen w ciągu trzech pierwszych miesięcy 2023 r. są rozbudzone apetyty potencjalnych beneficjentów rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. I to nie plotki, eksperci AMRON również podkreślają, że już po pierwszych zapowiedziach tego niewątpliwie bardzo atrakcyjnego rozwiązania, liczba umów rezerwacyjnych u deweloperów znacząco wzrosła.
W pewnym sensie zatem to jednorazowy czynnik. Ale za chwilę pojawią się kolejne - nowa oferta kredytów o stopie zmiennej opartej o WIRON i pierwsze obniżki stóp procentowych, na które szykuje się już wielu potencjalnych kredytobiorców.
Może być tylko lepiej - czytam w raporcie.
Pytanie, dla kogo lepiej? Dla inwestorów oczywiście. Dostępność mieszkań dla zwykłego szarego człowieka ciągle jest fatalna, choć odrobinę się ostatnio poprawiła. Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3, który pokazuje kwartalne zmiany w dostępności mieszkania dla przykładowej rodziny składającej się z dwóch pracujących osób i starszego dziecka w pierwszym kwartale wzrósł o 7,3 proc., ale ciągle jest dramatycznie nisko. Jak bardzo? Cofnęliśmy się do 2013 r.
Wynajem mieszkań. Czynsze poszły w górę średnio o jedną trzecią
Ale mam też dobre wiadomości: czynsze najmu powinny zacząć spadać. To, co je wywindowało w ostatnim roku, to gwałtowny popyt ze strony uchodźców z Ukrainy i popyt „przeniesiony” z rynku mieszkaniowego po podwyżce stóp procentowych. I te czynniki obecnie praktycznie już zniknęły. Za to zdecydowanie wzrosła podaż na rynku najmu w pierwszym kwartale 2023 r.
Efekt? Jeszcze w ciągu pierwszych trzech miesięcy tego roku czynsze rosły - w Katowicach o 3,64 proc., ale już w Warszawie tylko o 1,68 proc., a w Krakowie o 0,83 proc. W pozostałych badanych miastach średnie stawki najmu wręcz spadły o ok. 1,50 proc. I te spadki mogą się w kolejnych kwartałach pogłębiać.
A to duża ulga, bo kiedy spojrzymy, jak zmieniały się stawki za wynajem w ciągu ostatnich pięciu lat, to nie robi się wesoło. W horyzoncie pięcioletnim pierwsze miejsce zajmuje Łódź, gdzie czynsze wzrosły o 38,5 proc., w Warszawie wzrost wyniósł 35 proc. Na drugim biegunie jest Wrocław ze wzrostem o 22 proc.
